（2011）甬宁民初字第1721号
裁判日期: 2013-01-21
公开日期: 2014-06-06
案件名称
宁海县银海房地产开发有限公司与宁海县跃龙街道大桥李村村民委员会、宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社建设用地使用权纠纷、买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁海县人民法院
所属地区
宁海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁海县银海房地产开发有限公司,宁海县跃龙街道大桥李村村民委员会,宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2011）甬宁民初字第1721号原告：宁海县银海房地产开发有限公司。法定代表人：赵玉琴。委托代理人：胡丰安。被告：宁海县跃龙街道大桥李村村民委员会。负责人：李江辉。被告：宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社。负责人：李中进。两被告的委托代理人：朱作德。两被告的委托代理人：郑四海。原告宁海县银海房地产开发有限公司与被告宁海县跃龙街道大桥李村村民委员会、宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社为建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2011年11月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭于2012年1月13日公开开庭进行了审理，原告宁海县银海房地产开发有限公司的委托代理人胡丰安，被告宁海县跃龙街道大桥李村村民委员会、宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社的委托代理人朱作德、郑四海到庭参加诉讼。2012年5月11日，原、被告申请庭外和解2个月。2012年6月14日，经审批，本案延长审限6个月。本案现已审理终结。原告宁海县银海房地产开发有限公司起诉称，2006年7月，被告依法取得坐落于宁海县跃龙街道大桥李村地号为01-02-22-0097的国有出让土地使用权，使用面积为：2331.9平方米，用途为：综合（商住）。2007年1月14日，被告组织召开村民代表大会，讨论通过了与原告合作开发上述地块的初步方案。2007年1月26日，原、被告根据村民代表大会讨论方案签订了《联合开发商住综合房协议书》，约定由被告提供土地，原告进行出资和具体开发管理，联合开发上述地块。开发完成后被告取得该地块上街面商业用房550平方米、办公用房210平方米，剩余建筑面积的房产及地下室归原告所有，原告一次性补偿被告60万元人民币。协议签订后，原告于2007年3月29日通过转帐支付了补偿款60万元。2007年5月，被告再次组织召开村民代表大会，正式形成了合作开发上述地块的决议。2007年6月，原、被告根据村民代表大会决议内容签订《合作开发商住综合房补充协议书》，对合作开发模式及分配方案进行了部分变更，约定由被告以上述土地作价345万元入股原告公司的形式进行开发，被告不承担经营风险，只享受固定的投资收益，即底层街面商业用房600平方米、办公用房210平方米归被告所有，剩余房产归原告所有。2007年6月8日，原、被告签订《投资协议》，同意被告将诉争土地作价345万元入股原告公司。由于被告要求原告暂缓开发上述土地，原、被告一直就协议的履行问题进行协商。2011年8月6日，被告突然单方提出要求解除双方签订的协议书，解除理由是开发土地未取得用地、规划、建设等行政许可文件，是无效合同。原告认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同，故原、被告签订的合资、合作协议实为土地使用权转让协议，该协议合法有效。现要求：1.确认原、被告于2007年1月26日签订的《联合开发商住综合房协议书》及于2007年6月3日签订的《合作开发商住综合房补充协议书》合法有效。2.判令被告继续履行《联合开发商住综合房协议书》、《合作开发商住综合房补充协议书》，将其名下地号为01-02-22-0097的国有土地使用权过户到原告名下。原告举证如下：⑴房地产开发企业资质证书一份，以证明原告具备房地产开发资质的事实。⑵宁国用（2006）第0068465号国有土地使用权证一份，以证明被告已依法取得诉争土地的国有（出让）土地使用证（用途为综合商住），诉争土地具备开发房地产的条件的事实。⑶会议纪要复印件一份，以证明被告经村民代表大会讨论同意后与原告签订《联合开发商住综合房协议书》的事实。⑷原、被告于2007年1月26日签订的《联合开发商住综合房协议书》复印件一份，以证明原、被告约定联合开发房地产的事实。⑸XⅢ40725930号转帐支票存根及宁波市农村集体经济组织统一收据复印件各一份，以证明原告已按约定支付了补偿款60万元的事实。⑹《关于村老年会地块联合投资开发的决议》一份，以证明被告与原告签订的协议内容均经村民代表大会讨论通过的事实。⑺《合作开发商住综合房补充协议书》一份，以证明原、被告根据村民代表大会决议内容对部分合作事项进行变更的事实。⑻《投资协议》、《宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社投资决议》复印件各一份，以证明被告同意履行协议内容的事实。⑼解除合同通知书复印件一份，以证明被告无正当理由拒绝履行合同的事实。被告宁海县跃龙街道大桥李村村民委员会答辩称，原、被告签订的协议内容未经村民代表大会或经其授权的村民代表会议讨论通过，损害了村集体经济组织的利益。诉争土地未办理房地产开发经营用地所必需的审批手续，投资开发未达到开发投资总额的25%以上而进行转让，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条的规定，原、被告签订的协议无效。退一步而言，即使协议有效，协议亦因被告于2011年8月6日向原告发出解除合同通知书，原告未在三个月内向法院起诉或向仲裁机构提出申请确认解除无效而解除。协议签订至今已有5年，双方未实际履行协议内容，协议也不适合于强制履行，请求驳回原告的诉讼请求。被告宁海县跃龙街道大桥李村村民委员会举证如下：⑴解除合同通知书及特快专递回执各一份，以证明被告于2011年8月6日向原告发出解除合同通知书，解除了原、被告签订的《联合开发商住综合房协议书》的事实。⑵催告函及特快专递回执各一份，以证明被告于2011年11月16日向原告发出催告函，要求处理合同解除后的相关事项的事实。⑶村委会会议记录二份，以证明村民代表会议认为原协议内容违背村民意愿，决定解除《联合开发商住综合房协议书》并退回原告已付款项的事实。⑷宁海县跃龙街道办事处调查材料及信访答复材料，以证明经宁海县跃龙街道办事处调查，上述协议和有关决议内容违背多数村民意愿，违反法律规定的事实。被告宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社答辩称，除同意被告宁海县跃龙街道大桥李村村民委员会的答辩意见外，被告宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社还认为：诉争土地未登记于被告宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社名下，被告宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社不是适格的被告。上述协议签订时，被告宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社的管理班子未成立，无权与原告签订协议。要求驳回原告对被告宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社的诉讼请求。被告宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社举证如下：宁跃办（2011）28号宁海县人民政府跃龙街道办事处文件复印件、浙江省村经济合作社证明书复印件、两被告及中国共产党宁海县跃龙街道大桥李村支部委员会出具的情况证明各一份，以证明被告宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社于2011年4月成立，之前村经济合作社的管理班子未成立，宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社不是适格的被告。对于原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：1.对于原告提供的证据⑴、⑵、⑸、⑼，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。2.对于原告提供的证据⑶，两被告认为原告未提供证据原件，被告处亦无该证据原件，故对三性均有异议。因原告提供的系复印件，本院对该证据不予认定。3.对于原告提供的证据⑷，两被告认为原告提供的协议系复印件，真实性无法确定，如果协议是真实的，该协议内容违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》及土地、房产开发等相关法律规定，内容不合法。结合被告宁海县跃龙街道大桥李村村民委员会提供的证据⑷，本院认为原告提供的《联合开发商住综合房协议书》虽系复印件，但该复印件记载的内容与被告提供的信访材料中《联合开发商住综合房协议书》的内容能相互印证，本院对其真实性予以认定。4.对于原告提供的证据⑹，两被告认为该决议通过非正当途径形成，损害了村民利益，是无效的。本院认为，两被告未能提供相反证据反驳该证据，其异议不成立。6.对于原告提供的证据⑺，两被告认为该协议违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》及土地、房产开发相关法律规定，同时协议签订时宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社领导班子成员选举未成功，协议中却盖了宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社的公章，故对协议的合法性有异议。对于该证据，本院对真实性予以认定。7.对于原告提供的证据⑻，两被告认为原告提供的系复印件，真实性无法确定，即使真实性得以确定，该《投资协议》及《宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社投资决议》违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》及土地、房产开发相关法律规定，对合法性亦有异议。因该证据系复印件，本院不予认定。8.对于被告宁海县跃龙街道大桥李村村民委员会提供的证据⑴、⑵、⑶、⑷，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。9.对于被告宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社提供的证据，原告认为经济合作社领导班子成员是否选举成功不影响经济合作社作为主体对外签订的合同的效力。本院认为，原告的异议成立。经审理，本院认定事实如下：2006年7月，被告依法取得坐落在宁海县跃龙街道大桥李村地号为01-02-22-0097的国有土地使用权证，证载使用面积为：2331.9平方米，土地性质为：国有出让，用途为：综合（商住）。2007年1月26日，原、被告签订《联合开发商住综合房协议书》，约定被告以地号为01-02-22-0097的坐落于宁海县跃龙街道跃龙路北侧村老年会与菜市场地块作为投资与原告联合开发商住综合楼；房产开发后，底层街面商业用房建筑面积550平方米、办公用房（二层或三层）建筑面积210平方米归被告所有，其它所有建筑面积及地下室等均归原告所有，向社会公开销售房屋由原告负责；原告一次性补偿被告60万元。2007年3月29日，原告向被支付了60万元，被告出具了盖有宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社财务专用章的收据。2007年6月，原告与两被告签订《合作开发商住综合房补充协议书》，约定：一、原告方注册资本500万元，再增资880万元。被告以投资入股方式将其拥有的2331.9平方米的商住用地评估作价345万元投入原告公司。增资扩股后，新参股公司注册资本达1725万元，原告占总股本的80%，计1380万元，被告占股本的20%，计345万元。二、新公司设立后将其拥有的跃龙路上村老年协会与菜市场所在地不动产进行整合，拆改成商住综合大楼。三、整个拆改建项目的前期、融资、建造和销售等经营活动由原告方负责，原告一次性补偿给被告60万元人民币并负责村老年协会与菜场过渡用房的建设费用。被告承诺不再增加土地出让金，做好该项目政府部门各项收费的减免工作。在项目报建过程中，一切村方可以享受的优惠政策均由新参股公司享受，以降低项目的开发运行成本。被告方不再追加投资，不参与也不干预参股公司的事务，不承担公司及该项目的经营风险……四、待项目批准实施后，被告即把公司20%的股权转回给原告，被告不承担参股公司的任何债权债务和经营风险。拆改建项目完成后，被告以固定回报的方式取得以下投资收益：⑴取得建筑面积600平方米的底层街面商业用房产权。⑵取得建筑面积210平方米的办公用房产权（位于二层或三层）……其它所有的房屋及地下室作为原告的投资回报，均归原告所有。《合作开发商住综合房补充协议书》同时约定该补充协议与《联合开发商住综合房协议书》具有同等法律效力，如有抵触，以该补充协议为准。补充协议同时对其它权利义务作了约定。2011年8月6日，被告宁海县跃龙街道大桥李村村民委员会以上述协议违反了房地产管理法律法规的相关规定等为由向原告发出解除合同通知书，通知解除原、被告于2007年1月26日签订的《联合开发商住综合房协议书》，原告于2011年8月8日收到该通知。协议签订后，上述地块未进行投资开发。本院认为，原、被告签订了《联合开发商住综合房协议书》、《合作开发商住综合房补充协议书》，约定被告以土地使用权折价参股与原告进行合作开发房地产，并同时约定被告只享受投资回报，不承担经营风险，待项目批准实施后，被告即把股权转回给原告，双方名义上由被告以土地使用权出资参股与原告进行合作开发房地产，实际上为土地使用权转让。因上述协议系原、被告协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，且诉争土地的性质为国有出让商业用地，故转让合法有效；两被告辩称，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条的规定，转让的土地未达到25%以上的投资开发，协议无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条的规定，属于管理性规范，而非效力性规范，该条款关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资开发，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，被告据此主张合同无效，本院不予采纳；被告认为，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，原、被告签订的协议内容未经村民代表大会或村民代表会议讨论通过，合同无效。本院认为，涉及村民利益的事项由村民代表大会或村民代表会议讨论决定系村集体经济组织内部事务，被告不能以此对抗与原告签订的合同的效力；被告认为，即使协议有效，协议亦因被告于2011年8月6日向原告发出解除合同通知书，原告未在三个月内向法院起诉或向仲裁机构提出申请确认解除无效而解除。本院认为，被告于2011年8月向原告发出解除合同通知书时，协议的约定解除条件与法定解除条件均未成就，故双方签订的协议不因被告发出解除通知书，原告未在三个月内起诉或向仲裁机构提出申请而解除；被告宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社认为其不拥有诉争土地的物权，上述协议签订时经济合作社的管理班子未成立，无权与原告签订合同，要求驳回原告对被告宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社的诉讼请求。本院认为，虽然上述地块登记的使用权人为被告宁海县跃龙街道大桥李村村民委员会，但作为合同相对方，被告宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社可以作为本案被告参加诉讼。管理班子是经济合作社的内部机构，管理班子未成立不影响经济合作社对外签订的合同的效力；诉争土地的投资开发未达到25%以上，物权变动存在障碍，故对于原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《最高人民院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告宁海县银海房地产开发有限公司与被告宁海县跃龙街道大桥李村村民委员会、宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社于2007年1月26日签订的《联合开发商住综合房协议书》及于2007年6月签订的《合作开发商住综合房补充协议书》合法有效。二、驳回原告宁海县银海房地产开发有限公司的其它诉讼请求。本案受理费9800元，由原告宁海县银海房地产开发有限公司负担4900元，被告宁海县跃龙街道大桥李村村民委员会、宁海县跃龙街道大桥李村经济合作社负担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为810060143738093001，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。（此页无正文）审 判 长 毛 亚 琼审 判 员 胡 本 堂人民陪审员 罗 先 育二〇一三年一月二十一日书 记 员 赖建亚（代） 来源：