（2012）浙甬民二终字第606号
裁判日期: 2013-01-21
公开日期: 2014-06-19
案件名称
刘生岳与宁波和信物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁波和信物业发展有限公司,刘生岳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙甬民二终字第606号上诉人（原审被告）：宁波和信物业发展有限公司。法定代表人：陈刚。委托代理人：汤婵玉。被上诉人（原审原告）：刘生岳。委托代理人：吴小健。上诉人宁波和信物业发展有限公司（以下简称和信公司）因与被上诉人刘生岳房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市江东区人民法院于2012年10月17日作出的（2012）甬东民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理认定：2010年4月初，被告和信公司将其经营管理的位于宁波市江北区春晖佳苑小区的12号-28号（系对应的商铺编号）之间的半地下非机动车车库出租给原告刘生岳。该半地下车库原为一通间，面积约400平方米，被告同意原告装修后出租。同月，原告在车库上搭建了17间小房间，进行装修后租与他人供居住。2011年6月23日，宁波市江北区庄桥街道两违整治领导小组查处了上述车库，认为：春晖佳苑12号-28号之间地下车库区域所建造的临时棚，违法用地面积约270平方米，违章面积约250平方米，建筑属于违章建筑（违法用地）。该单位出具《违章建筑（违法用地）责令改正通知书》，要求原告拆除、恢复原状。同月，原告拆除了上述装修。原审原告刘生岳于2011年12月5日诉至原审法院，请求依法判令：原审被告和信公司赔偿其装修损失60000元。原审法院经审理认为：被告将其经营管理的小区内的半地下车库区域出租给原告，双方间的房屋租赁合同关系已经成立。被告改变半地下车库的用途，出租原告搭建用于居住的临时棚，建筑物未经审批批准，属于违章建筑，租赁合同因标的物违法而无效。原告搭建的建筑物因违章被有关单位查处后，原告自行拆除了建筑物，其装修损失客观存在，基于本案的实际情况，应酌情认定原告的装修损失为40000元。对于原告因合同无效而造成的装修损失，因原告系违章建筑的搭建方，被告系违章建筑用地的提供方，双方对于合同的无效均有过错，且过错相当，应承担相应的责任，被告赔偿原告50%的装修损失。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，作出如下判决：被告宁波和信物业发展有限公司赔偿原告刘生岳装修损失20000元，于判决生效之日起十日内付清。如被告未按判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1300元，由原告负担867元，被告负担433元。宣判后，原审被告和信公司不服，向本院提起上诉，称：1.双方当事人之间的租赁关系不成立。《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人既未将诉争房屋交付于被上诉人，也未向被上诉人收取租金，故双方之间不存在租赁关系。另外，依据《合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。而本案中被上诉人所提交的证明一份，并没有租赁合同应包含的租赁期限、租金及其支付方式等必要条款，一审法院据此认定双方之间的租赁关系成立，属事实认定错误；2.原审法院认定租赁关系成立但因合同标的物违法无效，因上诉人是违章建筑用地的提供方，故要求上诉人承担50%的装修损失，该判决明显缺乏法律依据。因诉争房屋本身没有瑕疵，被上诉人擅自进行装修后出租，与上诉人没有关联；3.原审法院酌情认定装修损失为40000元，缺乏事实依据。被上诉人对诉争房屋进行简易装修，不应参考160-200元／平方米的普通装修标准，且相关装修的拆除部分残值较大，原审法院根据被上诉人提供的发票以及装修公司出具的证明来酌情认定装修损失，依据不足。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉请或发回重审。被上诉人刘生岳答辩称：1.从被上诉人所提供的证明可认定双方当事人之间的租赁关系是存在的。对出租时间、地点等在该证明中均有明确的约定，由此，租赁合同的主要条款已经具备，故双方之间的租赁关系成立；2.关于装修损失，被上诉人所提交的有关装修公司出具的证明中的价格标准在当地也属较低，按该标准计算装修损失也属合理；3.对于被上诉人的装修损失，原审法院鉴于双方均有一定的过错，据此判决上诉人承担50%的责任是合理的。综上，双方之间的租赁合同关系成立，原审判决上诉人承担20000元的装修损失也属合理，请求二审法院依法驳回上诉人的诉请，维持原判。在二审审理期间，双方当事人均未提供新的书面证据。经审理，本院对原审法院所认定的事实予以确认。本院认为，上诉人和信公司作为春晖佳苑小区的物业管理公司，其有权出租涉案半地下车库。原审法院根据上诉人出具的证明及被上诉人对车库实际进行装修的事实，认定双方存在房屋租赁关系，并无不妥。上诉人诉称其与被上诉人之间并不存在租赁关系，缺乏依据，本院难以采信。关于被上诉人的装修损失，原审法院综合考虑被上诉人所提供的相关证据及装修物的残存价值酌定为40000元，基本合理。上诉人诉称装修损失过高，但未提供相应的依据予以佐证，本院难以采信。鉴于双方当事人对造成租赁合同的无效均有过错，原审法院判令上诉人承担50%的赔偿责任，并无不当。上诉人认为其与诉争房屋无关，不应承担赔偿责任的诉请，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由上诉人宁波和信物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡惠娜审 判 员 张宏亮代理审判员 张颖璐二〇一三年一月二十一日代书 记员 郑 辉 微信公众号“”