（2011）甬慈观民初字第276号
裁判日期: 2013-01-17
公开日期: 2016-06-01
案件名称
姚明龙与姚水根房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚明龙,姚水根
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2011）甬慈观民初字第276号原告：姚明龙，农民。委托代理人：陈少军，浙江五磊律师事务所律师。被告：姚水根，农民。委托代理人：陆芙浓，慈溪市中和法律服务所法律工作者。委托代理人：阮菊花，农民。原告姚明龙诉被告姚水根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月1日立案受理后，依法由审判员杨松伟适用简易程序公开进行审理。后因被告姚水根提出司法鉴定申请，且案情较为复杂，遂依法转为普通程序组成合议庭，于2012年7月12日、同年12月6日、2013年1月9日三次公开开庭进行了审理。原告姚明龙及其委托代理人陈少军，被告姚水根及其委托代理人陆芙浓、阮菊花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚明龙起诉称：1991年5、6月份，被告把自己位于庵下自然村的1.5间房屋及宅旁地作价3000元卖于原告，几天后搬至他处生活。1993年，慈溪市人民政府对辖区内土地进行初始登记时，依法对上述土地的使用权登记在原告的名下，土地证号为：慈集建（1993）字第0646**。1998年原告对买入的房屋进行了翻建。2011年5月，原告家庭分户，上述房屋土地使用权变更登记给了原告儿子姚利根。土地证号为：慈集建用（2011）第0204**号。2011年8月，姚利根通过审批，对房屋进行了拆除重建，并已完工。2011年7、8月份被告得知原告保存的买屋契被老鼠咬碎，就否认了把房屋卖给原告的事实，并于2011年10月向法院提起行政诉讼，要求撤销慈溪市人民政府登记在原告名下的土地证，并在开庭审理中百般否认卖房事实。庭审中，原告请求判令：依法确认原、被告1991年的房屋买卖协议成立有效；本案受理费由被告承担。被告姚水根答辩称：原告诉称“1991年5、6月份，被告把自己位于庵下自然村的1.5间房屋及宅旁地作价3000元卖于原告，几天后搬至他处生活”，系捏造事实。被告从没有将该房屋出卖给任何人。原告为达到霸占被告的房屋不惜捏造事实，收买假人证，书写假屋契，其用心险恶。原告采取欺骗手段取得的慈集建（1993）字第064694集体土地使用证是不合法的，1998年原告对房屋仅进行了修缮，而不是翻建。2011年7、8月份，原告拆除了被告的房屋，被告及母亲出面阻止，原告先称是父亲分给他的，当被告拿出祖上分书时，又谎称是被告卖给他的。原告一再捏造事实，其目的就是为霸占被告的房屋。被告恳请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告姚明龙为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下证据：1、房屋买卖契约一份及证人的证言，证明讼争的房屋及宅旁地被告已于1991年出卖给原告的事实；2、慈集建（1993）字第064694号集体土地建设用地使用证一份，证明讼争房屋已归原告的事实；3、慈集用（2011）第020431号集体土地使用证一份，证明原告已把讼争房屋进行翻建后分家分给儿子姚利根、姚利根已办理了集体土地使用证的事实；4、慈溪市农居自建房用地申请审批表一份，证明讼争房屋及宅旁地已归属姚利根及姚利根通过审批已对讼争房屋进行拆建的事实。被告姚水根为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下证据：1、1955年的分书一份、过户契证一份、1988年的分书一份，证明讼争房屋系被告祖父分授给父亲，再由父亲分授给被告的事实；2、农村集体土地承包权证一份，证明2000年土地登记时讼争房屋仍为被告所有，房屋的宅基地仍为被告使用，至今未变更过的事实；3、村庄地籍调查登记表一份，证明原告登记讼争房屋时弄虚作假的事实；4、高秀芬、钟维松的证言各一份，证明被告从未出卖过房屋的事实；5、慈溪市观海卫镇锦堂村村民委员会的证明一份，证明2011年7月25日讼争的房屋仍系被告所有。原、被告提供的证据经庭审中质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据均提出了异议，认为：卖屋契残缺不完整，无被告签名，不具有证据构成的形式要件；证人虽与原、被告都有亲戚关系，但与原告关系更为亲近，且所作证言陈述不清楚，有的系听他人所说，故证言不具有真实性，不能证明被告将房屋卖于原告的事实；集体土地使用证、建房审批表均是原告采用不合法手段取得的不具有合法性。本院认为：原告提供的卖屋契虽残缺不全，亦无被告签名之处，但结合证人证言的陈述与讼争房屋相邻方位、屋价在卖屋契中的表述，可以确认原告主张的该卖屋契是被告将讼争房屋出卖给原告的卖屋契，应予确认；原告提供的证人均出庭作证接受了当事人的质询，其中证人对原、被告之间买卖房屋的时间、何处成契、由谁书写、房屋价格、在场人员等情况的陈述基本清楚，且系代写屋契及亲身在场的人，并且与本院依职权调查取得的张行岳的证言相吻合，具有真实、合法性，且与本案相关联，可作为本案的定案证据，本院予以确认；证人的证言，虽也陈述到原、被告之间房屋买卖事宜，但非自身所经历，系传来之说，不宜确认；原告提供的证2、证3、证4具有真实、合法性，且与本案具有关联性，可作为本案的定案证据，本院予以确认。原告对被告提供的证1的真实性提出异议，并认为与本案缺乏关联性；对证2的真实性无异议，但认为不能证明被告所要待证的事实；证3因系复印件，故对真实性有异议，且也不能证明被告所要证明的对象；证4系证人证言，但证人未出庭作证，对其真实性有异议；对证5的真实性无异议，但不能证明被告所要证明的对象。本院认为，被告提供的证1具有真实、合法性，证明了本案讼争的房屋原系被告所有的事实，与本案具有关联性，可作为本案的定案证据，应予确认。被告提供的证2农村集体土地承包权证中虽将本案讼争的房屋宅地仍保留在被告的承包地内，但该宅地作为集体土地建设用地使用已于1993年11月7日登记在原告的名下，故被告提供的证2不足以证明2000年农村集体土地二轮承包时，本案讼争房屋仍为被告所有的事实，与本案缺乏关联性，不予确认；被告提供证3并称原告登记讼争房屋时弄虚作假，但未提供相关证据予以佐证，故亦不予确认；被告提供的证4系证人证言，但因被告未申请证人出庭作证，致本院对该证言的真实性无法确认，故被告提供的证4不予确认；被告提供的证5虽具有真实、合法性，但不足以证明被告所要证明的事实，与本案缺乏关联性，本院不予确认。本案在审理过程中，被告向本院提出申请，要求对原告提供的卖屋契是否系所写、卖屋契撕裂原因、文字形成时间进行司法鉴定，后被告又放弃了撕裂原因的鉴定。经本院委托中国刑事警察学院物证鉴定中心鉴定，鉴定意见为：“检材上的字迹是书写”（检材即为原告提供的卖屋契），但未对文字形成时间作出阐述，后经本院联系，该鉴定中心作出了“由于检材上的字迹是用黑色墨水软笔书写形成，受检验技术和检验条件所限，无法检验其书写形成的时间”的补充说明函。对以上鉴定意见及补充说明函，经庭审中质证，原告无异议；被告提出异议，认为鉴定结论程序违法、不具有合法性。本院认为，中国刑事警察学院物证鉴定中心出具的鉴定书虽未对文字形成时间作出阐述，但已作出补充说明，并不存在程序违法，故该鉴定中心作出的鉴定书及补充说明函具有真实、合法性，且与本案相关联，可作为本案的定案证据，本院予以确认。为查明本案相关事实，本院依职权对本案讼争房屋的座落方位进行了勘验，并制作了勘验笔录，经庭审中质证，原、被告对勘验笔录均无异议，本院予以确认。另本院依职权调查了原、被告买卖房屋时知情的村主任张行岳（因病在家卧床）及对1993年农村房屋普查登记情况较为了解的村会计王志宏，并制作了调查笔录两份，该调查笔录经庭审中质证，原告无异议，被告提出了异议，认为张行岳的陈述前后矛盾，不具有真实性；王志宏的陈述与本案不具有关联性。本院认为，张行岳所作的原、被告买卖房屋他是知情的，屋契他也看过，并对屋契在何处所写、在场人员的陈述与证人的证言基本吻合，具有真实、合法性，可作为本案的定案证据，本院予以确认；王志宏所作的该村在1992年至1993年间，农村房屋进行普查登记时对每户村民房屋进行丈量登记，再张榜公布，历时近一年的陈述，反映了当时的客观情况，具有真实性，应予确认。经庭审调查查明：原、被告系叔侄关系。1991年间被告姚水根将祖传分得的座落于慈溪市观海卫镇锦堂村庵下的平房一间半作价3000元出卖给了原告姚明龙。该房屋为座北朝南，东邻姚明龙房屋，南邻道地，西邻钟存洁房屋，北邻张乾根宅地。原、被告买卖房屋的契约由（系原告侄子、被告堂兄弟）代为书写，在场的有原、被告双方及妻子，以及村调解干部亦是双方的亲属，屋款亦于成契后付清。该房屋买卖时的村主任张行岳知情并看过卖屋契。不久后，买卖的房屋即由原告管理使用。1992年至1993年间，农村房屋进行普查登记时，原告将买入的房屋向村进行了审报，村委进行丈量登记，并张榜公布。原告于1993年11月7日取得了慈集建（1993）字第064694号集体土地建设用地使用证。后原告儿女成人分家，将买入的房屋分授给了儿子姚利根，姚利根进行了土地使用权变更登记，于2011年5月30日取得了慈集用（2011）第020431号集体土地使用证。现本案讼争的房屋已由姚利根经审批后折建成楼房。本院认为：原告姚明龙主张被告姚水根已将祖传分得房屋出卖给原告，对此，原告依法负有举证证明的责任，现从本案实际看，原告虽未能提供完整的房屋买卖契约，但从原告提供的证人证言及本院调查取得的证言来看，可以证明被告已于1991年间将讼争的房屋出卖给了原告，并已实际交付了房屋的事实，故原、被告之间房屋买卖关系成立，且合法有效，依法应予保护。现原告要求确认原、被告1991年的房屋买卖协议成立有效的诉讼请求合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：原告姚明龙与被告姚水根于1991年间签定的房屋买卖协议成立并有效。本案受理费50元，由被告姚水根负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长 杨松伟代理审判员 孙群美人民陪审员 虞忠杰二〇一三年一月十七日书 记 员 施雪燕 更多数据：