（2013）通中民终字第1285号

裁判日期: 2013-01-17

公开日期: 2014-12-30

案件名称

郭微、成健与徐丽娟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南通市中级人民法院

所属地区

江苏省南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭微,成健,徐丽娟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）通中民终字第1285号上诉人（原审原告）郭微。上诉人（原审原告）成健。两上诉人委托代理人刘炜。被上诉人（原审被告）徐丽娟。委托代理人钮惠冲。上诉人郭微、成健与被上诉人徐丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2013）崇民初字第0374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，郭微、成健委托代理人刘炜，徐丽娟委托代理人钮惠冲到庭参加诉讼，现已审理终结。原审法院查明，郭微、成健系夫妻关系。2006年4月20日，郭微为乙方、徐丽娟为甲方签订一份协议书，约定：1、甲方自愿将其新城小区30幢1803室的购房指标转让给乙方，由乙方以甲方的名义交款、签订《商品房买卖合同》、办理房产证等手续。2、在签订本协议时，乙方支付甲方50000元指标转让费。3、在办理房产证后，甲方将房产证交付给乙方，并会同乙方办理委托过户公证。4、在房屋过户以前，由乙方实际占有和使用房屋，所有与房屋相关的费用均由乙方交纳，与甲方无涉。5、如乙方反悔，则无权要求甲方退还50000元指标转让费。6、如甲方反悔，则甲方应按该房屋的实际市场价值向乙方支付相应的房款，退还乙方为该房屋已支出的所有费用，并支付乙方上述总房款30%的违约金。协议签订当日郭微、成健给付指标转让费人民币50000元，徐丽娟出具了收条。同年5月8日，由郭微、成健以徐丽娟的名义与南通市中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）签订商品房买卖合同，购得新城小区30幢1803室及30幢阁楼03室、30幢地下车库39室、汽车车位第B区297号（50年使用权），并支付了全部房款。该合同第二十四条载明“双方约定本商品房，自买受人领取产权证书之日起，买受人自愿在五年内不得转让”。郭微、成健购得上述房屋后进行了装修，于2008年入住至今。2009年5月8日，上述房屋、阁楼、车库领取了所有权证。郭微、成健多次要求徐丽娟办理过户手续事宜均遭拒，遂诉至原审法院，请求判令徐丽娟协助办理南通市新城小区30幢1803室房屋及所属车库车位产权过户手续。原审法院认为，郭微、成健与徐丽娟于2006年4月20日签订的转让购房指标的协议书，意思表示真实，且不违反法律法规禁止性的规定，应为有效，双方应恪守履行。协议签订后，郭微、成健以徐丽娟的名义与中天公司签订商品房买卖合同，购得案涉房屋。从形式上，该商品房买卖合同与普通商品房买卖合同无异，通常情况下该合同效力只及于合同双方当事人，即中天公司与徐丽娟之间。而本案案涉房屋购买主体具有特殊性，取得购房资格系其享受的福利指标，具有排他性，此亦即郭微、成健须以徐丽娟名义缔结合同的原因，不宜简单地以合同相对性原则否定案涉商品房买卖合同对作为资格承受人即郭微、成健的拘束力。郭微、成健要求徐丽娟办理房屋过户手续于法有据，但应受商品房买卖合同约定的期限约束，即在领取产权证书之日起五年期限届满后过户。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决徐丽娟在领取产权证书之日起五年期限届满后十日内即2014年5月18日前协助郭微、成健办理南通市新城小区30幢1803室房屋及所属车库产权过户手续。案件受理费人民币40元（已减半），由徐丽娟负担。宣判后，郭微、成健不服，向本院提起上诉称，案涉商品房买卖合同中五年内不得转让的约定无法律依据，属于无效约定。南通市中级人民法院（2011）通中民终字第0448号案件案情与本案一致，判决转让人应立即协助过户。但本案判决与之相悖。请求二审法院依法改判。徐丽娟答辩称，“商品房五年内不得转让”不违背我国相关法律，应自觉履行。案涉房屋系福利房，购房条件也比较特殊，就是五年内不得转让。原审法院曾有类似判决，该案中商品房买卖合同系转让人签订，受让人只是在场，但本案郭微、成健以本人名义订立，故两案并不相同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为徐丽娟是否应当何时协助郭微、成健办理过户手续。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。房屋买卖合同中，卖方有义务协助买方办理房屋产权过户手续。本案中，郭微因协议书中的授权而以徐丽娟的名义与中天公司订立商品房买卖合同，故商品房买卖合同相对方仍为徐丽娟，购房合同中“买受人领取产权证书之日起五年内自愿不转让”的约定仅对合同当事人徐丽娟有约束力，对于合同外第三人并无效力。无论郭微、成健是否知晓该条款，该条款效力仅及于徐丽娟与中天公司之间，在徐丽娟与郭微、成健对房屋过户时间未作约定的情况下，徐丽娟不能以此对抗郭微、成健。且本案商品房买卖合同中，除购房主体具有特殊性外，其余法律特征及法律责任与一般商品房买卖合同无异，徐丽娟与中天公司的约定无法律依据，该约定属于无效约定，不能成为徐丽娟拒绝办理过户手续的合法理由。在讼争房屋已具备了过户条件的情况下，徐丽娟理应协助郭微、成健办理上述房产的产权过户手续。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更南通市崇川区人民法院（2013）崇民初字第0374号民事判决为徐丽娟在本判决生效起十日内协助郭微、成健办理南通市新城小区30幢1803室房屋及所属车库产权过户手续。一审案件受理费40元（已减半），二审案件受理费80元，均由徐丽娟负担。本判决为终审判决。审　判　长　罗　勇代理审判员　张　勇代理审判员　高　雁二〇一三年一月十七日书　记　员　秦剑波附：《中华人民共和国合同法》第六十条第二款当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 微信公众号“”