（2012）南民初（二）字第330号
裁判日期: 2013-01-17
公开日期: 2014-10-31
案件名称
（2012）南民初(二)字第330号民事判决书
法院
柳州市柳南区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张远荣,柳州百和商业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2012）南民初（二）字第330号原告（反诉被告）张远荣委托代理人程广超，律师。委托代理人莫生君，律师助理。被告（反诉原告）柳州百和商业管理有限公司法定代表人刘福祥，公司经理。委托代理人浦江嵘，律师。原告张远荣诉被告柳州百和商业管理有限公司（以下简称百和公司）租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月28日受理后，被告百和公司提出反诉，本院依法适用普通程序，于2012年12月27日公开开庭对本诉和反诉进行了审理。原告张远荣及其委托代理人程广超、被告百和公司的委托代理人浦江嵘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于20l1年1月9日就原告承租位于柳州市谷埠街国际商城铺面签订租赁合同一份，被告收取原告押金（保证金）8454元，并约定在合同期满或因被告整改铺面而导致合同解除时，退还押金。2012年5月30日，被告口头告知原告将对商城G区二楼店面格局实施拆迁改造，并要求原告签订《临时搬迁协议》，原告表示改造影响原告经营活动，同时要求被告提供改造方案，否则不同意签订该协议。在双方未就改造行为达成一致的情况下，被告于2012年6月3日，强制实施拆迁改造工作，改变门面结构及面积，导致原告停业，租赁合同实际终止。合同终止的原因在于被告单方实施改造行为，严重影响原告经营活动，给原告造成经营损失，被告应就其违约行为承担责任。原告依据相关法律规定提起诉讼，请求法院依法判令：l、判令被告退还保证金8454元；2、请求被告赔偿原告装修损失3000元；3、判令被告退还多收的原告租金1127元，合计12581元。原告对其陈述的事实提交的证据有：1、个体工商户营业执照。证明原告的主体资格；2、电脑咨询单。证明被告的主体资格；3、租赁合同及消防安全承包责任书（原件）。证明双方存在租赁关系，并且在该合同的第十一条第二项第二款约定当出租方对门面实行装修改造时，承租人有权要求返还押金退场；4、收款收据6份（原件）。证明原告的租金已经缴纳至2012.6.15，而原告实际承租到2012.6.3，因此，被告应该退还多收的租金；5、通知2份（原件）。证明被告对全部商城进行整改装修，并且要求已经签订整改装修协议的业主进行办理合同换签业务，说明被告实际上对原来的合同内容实行了合同变更；6、照片5张（当庭提交）。证明被告对原告的门面在未达成搬迁协议的情况下实施了事实改造。被告百和公司辩称：1、原告的诉请没有事实依据和法律依据，原告未经被告的同意中途退场，已经构成违约，根据双方签订的合同约定，其押金不予退还；2、由于是原告违约在先，因此被告不承担装修损失，而且还少交了租金；3、被告既未向原告发出解除合同的通知，也未强制拆迁原告的门面，因此原告的退出是其单方违约。被告百和公司就其辩称提供如下证据：1、临时搬迁协议（5份）。证明被告只与达成协议的商户进行门面装修。临时搬迁协议第三条规定，被告的装修并没有改变原先的结构面积，且在装修过程中没有停业，因此不存在原告所说的导致停业问题。2、租赁合同。证明与被告签订临时搬迁协议的都是与原告共同承租被告商铺的承租人。3、营业执照。证明被告的主体资格。反诉原告百和公司诉称：2011年1月9日原被告签订《租赁合同》，合同约定：租期为36个月，从2011年1月16日起至2014年1月15日止；2012年1月16日至2013年1月15日期间，月租金为3154元。2012年3月起原告未按合同约定足额交纳租金，只交纳2818元，截止2012年6月15日，原告共欠被告1008元租金。考虑到原告的经营状况，对其少交租金的行为暂不追究。而原告在2012年6月16日未向被告告知的情况下，违反合同约定，自行搬离货品离场，终止租赁合同，其行为已构成违约。被告未追究原告责任时，原告提起诉讼主张被告违约，为此提起反诉，请求法院：1、判令原告支付拖欠的租金1008元；2、判令原告承担本案诉讼费。反诉原告为其反诉请求提供如下证据1、租赁合同，证明反诉人与被反诉人之间存在租赁关系，根据租赁合同第三条；2、补充规定。证明反诉人与被反诉人之间并没有就减少租金达成新的协议，只就交租的时间达成新的协议；3、收款收据（5张）。证明被反诉人没有足额缴纳租金的情况反诉被告张远荣辩称：反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，我方是按照百和公司的要求交纳的租金，并且连续几个月都是交纳同样的租金，应当认定为双方在履行合同中对租金进行了变更，因此我方并未违约。经庭审质证，本诉被告百和公司对本诉原告张远荣提供的证据1-4的真实性无异议，但是不认可证据3的证明目的，其认为张远荣在没有通知百和公司解除合同的情况下自行搬离门面，是张远荣构成了违约；对证据5的真实性不予认可，百和公司从未向张远荣发出过任何通知，并且上面的盖章并不是百和公司的公章；对证据6，认为超出举证期限，不予认可且从这些照片上也看不出时间以及门面号牌。本诉原告张远荣对本诉被告百和公司提供的证据1的真实性无法确认；对证据2-3，认为与本案无关。反诉被告张远荣对反诉原告百和公司提供的证据1-3的真实性均无异议，但是认为张远荣连续几个月都是同样的租金数额，百和公司也没有提出异议，因此张远荣并未欠交租金。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年1月9日，百和公司与张远荣签订一份《租赁合同》，由张远荣承租百和公司位于柳州市谷埠街国际商城G区二楼3、7号门面，期限自2011年1月16日至2014年1月15日。自2011年1月16日至2012年1月15日，租金为每月2818元；自2012年1月16日至2013年1月15日，租金为每月3154元。张远荣在签订合同的同时，向百和公司交纳了押金8454元，双方约定：在《租赁合同》期满，张远荣的各项应交费用结清后，百和公司将押金8454元退还给张远荣；若张远荣未经百和公司同意，中途退铺面或私自装让铺面的，百和公司不退还押金。张远荣对铺面进行装修的，费用由其承担，在租赁期满张远荣不再承租时，已有的装修无偿归百和公司所有。《租赁合同》第十一条第（二）项约定：百和公司需进行调整或改造铺面收回铺面时，百和公司有权解除合同并应提前一个月通知张远荣。张远荣可以在调整或改造后的铺面中优先安排，也可以结清应交各项费用后，由百和公司退还押金，合同终止。双方在《租赁合同》中约定，张远荣若拖欠租金超过一个月的，则视为张远荣单方面解除合同，百和公司有权采取相应措施，终止合同并收回铺面。张远荣自2012年3月16日至2012年6月15日向百和公司交纳的租金为每月2818元。上述款项均由百和公司出具收款收据予以确认。2012年6月15日之后，张远荣未向百和公司交纳租金。2012年5月份，百和公司对商场进行重新装修。张远荣认为百和公司的行为影响其正常经营，并于2012年6月3日搬离门面。张远荣要求百和公司退还押金并承担损失，百和公司要求张远荣补交租金，双方为此引发纠纷。本院认为，合同是当事人意思表示一致的结果，当事人均应受其意思表示的拘束，遵照诚实信用的原则履行合同。张远荣与百和公司签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。张远荣应当按照合同的约定交纳租金，并不得擅自退出。张远荣称其于2012年6月3日搬离租赁的门面，原因在于百和公司对商场进行重新装修并导致其停业。本院认为，根据庭审查明的事实，虽然百和公司在当时对商场进行了装修，但是张远荣并未举证证明百和公司的装修是针对原告承租的门面，那么原告张远荣擅自搬出门面，违反了《租赁合同》的约定。按照《租赁合同》的约定，张远荣未经百和公司同意擅自退场，百和公司不应当退还押金给张远荣。因此本院对张远荣要求百和公司退还押金的诉请不予支持。关于张远荣诉请的装修损失，由于其未能举证证明该损失的数额，亦未举证证明是由于百和公司的行为致使合同无法履行。因此本院对张远荣的要求百和公司承担装修损失的诉请，不予支持。百和公司在诉讼中提起反诉，认为张远荣欠交租金。根据庭审查明的事实，张远荣自2012年3月16日起至2012年5月交纳的租金便不同于《租赁合同》的约定，每月租金交纳均为2818元，张远荣的这一行为也得到了百和公司的认可，并出具收据给张远荣，因此可视为双方在履行合同的过程中对租金数额的变更。百和公司称，张远荣是缓交租金，却未能举证证明其主张，因此对于百和公司要求张远荣补交租金的反诉请求，本院不予支持。对于反诉被告张远荣的反诉辩称，本院予以采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告张远荣的诉讼请求。二、驳回反诉原告柳州百和商业管理有限公司的反诉请求。案件受理费115元（原告已预交），由张远荣全部负担；反诉案件受理费25元（减半收取，反诉原告已预交），由柳州百和商业管理有限公司全部负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 袁 奇人民陪审员 谭惠文人民陪审员 杨 恂二〇一三年一月十七日书 记 员 黄 玄 来自：