（2013）唐民三终字第37号
裁判日期: 2013-01-17
公开日期: 2014-06-24
案件名称
孟令东与天津开发区合友房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津开发区合友房地产开发有限公司,孟令东
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）唐民三终字第37号上诉人（原审被告）天津开发区合友房地产开发有限公司。法定代表人邓海生，该公司董事长。委托代理人张智军，天津滨新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孟令东，男，汉族，1970年12月10日生。委托代理人侯金祥，男，1956年9月8日生。孟令东与天津开发区合友房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，经原河北省唐海县人民法院作出（2009）唐民初字第14号民事判决，已发生法律效力。唐山市人民检察院以唐检民行抗（2010）23号民事抗诉书，对本案提起抗诉。唐山市中级人民法院作出（2010）唐民再终字第85号民事裁定，指令唐山市曹妃甸区人民法院对本案进行再审。唐山市曹妃甸区人民法院作出（2012）唐民再字第14号民事判决。天津开发区合友房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，天津开发区合友房地产开发有限公司在开发唐海县唐海镇海龙花园过程中，取得唐海县建设局批准的商品房预售许可证明后，将正在建设尚未竣工的商品房对外出售。孟令东作为买受人于2005年8月1日与天津开发区合友房地产开发有限公司订立商品房买卖合同，合同主要约定，商品房为小康东里14幢2单元602号住宅，建筑面积共125平方米，其中套内建筑面积112.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.91平方米。附属用房车库5-16号，建筑面积21.36平方米，层高2.40米。按建筑面积计算商品房价款，该商品房主体部分单价每平方米1340元，车库单价每平方米2050元。以建筑面积为依据进行面积确认及差异处理，合同约定建筑面积与产权登记建筑面积有差异，以产权登记建筑面积为准，商品房交付后，产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（l）面积误差比［（产权登记建筑面积一合同约定建筑面积）÷合同约定建筑面积×100%］绝对值在3%以内的，据实结算房价款；（2）面积误差比在绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，产权登记建筑面积小于合同登记建筑面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的价款，由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。双方还约定了付款方式及其期限、逾期付款违约责任，及交付期限、逾期交房违约责任以及产权登记，双方对此未发生争议。天津开发区合友房地产开发有限公司向孟令东交付的商品房及车库的建筑面积，经唐山市丰润区同盛房产测绘队测绘，与合同约定建筑面积一致。唐海县房屋产权产籍监理所凭此测绘结果发给原告的房屋所有权证上登记的建筑面积（其中车库建筑面积21.36平方米，由套内建筑面积20.52平方米，共有分摊面积0.84平方米组成）与合同约定的建筑面积一致.经现场勘查，天津开发区合友房地产开发有限公司交付孟令东的车库室内净长5.35米、净宽3.3米、净高2.21米。上述事实认定依据，双方当事人间订立的商品房买卖合同、唐海县房屋产权产籍监理所填发的房屋所有权证、法院现场勘查笔录、与孟令东同期购买该小区储藏间价格证明等。因天津开发区合友房地产开发有限公司出售给孟令东的车库不符合《汽车库建筑设计规范》，孟令东诉至法院，诉讼请求如下：1、确认天津开发区合友房地产开发有限公司对唐商【海房】交G字第371号商品房买卖合同中车库的出售行为构成欺诈，要求天津开发区合友房地产开发有限公司对此承担法律责任；2、要求天津开发区合友房地产开发有限公司退还孟令东购房款28008元，利息5457.36元，共计33465.36元；3、判令天津开发区合友房地产开发有限公司承担本案诉讼费。原审法院认为，孟令东与天津开发区合友房地产开发有限公司间订立的商品房买卖合同合法有效，双方应严格履行。关于孟令东所主张的车库建筑面积不应有共有分摊面积问题，双方在商品房买卖合同中约定车库是商品房附属用房，根据《商品房销售管理办法》第十八条“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”的规定，建筑面积应由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。双方在合同中约定的是车库建筑面积，虽未明确约定共有分摊面积，但经具有测绘资质的唐山市丰润区同盛房产测绘队测绘的建筑面积与合同约定的车库建筑面积相符，该测绘队测绘车库的建筑面积亦由套内建筑面积与共有分摊面积组成，该测绘结果已由唐海县房屋产权产籍监理所确认，故应认定车库的建筑面积也是由套内建筑面积和共有分摊面积组成，孟令东所提车库建筑面积不应有共有分摊面积的主张不能成立，孟令东所提因交付车库面积与合同约定面积存在误差，请求返还房款的主张不能成立。孟令东与天津开发区合友房地产开发有限公司在商品房买卖合同中未明确约定车库为满足何类型车停放的车库，天津开发区合友房地产开发有限公司向孟令东交付的车库至少能够满足微型车的停放，孟令东所提其为储藏间的主张不能成立，故天津开发区合友房地产开发有限公司不存在违约行为。孟令东所诉，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决驳回原告的诉讼请求。再审另查明，天津开发区合友房地产开发有限公司同期在海龙花园小区出售储藏间价格为1030元／平方米。再审法院认为，孟令东与天津开发区合友房地产开发有限公司间订立的商品房买卖合同合法有效，双方应严格履行。关于孟令东所主张的车库建筑面积不应有共有分摊面积问题，经查，双方在商品房买卖合同中约定车库是商品房附属用房，根据《商品房销售管理办法》规定及双方合同约定，建筑面积应由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。双方在合同中约定的是车库建筑面积，虽未明确约定共有分摊面积，但经具有测绘资质的测绘队测绘，建筑面积与合同约定的车库建筑面积相符，该测绘队测绘车库的建筑面积亦由套内建筑面积与共有分摊面积组成，该测绘结果已由唐海县房屋产权产籍监理所确认，故应认定车库的建筑面积是由套内建筑面积和共有分摊面积组成。关于天津开发区合友房地产开发有限公司提交的车库是否具备车库的使用功能。双方达成的商品房买卖合同约定附属用房系车库，依照中华人民共和国建设部《住房设计规范》，地下室、半地下室作汽车库时，应当符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定。天津开发区合友房地产开发有限公司应当向孟令东提交符合汽车库建筑设计规范的车库，应当能够满足小型车停放功能，即室内净长能达到5.8米，室内净宽达到3米，室内净高达到2.2米。虽然合同没有约定净高、净长和净宽，但天津开发区合友房地产开发有限公司应当执行中华人民共和国建筑部关于《汽车库建筑设计规范》标准，该车库不符合汽车库建筑规范，无法停放家用小型轿车，不能实现合同目的。天津开发区合友房地产开发有限公司提出车库面积是经法定测绘机构测绘，并经产权登记机构登记，产权登记面积与合同约定面积相符，其没有违约的主张。测绘机构对车库面积的测定以及产权登记机构的产权登记，与天津开发区合友房地产开发有限公司交付的车库是否具备车库的功能不存在关联性，天津开发区合友房地产开发有限公司此项抗辩理由不成立。该车库不符合汽车库建筑设计规范要求，且没有给排水系统，不具备小型车停放功能，不应按车库标准收取购房款，应当按当时储藏间价格并按孟令东确权登记面积计算价款，天津开发区合友房地产开发有限公司按车库收取的房价差价款应予退还。即按照车库与储藏间的价格差乘以确权登记面积多收款项返还原审原告（2050元／平方米-1030元／平方米）×21.36平方米=21787元，并按中国人民银行同期贷款利率支付相应利息。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百八十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第二百零一条之规定，判决如下：一、撤销本院（2009）唐民初字第14号民事判决；二、原审被告天津开发区合友房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原审原告孟令东返还多收取的房款21787元，并按中国人民银行同期贷款利率自2008年10月20日即起诉之日起至本判决生效之日止计算利息；三、驳回原审原告孟令东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第229之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费630元，由原审被告负担。判后，天津开发区合友房地产开发有限公司不服上诉到本院，主要上诉称：1、本案已超过法律规定的诉讼时效，被上诉人签订商品房买卖合同又使用四年后才主张权利，已起诉时效，一审法院认定起算时间从2011年7月开始错误；2、原唐海县法院的对争议车库的现场勘验结果我方并未派人员参加，对于勘验结果不予认可。3、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同已经履行完毕并取得产权证书，合同约定的建筑面积与登记的建筑面积存在差异，应当以产权登记的建筑面积为准，如果合同违法可以予以解除，而一审法院依职权将车库买卖合同变更为储物室买卖合同，并将车库买卖按储物室价格处理错误，严重侵犯上诉人合法权益；请求撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人孟令东答辩认为，1、2006年10月之后从上诉人手中取得所购买的商品房及其车库，2008年10月20日向原唐海县人民法院提起诉讼，根本不存在超诉讼时效的问题；2、上诉人交付的车库不符合正常使用标准，违反国家行业标准，合同名称虽然为车库但实际只能当做储藏间使用，一审法院按照储藏间价格变更正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为二年，被上诉人孟令东2006年10月取得车库，2008年10月向法院起诉，间隔不到二年，故本案被上诉人孟令东起诉未超过诉讼时效。上诉人虽不认可原唐海县人民法院对争议车库的现场勘验结果，但并未提供相应证据且上诉人在原审期间也未对此勘验结果提出异议，本院不予支持。又上诉人天津开发区合友房地产开发有限公司交付的附属用房车库，不符合约定的使用用途，未能满足小型汽车停放的基本标准，且根据现场勘测数据，未能满足《汽车库建筑设计规范》规定的室内净长达到5.8米，室内净宽达到3米，室内净高达到2.2米的标准，故原审法院判决上诉人天津开发区合友房地产开发有限公司返还多收房款并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由上诉人天津开发区合友房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐铭徽代理审判员 夏春青代理审判员 孙乾辉二〇一三年一月十七日书 记 员 郑明璐 关注公众号“”