（2012）东三法民一初字第5264号
裁判日期: 2013-01-16
公开日期: 2016-02-28
案件名称
陈庆明、吴开初等与东莞市塘厦镇东郡花园业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈庆明,吴开初,周海祥,胡鹏翼,东莞市塘厦镇东郡花园业主委员会
案由
业主撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款，第七十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2012）东三法民一初字第5264号原告陈庆明，男，身份证住址：河南省息县。原告吴开初，男，身份证住址：贵州省黔西县。原告周海祥，男，身份证住址：湖南省炎陵县。原告胡鹏翼，男，身份证住址：安微省安庆市大观区。共同委托代理人张勇、李国雄，广东名成律师事务所律师。被告东莞市塘厦镇东郡花园业主委员会，地址：东莞市。负责人陈良驹，主任。委托代理人陈荣桂、张迪。原告陈庆明诉被告东莞市塘厦镇东郡花园业主委员会（以下简称“东郡花园业委会”）业主撤销权纠纷一案，本院于2012年7月27日立案受理后，周海祥、李双喜于2012年8月6日，吴开初、胡鹏翼于2012年8月28日也分别对被告提起相同诉讼请求的诉讼，本院依法将周海祥、李双喜、吴开初、胡鹏翼列为共同原告参加本案诉讼。后李双喜于2012年8月23日向本院申请撤回起诉，本院经审查依法予以准许。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈庆明及四原告共同委托代理人张勇，被告东郡花园业委会的负责人陈良驹及委托代理人陈荣桂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告提议以书面征求意见方式召开第二次、第三次业主大会并已产生了相应的决议（大会召开时间见通知所示），但是，上述二次业主大会均未能依据法律、法规的规定程序进行，对原告的合法权益造成损害。业主委员会作为业主的代表，不能听取民意，草莽行事，对小区的物业价值与前程发展造成巨大伤害。为保护原告的合法权益，特起诉请求判令：一、撤销东莞市塘厦镇东郡花园业主大会第二次大会的决议；二、撤销东莞市塘厦镇东郡花园业主大会第三次大会的决议；三、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。被告的第二、第三次业主大会的召开符合相关法律法规规定，合法有效。被告全体业主就解聘旧物业、选聘新物业一事，以书面召集的组织形式召开了第二次、第三次业主大会，在会议期间，全体业主充分考虑和表达了自己的意见并作出了决定，郑重通过了物业选聘程序，形成第二次和第三次业主大会决议。东郡花园业委会正是严格按照这两次业主大会确定的程序和授权作出的上述职务行为，而且达到了社区居委会、房管局等相关行政部门的监督、指导和认可，是合法有效的。综上，无论是业主大会的两次决议还是东郡花园业委会签订的物业服务合同，均是按照法定程序作出，合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，东莞市塘厦镇东郡花园小区总建筑面积为113078平方米，总业主人数为1084人，各原告均为该小区的业主。2011年5月29日，东莞市塘厦镇东郡花园小区召开第一次业主大会，经各级主管部门审批成立了被告东郡花园业委会及通过了《业主大会议事规则》和《业主管理规约》。该《业主大会议事规则》第七条对需要召开业主大会的议事内容进行了约定，其中第三项内容为“决定选聘、续聘、解聘物业管理企业的方案，审议和批准业主委员会拟定的物业服务合同条款”；第八条对业主大会的召开形式进行了约定，共有两种形式：一是集体讨论的形式，二是书面征求意见的形式，具体采用何种形式召开业主大会由业主委员会确定；第十一条约定业主大会采用如下形式对凡需投票表决的事项进行表决：专人送达、回收意见，并特别注明“已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为弃权，弃权票归纳为多数票的一方”；第十三条对业主大会的前期准备工作进行了规定，规定会议召集人应在召开会议前15日进行公告；第十五条规定了采用书面征求意见形式召开业主大会的程序：一是发放选票，规定发放组的成员必须有1名是居委会（村委会）或镇人民政府（街道办事处）代表；二是组织投票；三是组织计票；四是公告业主大会会议结果，公告应当由居委会（村委会）加盖公章确认。2012年3月15日和2012年4月6日，被告先后张贴两份《通知》，决定于2012年4月7日起采用书面征求意见的形式召开第二次业主大会，表决票显示此次业主大会表决的事项为“授权东郡花园业主委员会用投标方式，选择另外一家物业管理公司更换现在的物业管理公司”，表决票上并备注有“根据《业主大会议事规则》，业主既不亲自参加业主大会会议或委托他人参加业主大会、或不按规定的期限和方式填写征求表决票的业主，其表决票视为浮动票，按照全体业主表决意向的比例，归纳为多数的一方”。之后，被告组织东郡花园业委会成员和非东郡花园业委会成员的其他业主组成选票发放小组，将选票发放到户。2012年5月6日，在东莞市房管局塘厦分局的见证下，被告组织进行第二次业主大会的投票和验票工作，结果为：总选票1084张，已投票739张，同意票632张，同意票达到58.3%，同意票的建筑面积占全部建筑面积的63.05%。2012年6月15日，被告张贴一份《公告》，决定于2012年7月1日采用书面征求意见的形式召开第三次业主大会，此次业主大会表决的事项为“表决选聘管理本小区的新物业服务公司”。之后，被告组织东郡花园业委会成员和非东郡花园业委会成员的其他业主组成选票发放小组，将选票发放到户。2012年7月1日，在东莞市塘厦镇塘新社区居民委员会和东莞市塘厦镇规划房产管理所的见证下，被告组织进行第三次业主大会的投票和验票工作，结果为：总选票1084张，已投票322张，其中无效票35张、有效票281张，根据弃权票归入多数票的规则，东莞市昊昱物业管理有限公司得到1040票，同意票达到95.9%，同意票的建筑面积占全部建筑面积的96%。另查，第二次业主大会和第三次业主大会召开前，被告都曾向主管东莞市塘厦镇东郡花园小区的东莞市塘厦镇塘新社区居民委员会和东莞市塘厦镇规划房产管理所发出参加业主大会、监督选票发放、监督计票的邀请。东莞市塘厦镇塘新社区居民委员会因工作安排原因、没有足够的工作人员，未安排人员监督第二次业主大会的选票发放和参加第二次业主大会，未安排人员监督第三次业主大会的选票发放，但安排人员于2012年7月1日到场监督第三次业主大会的投票和计票情况。东莞市塘厦镇规划房产管理所有安排人员参加第二次和第三次业主大会。此外，原告举证130张表决结果为不同意的第二次业主大会表决票，据此主张被告在第二次业主大会中存在作弊行为，但原告无法说明这130张表决票的来源。原告另举证部分标题为《278票能不能代表东郡花园1084户业主的意愿？》的调查问卷，该调查以东莞市长银房地产开发有限公司的名义进行，但原告无法举证被调查人是否具备东郡花园小区业主身份以及调查问卷的真实性。以上事实，有原告提供的第二次业主大会的表决票、开会通知、验票记录、第三次业主大会的公告、会议记录、决议结果、商品房买卖合同、调查问卷、130份不同意选票、公告，被告提供的东莞市业主委员会备案申请书、备案通知书、《业主大会议事规则》、《管理规约》、东郡花园事件报告表、通知、解雇通知书、致东郡花园业主大会及业主委员会的协商函、第一、二、三次业主大会的现场照片、公告等，东莞市塘厦镇塘新社区居民委员会出具的《关于塘厦镇东郡花园第二次、第三次业主大会召开情况说明》，东莞市塘厦镇规划房产管理所出具的《情况说明》，本院对非东郡花园业委会的部分业主进行的问话笔录等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，各原告作为东莞市塘厦镇东郡花园小区的业主，如认为业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益，有权请求人民法院予以撤销该决定。本案所涉第二次业主大会所作决定为解雇物业服务企业，第三次业主大会所作决定为选聘物业服务企业，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，这两次业主大会所作的决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时，依照国务院《物业管理条例（2007年修订）》第十三条的规定，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。因此，被告所作的这两次业主大会决定应否撤销，应对这两次业主大会是否按照业主大会议事规则的规定召开、是否经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意进行审查。首先，从原、被告双方提供的证据及本院调取的证据综合分析，被告组织召开这两次业主大会均能提前15日发出公告，采用书面征求意见的形式召开也符合规定，召开程序上也遵循了组织发放选票、投票、计票、公告会议结果的程序，总体上这两次业主大会的召开符合东莞市塘厦镇东郡花园小区《业主大会议事规则》。被告在召开这两次业主大会上的程序上未能完全做到《业主大会议事规则》第十五条规定的：1、发放选票的发放小组成员中必须有1名是居委会（村委会）或镇人民政府（街道办事处）代表；2、业主大会会议结果的公告应当由居委会（村委会）加盖公章确认。这也是原、被告双方的争议焦点所在。对此问题，本院认为，被告系受居委会和镇人民政府的管理，居委会和镇人民政府是否一定参加本小区的业主大会及在公告上加盖公章，受制于上述部门的意愿；并且法律也没有规定居委会或镇人民政府必须承担此义务，因此《业主大会议事规则》第十五条涉及到居委会或镇人民政府的规定，具有不确定因素。事实上，被告在召开这两次业主大会前也向东莞市塘厦镇塘新社区居民委员会和东莞市塘厦镇规划房产管理所发出了邀请，但因工作安排的原因，这两个部门并未能全程参与这两次业主大会，但对关键的投票和计票程序都进行了监督。综上，本院认为，被告召开这两次业主大会的程序符合《业主大会议事规则》的规定。其次，原告主张被告在两次业主大会的投票和计票过程中存在作弊行为，但无法说明其举证的130张第二次业主大会不同意表决票和部分标题为《278票能不能代表东郡花园1084户业主的意愿？》的调查问卷的来源和真实性，故对原告的主张，本院不予采信。这两次业主大会的投票和计票工作都在东莞市塘厦镇塘新社区居民委员会和东莞市塘厦镇规划房产管理所的监督下进行，本院对投票结果予以采信。从投票结果来看，第二次业主大会的同意票达到58.3%，同意票的建筑面积占全部建筑面积的63.05%，符合经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的标准；第三次业主大会按照弃权票归入多数票的规则进行计票，符合《业主大会议事规则》第十一条的规定，因此认定同意票达到95.9%、同意票的建筑面积占全部建筑面积96%的决议结果并无不妥，也符合经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的标准。据上所述，被告召开第二次和第三次业主大会，程序上按照业主大会议事规则的规定召开，决议结果也经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并不存在侵害业主合法权益的行为。各原告请求撤销这两次业主大会的决议，无事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、国务院《物业管理条例（2007年修订）》第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告陈庆明、周海祥、吴开初、胡鹏翼的诉讼请求。本案受理费50元，由原告陈庆明、周海祥、吴开初、胡鹏翼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 罗广杰代理审判员 韦枝展人民陪审员 张丽芬二〇一三年一月十六日书 记 员 陈沃林附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。国务院《物业管理条例（2007年修订）》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。 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