（2013）中一法坦民一初字第369号
裁判日期: 2013-01-14
公开日期: 2017-03-06
案件名称
王海林与中山市南兴房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王海林,中山市南兴房地产有限公司,中山市皇爵假日广场商业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2013)中一法坦民一初字第369号原告：王海林，女，1979年6月27日出生，香港特别行政区居民，现住广东省深圳市宝安区。委托代理人：蔡志东、莫韵诗，分别系广东显德律师事务所律师、实习律师。被告：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼一楼，组织机构代码769332653。法定代表人：马雄照，副总经理。委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。第三人：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇新行政中心坦神北路95号，组织机构代码792968078。法定代表人：赵瑞明，董事。委托代理人：刘开辉，该公司员工。原告王海林诉被告中山市南兴房地产有限公司(以下简称南兴公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月16日受理后，依职权追加中山市皇爵假日广场商业有限公司(以下简称皇爵公司)为本案无独立请求权第三人参加诉讼。依法组成合议庭，于2013年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡志东，被告委托代理人杨图胜，第三人委托代理人刘开辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王海林诉称：2011年4月，原告到被告南兴公司售楼部洽谈购买事宜，被告为原告出具了皇爵国际公馆置业计划书。根据该计划书，原告购买了皇爵广场5幢714号住房，建筑面积为60.58平方米，套内建筑面积为39.35平方米，原价为722179元。扣除五年保底收益112373元，优惠后原告实交价款为579828元，房屋总价为692210元。后双方签订皇爵广场认购书，2011年6月2日，原告支付了全额购房款，交款后双方签订了中山市商品房买卖合同。合同约定被告应在2012年4月30日前交付房屋给原告使用。2012年4月28日，被告发出皇爵广场5幢交楼通知书，通知原告于2012年8月办理物业交付手续，被告把不具备交付条件的房屋交付给原告。一、质量问题。经查证，关于皇爵公馆主体工程，中山市坦洲镇住房和城乡建设局于2013年5月3日才出具工程质量监督报告，主体的消防于2012年10月22日才验收合格，室内二次装修工程仍未竣工验收但被告却通知原告于2012年8月收楼。事实证明，皇爵公馆至今仍未达到广东省统一的交付标准。二、改变设计、规划、功能。被告完全无视原告的利益，把住房改成了水疗馆。被告改变了住房的功能和结构，严重违反了法律规定和合同约定。按广告约定，每平方米的装修为4500元，现在水疗馆却每平方不到2000元，严重侵吞原告的利益，也因如此，致使严重影响经营分红。三、根据广告宣传，经营分红为每年7.3%,实际分红为零。被告宣传原告购买的五星级酒店聘请澳大利亚卓尔巴公司来经营，第一年分红为7.3%。事实上，被告聘请自己没有酒店经营资质的公司来经营，把被告应该承担的装修费摊入成本。被告开张2个月，仅装修费就1600万元，工资支出200万元，都计入经营成本。原告买的是精装修房，装修费用已计入经营成本，重复计算。即便将来有盈利，必将填补亏损或者再次装修。十年后被告交付的房屋必将又拿原告的红利进行装修，以代替被告本应支出的装修费。按照这种经营模式，业主的分红永远为零。综上，原告请求法院判令：1.被告返还购房款579828元及利息(计至起诉日约74291元)；2.被告返还办证杂费2022元及利息(计至起诉日约259元)；3.被告返还合同备案费及代办费500元及利息(计至起诉日约64元)；4.被告返还维修基金3029元及利息(计至起诉日约124元)；5.被告赔偿五桂山公证处公证费1020元；6.被告赔偿税金损失17394元。诉讼中，原告王海林增加一项诉讼请求：解除涉案商品房的买卖合同。原告王海林就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据有：1.报建图；2.关于皇爵广场五栋工程竣工验收情况的函；3.建设工程消防验收意见书；4.不限购、不限贷的广告相片；5.（按揭）承诺书；6.（按揭）律师费收据；7.银行回单及银行卡；8.浦发银行工作人员的名片；9.关于皇爵要求现金支付购房款的联名回函及邮递单；10.视频；11.收楼手续书；12.投诉函及邮寄凭证；13.企业登记资料。被告南兴公司辩称：1.原告王海林与被告以及第三人皇爵公司签订的商品房买卖合同、委托经营管理合同，三方已经达成一致意见将涉案物业整体设计、规划，所以关于房屋结构的改变是实现三方商业目的的共同需要；2.原、被告双方明确约定由五单位验收合格就符合交付条件，该约定并没有违反国家的规定；3.经营收益问题应按双方书面约定作为标准，口头陈述对三方没有约束力。综上，原告请求解除合同没有法律及事实依据。被告皇爵公司就其辩解理由在举证期限内向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同及附件；2.商品房预售许可证；3.楼宇接受书、收楼通知书；4.办理银行按揭贷款手续通知书、邮政快递单；5.关于支付购房款的通知、邮政快递单及签收记录；6.认购书；7.委托经营管理合同；8.授权委托书；9.竣工验收报告；10.供用水服务协议；11.客户电气工程接入电网查验意见书；12.电梯监督检验报告四份；13.建设工程消防验收意见书、建设工程消防设计审核意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；14.企业法人营业执照；15.餐饮服务许可证；16.特种行业许可证；17.合作协议；18.办理银行按揭贷款手续通知书；19.个人购房担保借款合同。第三人皇爵公司述称与被告南兴公司的答辩意见一致。第三人皇爵公司在举证期限内未就其辩解理由向本院提交证据。经审理查明：2011年6月2日，王海林(买受人)与南兴公司(出卖人)签订一份商品房买卖合同，约定王海林购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××号的商品房，总价款579828元，签订合同当天支付购房款579828元；出卖人应当在2012年4月30日前，将经验收合格(指经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告)并符合合同约定的商品房交付买受人使用；若出卖人未按合同约定期限交付商品房，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当在本项约定期限后的15日内提出退房书面申请，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人未在本项约定期限后15日内提出书面退房申请的，视为合同继续履行，自逾期交楼之日起至实际交付之日止由出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金；买受人的房屋仅作商业使用。合同附件三对于装饰、设备标准约定：厨房采用全套实木厨柜及吊柜、人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；厨具配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；水、电到户，一户一表。合同补充协议一约定：买受人采用银行按揭方式付款的，买受人应在签订商品房买卖合同之日起自出卖人以任何方式通知之日起三日内由买受人按照按揭银行的要求提供全部申请资料、签署贷款合同等全部法律文件以及缴纳全部费用(包括律师费、公证费等)；如因买受人自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，买受人应自收到出卖人书面通知(或电话通知)之日起7日内向出卖人一次性付清该余款，逾期未付清的，出卖人有权选择解除合同。签订商品房买卖合同当天，王海林(甲方)与皇爵公司(乙方)签订一份委托经营管理合同，约定：甲方全权委托乙方对涉案物业进行经营管理，期限为十年(自2012年5月1日起至2022年4月30日止，涉案物业达至收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于乙方的装修期间)；乙方享有对涉案物业的管理权(包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等)、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利(买卖和抵押除外)；甲方保证自发展商发出收楼通知之日起按照发展商规定的时间办妥收楼手续，并将该涉案物业交付乙方，逾期未办妥收楼手续并将涉案物业交付乙方的，发展商有权自行将物业交付乙方，且乙方有权自行行使该物业的经营管理权、收益权及其他相关一切行为；委托期限十年内，乙方有权将涉案物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；双方根据酒店公馆的年度经营状况按甲方与乙方7：3的利润比例分配该物业在该年度的经营净利润，甲方分配利润的具体方式为保底收益+浮动分红；甲方在购买该物业时已经享受了购房优惠，现甲方自愿放弃前五年的保底收益。双方同时签订一份授权委托书，王海林委托皇爵公司办理有关涉案物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件等事项。签订上述合同后，王海林向南兴公司支付购房购房款579828元、办证杂费2022元、合同备案费、代办费500元、公证费1020元、住房维修基金3029元，另外王海林交纳契税17394.84元(由南兴公司收取后代缴至中山市地方税务局城区税务分局)。2012年11月9日，王海林在商品房接收认可书签名，确认从该日起，涉案商品房已由南兴公司正式交付本人，本人并同意将该物业移交给皇爵公司进行物业管理。王海林主张南兴公司交付的房屋存在质量问题，遂于2013年7月16日诉至本院，提出前述诉讼请求。南兴公司提交一份2010年12月29日核发的中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场5幢商品房预售许可证复印件，有效期自2010年12月29日至2012年12月29日，编号：中建房(预）字第××号。南兴公司称该证过期后，于2013年1月6日核发一份新的商品房预售许可证，有效期自2013年1月6日至2015年1月6日，编号同为：中建房(预）字第××号，因旧证已被有关部门收回，未能提交原件。王海林对该复印件不予确认，但未提交相反的证据予以反驳。另查明：南兴公司提交一份由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位于2012年4月28日签章出具的工程竣工验收报告，但该报告的验收人员签名页为复印件。王海林对上述工程竣工验收报告不予确认。本院依职权向中山市坦洲镇住房和城乡建设局、中山市公安消防局、中山市质量技术监督局、中山坦洲自来水有限公司、广东电网公司中山坦洲供电分局调查，上述部门回复：涉案房屋所在的皇爵广场五栋的土建工程、装饰装修工程于2013年1月21日由建设、设计、施工、监理、勘察单位共同出具工程竣工验收合格报告；其建设工程于2012年10月22日消防验收合格，其室内装饰设计工程建设工程于2012年11月1日消防验收合格；其使用的4台客梯分别于2012年1月10日及2012年4月11日检验合格；其自来水接入工程于2012年11月20日竣工验收并投入使用；其供电工程于2011年12月4日验收通电。又查明：王海林称涉案房屋未按照商品房买卖合同附件三的约定进行装饰装修，未设置厨房及配套电器设备，未安装独立的水、电表，未预留排烟管道，未设置厨房排水系统及卫生间排水系统。南兴公司承认未设置厨房及配套电器设备，亦未安装独立水、电表，但已通水通电到户。皇爵公司未对接收的涉案房屋提出异议，并称其有权按经营管理需要对涉案房屋进行改造。本院认为：南兴公司与王海林签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点如下：一、关于涉案房屋交付问题。双方合同约定商品房交付的条件为该商品房经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告。涉案房屋的交付条件应符合合同的约定，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付的房屋尚应具备基本的安全、便利的生活条件，包括消防、供水、供电、电梯等。经向有关部门调查核实，涉案房屋所在的皇爵广场五栋的土建工程、装饰装修工程于2013年1月21日由建设、设计、施工、监理、勘察单位共同出具竣工验收合格报告；其建设工程于2012年10月22日消防验收合格，其室内装饰设计工程建设工程于2012年11月1日消防验收合格；其使用的4台客梯分别于2012年1月10日及2012年4月11日检验合格；其自来水接入工程于2012年11月20日竣工验收并投入使用；其供电工程于2011年12月4日验收通电。即涉案房屋直至2013年1月21日才符合双方合同约定及法律规定的交付条件。虽然王海林于2012年11月9日已签名接收涉案房屋，应视为该房屋于2013年1月21日才实际交付。双方签订的商品房买卖合同约定，逾期交房超过180天的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当在本项约定期限后的15日内提出退房申请，未书面提出退房申请的，视为合同继续履行，买受人可以请求违约金。王海林在约定的时间内未书面提出解除合同，应视为继续履行合同。故王海林以延期交房为由解除涉案商品房买卖合同，本院不予支持。二、关于涉案房屋结构、功能改变的问题。王海林认为南兴公司未按合同约定建设装修商品房，导致涉案房屋丧失完整的居住功能。南兴公司确认交付的房屋未按商品房买卖合同附件三的约定设置厨房及配套家电设备，亦未安装独立水、电表。但根据双方合同约定，涉案房屋仅作商业使用。且根据王海林与皇爵公司签订的委托经营管理合同，涉案房屋自2012年5月1日起移交皇爵公司进行经营管理，皇爵公司有权对涉案房屋进行酒店规划、设计、装修等，并有权调整物业的经营布局和使用功能。皇爵公司未对南兴公司交付给王海林并移交其使用的涉案房屋提出异议，且确认其由于经营需要对涉案房屋进行了改造。综上，王海林购买涉案房屋的主要目的为商用投资，南兴公司交付的房屋虽然不符合合同约定，存在违约，但并不影响其合同目的的实现。三、关于房屋价款7.3%的分红问题。王海林主张，南兴公司在销售广告中称每年分红为7.3%，但其提交的宣传资料未能证明该广告由南兴公司发出，南兴公司对此亦不予确认。且王海林（甲方）与皇爵公司（乙方）签订了委托经营管理合同，王海林在购买该物业时已经享受了购房优惠，现自愿放弃前五年的保底收益。因此王海林以南兴公司未分红为由解除商品房买卖合同，本院不予支持。综上，王海林以上述理由要求解除涉案商品房买卖合同，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王海林的诉讼请求。案件受理费10585元(原告已预交)，由原告王海林负担。如不服本判决，原告王海林可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市南兴房地产有限公司、第三人中山市皇爵假日广场商业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 谢 灏代理审判员 陈 睿人民陪审员 余 锋二〇一三年一月十四日书 记 员 钟丹丹 来自