裁判日期: 2013-01-12
公开日期: 2016-12-27
杨淑萍,刘云砚,姜玉敏买卖合同纠纷一审判决书
柳河县人民法院
柳河县
民事案件
一审
杨淑萍,刘云砚,姜玉敏
所有权纠纷
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
吉林省柳河县人民法院民 事 判 决 书（2013）柳民孤初字第00220号原告：杨淑萍，女，1978年2月18日生，汉族，柳河县人，个体，现住柳河县。委托代理人：孙昌奎，吉林秦英杰律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：刘云砚，男，1974年2月9日生，汉族，个体，柳河县人，现住柳河县。委托代理人：郑哲，吉林惠群律师事务所律师。代理权限为特别代理。第三人：姜玉敏，女，1953年10月18日生，汉族，个体，现住柳河县。原告杨淑萍与被告刘云砚、第三人姜玉敏确认房屋所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其代理人、被告代理人到庭参加诉讼，第三人姜玉敏经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2007年8月23日，原告购买了被告刘云砚开发的孤山子镇万博隆综合楼A区9号商品房，协议签订后，原告按照协议交付了房款，同时占有使用该房屋。后被告刘云砚将此房屋产权办理在第三人姜玉敏名下，并在信用社办理了抵押贷款，原告得知被告用该房贷款后多次找到被告、第三人及信用社协商，至2013年9月15日被告刘云砚才将抵押贷款还清，现原告为办理产权过户手续，提起诉讼，请求依法确认原告与被告签订的房屋买卖协议为有效协议，确认原告所购买的位于孤山子镇万博隆综合楼A区9号商品房归原告所有。被告答辩称，是在2007年竣工前37万元将该房屋卖给原告的，因房子卖给了原告，怕原告不同意用该房屋贷款，所以把房照办成姜玉敏的名，原告在办房照之前已经把全部房款交齐了。没有说过把这个房子给姜玉敏或是其他人，包括妻子和孩子。和姜玉敏没有买卖合同，也没有买卖房子的事，就是用姜玉敏的名贷款。同样情况的还有用王俊凤的名贷的款。用姜玉敏的名是三个门市房，用王俊凤的名是两个房。原因是当时想倒一下钱，等有钱了还上后，就把房子再办成实际买房子人的名字。同意原告的诉讼请求。第三人姜玉敏未出庭。在庭审中，根据原告的陈述及被告的答辩，本院总结双方当事人诉争焦点为：原、被告之间争议房屋的所有权应归谁所有？原告围绕争议焦点，为主张自己的权利当庭提供如下证据：1、商品房买卖协议一份（复印件），证实2007年8月23日，原告杨淑萍与被告刘云砚签订买卖协议，原告购买被告柳河县孤山子镇万博隆A区9号楼住宅及门市房的事实。2、收据三份（复印件），证实被告刘云砚于2007年-2008年期间分三次分别收到原告给付的8万元、6万元、23万元，共37万元房款的事实。3、柳河县人民法院（2012）柳民孤初字第00119号案件庭审笔录，证实2012年原告曾因房屋买卖合同纠纷诉至法院，并分别于2012年6月4日、2012年8月6日两次开庭审理，第三人姜玉敏在2012年6月4日庭审时辩称：刘云砚给姜玉敏办房照时，姜玉敏没有去，办完房照刘云砚就拿房照去作抵押了。贷款时姜玉敏去签字了，姜玉敏实际不知道房子具体是哪个门，没有住，也没有使用。姜玉敏与刘云砚没有签订协议，房照也没有交给姜玉敏，直接拿去贷款了。在2012年8月6日庭审时辩称：当时开发时刘云砚说给姜玉敏三个门市房，所以房照办的姜玉敏的名，办房照是邓德伟给办的，姜玉敏认为房子是自己的。被告当庭提供的证据有：1、贷款还款凭证一份（复印件），证实2013年9月18日，被告刘云砚偿还贷款629,000.00元的事实。2、房照复印件一份，证实争议房屋（位于柳河县孤山子镇振兴街一二层126.70平方米门市房）的所有权人登记在第三人姜玉敏名下。3、证人陶丽出庭证言，证实陶丽系柳河县农村信用合作联社的信贷员，被告刘云砚贷款是由陶丽办理的，放款时是以张扬名义贷款66万元，用争议房屋及其他房屋，共5套门市房作抵押，经多次催要，现贷款已还清，抵押权已消灭，房照可以抽回。原、被告对对方提供的上述证据均无异议。第三人姜玉敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃答辩及质证的权利。对于原、被告提供的上述证据，结合双方当事人及其代理人的质证意见，本院综合评判认为，原、被告提交的上述证据，与本案待证事实相关联，且来源合法，具有真实性、客观性，本院一并予以确认。经审理查明，本案可以认定如下事实：2007年8月23日，原告与被告签订商品房买卖协议，被告将其开发建设的位于柳河县孤山子镇万博隆A区9号共三层卖给原告，其中一、二层124.60平方米为门市房，三层62平方米为住宅，另配送仓库一个，总价款38万元，协议约定卖方由协助买方办理房照的义务。协议签订后，原告于2007年至2008年期间分三次给付被告刘云砚房款37万元，因配送的仓房没到位，故少给付1万元。2008年3月，被告将房屋交付给原告，原告实际占有并使用该房屋，但双方一直未办理过户手续。2009年3月，被告刘云砚因需要贷款，在原告不知情的情况下，将已经卖给原告的房屋中的一、二层门市房办理了产权证，房屋所有权人为姜玉敏，并以该房屋作抵押，在柳河县农村信用联合社办理了贷款，现该贷款已全部偿还。原告在得知自己买的房屋被被告刘云砚私自以姜玉敏名义办理了房照后，找到被告要求办理房屋过户手续，但因房屋已抵押及第三人姜玉敏不同意等原因，该房屋至今未能办理过户手续。现原告诉至法院，请求依法确认原告与被告签订的房屋买卖协议有效，确认位于孤山子镇万博隆综合楼A区9号商品房归原告所有。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案原告购买被告开发建设的商品房的行为是双方当事人真实意思表示，原，被告签订商品房买卖协议，并均在协议书上签字，该行为不违反国家法律和行政性法规的强制性规定，原、被告之间的房屋买卖合同依法成立，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国物权法》第六章第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”本案中，原告虽未办理所有权登记，但原告已实际履行了与被告的商品房买卖协议，全额支付购房款，并在被告将房照办在第三人姜玉敏名下前已实际占有、经营争议房屋，应认定原告对争议房屋享有所有权。虽第三人主张该房屋系被告赠与给第三人的，且第三人持有该房屋的产权证，故对该房屋享有所有权，但被告否认与第三人之间存在赠与的事实。第三人也未能提供相关证据证实第三人与建设单位之间存在买卖、赠与等民事法律行为。虽第三人持有该房屋的产权证，但因第三人没有基于民事法律行为取得房屋所有权的依据，应认定第三人不具有该争议房屋的所有权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及上述法律规定，判决如下：一、原告杨淑萍与被告刘云砚签订的商品房买卖协议合法有效；二、位于柳河县孤山子镇万博隆综合楼A区9号门市房归原告杨淑萍所有（房屋所有权证号为：房权证柳乡建字第1800621号）。案件受理费6,850.00元，由被告刘云砚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长 鲁 旭人民陪审员 陈艳杰人民陪审员 陈 欣二〇一三年一月十二日书 记 员 孙石宇 关注公众号“”