（2012）北民再字第4号
裁判日期: 2013-01-11
公开日期: 2014-07-31
案件名称
唐山市汽车工业贸易有限公司与刘永顺租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
唐山市路北区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
唐山市汽车工业贸易有限公司,刘永顺
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百八十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第二百零一条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
河北省唐山市路北区人民法院民 事 判 决 书（2012）北民再字第4号原审原告唐山市汽车工业贸易有限公司。法定代表人钱永超。委托代理人许少波。委托代理人徐利民，河北徐利民律师事务所律师。原审被告刘永顺，男，1954年9月5日生，汉族，唐山市人，无业。原审原告唐山市汽车工业贸易有限公司与原审被告刘永顺租赁合同纠纷一案，本院于2005年6月6日作出（2005）北民初字第849号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2012年4月20日作出（2012）北民立审查字第1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告唐山市汽车工业贸易有限公司委托代理人许少波、徐利民，原审被告刘永顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2005年1月24日，原审原告唐山市汽车工业贸易有限公司诉称，被告现住房系我单位产权，被告有居住使用权。从2001年4月开始至2003年9月被告陆续欠我单位水电费及房租共2707.60元，经多次催要被告拒付，所以我单位曾将被告诉至贵院，要求被告给付欠费。贵院于2003年12月作出（2004）北民初字第35号民事判决书，判决被告刘永顺给付原告唐山市汽车工业贸易总公司水费、电费1202.80元，房租1504.80元。判决生效后，被告刘永顺不仅拒不执行法院判决，而且继续拖欠所承租房屋的房租，并将位于路北区德源里412楼4门302室转让。请求贵院判决解除原告与被告之间的房屋租赁合同，给付拖欠原告的房租1500元。被告刘永顺辩称，我确实欠原告的房租，是原告先欠我的钱，所以我才欠原告的钱。原审查明，被告系原告职工，1984年原告分配给被告坐落在本市路北区配件楼2楼1门302室住房一套居住使用至今。房租费由原告收取，每月水电费由唐山市自来水公司和唐山市供电公司向原告统一收取后，原告再向配件楼各住户收取。2001年3月8日，原、被告签订了“关于与企业解除劳动关系给予一次性经济补偿的协议”，该协议也明确规定，被告应及时向原告交纳水电、房租等费用。但被告从2001年起拖欠原告水电、房租费。原告于2003年10月27日来本院起诉，本院于2003年12月作出（2004）北民初字第35号民事判决书后，被告未上诉，该判决书现已生效。被告未履行此判决书，继续拖欠原告房租，且被告方认可。又查，原告于1994年将坐落在本市路北区德源里412楼4门302室另一住房分配给被告，后被告于1998年3月27日购买此房产权。2004年4月16日又转卖他人。被告于2003年10月份继续拖欠房租1500元。经本院开庭调解，双方各持己见，未能达成协议。原审认为，被告居住使用原告的住房应及时交纳相关费用。被告未履行义务，且在本院生效判决后出售另一套房屋继续拖欠房租，被告之行为严重违约，原告要求解除租赁合同应准予，被告亦应交纳拖欠的房租。被告主张原告欠其工资，与本案不属同一法律关系，应另行起诉。原告的诉讼请求理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的坐落在本市路北区配件楼2楼1门302室的房屋租赁合同。二、被告给付原告房租1500元，于本判决生效后十日内执行完毕。案件受理费及其他诉讼费105元，由被告负担。本院再审过程中，原审原告称，一是原审被告的主张和观点不能成立。首先，他理解的国家福利分房政策、个人买断的概念是错误的。房屋产权是单位集体的，企业名称的变换不影响企业对外承担法律义务和行使法律权利，所以现在原审原告和原审被告原单位是一个法律主体。原审原告分配给原审被告两套住房而其卖掉一套住房，租住的一套仍然不交房租，因此产权人的权利不能实现，对拒不交纳房租水电费的人行使权利是应该的，我们认为原审被告的主张不符合法律规定，另外原审被告也没有提交任何包括文件在内的支持其主张的证据，包括他说单位欠他工资、医疗费等原审两次诉讼包括此次再审均没有向法庭提供证据，我们作为原审原告认为是没有证据支持的。二是原审原告提出与原审被告解除租赁关系，这个请求关于原审被告欠缴房租水电费的事实有2004年35号生效判决和《合同法》作为依据，那么我们认为解除租赁关系另行处置房屋是房屋产权人法定的权利，人民法院应该支持。三是职工对此事很重视，好多职工没有房子。单位这么长时间没有处理此事情单位职工都有意见。钱永超表示他买房是怕他给单位任何人这套房子会造成不良影响。原审被告答辩称，1980年我调入唐山市汽车配件公司工作，1984年根据国家政策，按我的个人工龄分配给我一套住房即路北区丰源南里配件楼2楼1门302室，一直居住至今。路北法院在没有将事实调查清楚的基础上，错误的依据《合同法》、《民法通则》判决解除我现在居住的路北区丰源南里配件楼2楼1门302室的租赁关系，剥夺了我的居住权，侵犯了我的合法权益，是严重的错判。其理由如下：1、我现居住的唐山市路北区丰源南里配件楼2楼1门302室的房屋居住权，是根据国家福利政策，用过去居住的简易平房换的现在居住的福利分房而取得的，而不是根据现行《合同法》中有关合同关系的规定取得的，所以该房屋的租赁关系不能用《合同法》来调整。原审原告与原审被告不是平等主体关系，而我国《民法通则》是调整平等主体之间的关系，所以法院错误的适用了《民法通则》。2、原审被告拖欠房租费、水电费，是因为原审原告也拖欠原审被告的工资、医药费、取暖费等。2001年因企业改制无力入股，同意单位意见买断工龄。但单位尚欠我工资545.58元、医药费90元、取暖费1687.95元等共计2323.53元（贰仟叁佰贰拾叁元伍角叁分）。单位说等大家给了再一起给你，2002年单位把拖欠的工资等费用给了职工，只剩我一人未给。3、国企改制后，这时的房租费、水电费我已交了企业。2002年我想买房时，企业以我未还清欠款为由不给我开信，我说你也欠我的钱，咱们相互抵消多少再补。他说不行，你给我以后再给你开信。直到现在，我的房屋也没买成。4、原判决所依据的事实不合法没有法律依据。根据以上所述事实，原审被告只是拖欠企业改制以前的房租费、水电费，企业改制后，原审被告一直在交房租费、水电费。这说明原审被告不是无正当理由未交付或迟延交付租金。所以，法院依据拖欠房租费而判决解除房屋租赁关系是不合法的。综上所述，请求路北法院支持我的申诉请求，保护我的合法权益。撤销路北人民法院（2005）北民初字第849号第一项民事判决。将路北区丰源南里配件楼2楼1门302室归还给原审被告。本院再审查明，原审被告系原审原告职工。原审原告唐山市汽车工业贸易有限公司改制前名称为唐山市汽车工业贸易总公司。1984年原审原告分配给原审被告坐落在本市路北区丰源南里配件楼2楼1门302室住房一套居住使用至今。房租费由原审原告收取，每月水电费由唐山市自来水公司和唐山市供电公司向原审原告统一收取后，原审原告再向配件楼各住户收取。2001年3月8日，原审原、被告签订了“关于与企业解除劳动关系给予一次性经济补偿的协议”，该协议第四条约定，“刘永顺居住汽车配件公司2楼1门302室，要按时向公司交纳房租、卫生、水电费及取暖费”。此时，原审被告并未购买路北区丰源南里配件楼2楼1门302室住房的所有权。原审原告于2003年10月27日来本院起诉要求原审被告给付从2001年4月至2003年9月的房租和水电费共计2707.60元，本院于2003年12月作出（2004）北民初字第35号民事判决书支持了原审原告的诉请，被告未上诉，该判决书现已生效，但未执行。原审原告于2005年1月24日以原审被告拒不交纳2001年4月起的房租和水电费并且多次催要未果的理由再次向本院起诉，要求解除原审原、被告之间的房屋租赁合同，原审被告给付自2003年10月至其搬离承租房屋止的房租合计1500元。（即2003年10月至2005年7月每月房租68.40元×22个月）在此期间，原审被告称其多次要求购买路北区丰源南里配件楼2楼1门302室住房的所有权，但原审原告以其欠水电费为由不同意原审被告购买，未提供证据证实。2006年1月10日原审原告公司的董事长钱永超与原审原告签订了关于“路北区丰源南里配件楼2楼1门302室住房的旧公房买卖契约”，由钱永超出资24127元购买了该诉争房产的所有权，2006年8月7日唐山市房产管理局颁发了唐山房权证路北（机）字第××号所有权证，2006年3月30日唐山市国土资源局颁发了冀唐（公房）国用（2006）第0526号土地使用权证。但该房屋一直由原审被告刘永顺居住使用至今。本院再审认为，原审被告系原审原告职工，原审被告居住在原审原告分配的职工福利住房路北区丰源南里配件楼2楼1门302室中，应当及时交纳房租和水电费等费用，但原审被告从2001年4月开始拖欠原审原告房租及水电费，经原审原告2003年10月27日起诉原审被告催交后仍然拒不交纳，致使原审原告于2005年1月24日以原审被告拒不交纳2001年4月起至2003年9月的房租和水电费并且多次催要未果的理由要求解除原审原、被告之间的房屋租赁合同的后果，原审被告对此负有一定的责任。但本案诉争房产是根据原审被告的工龄、旧房屋居住状况和家庭成员等国家福利分房政策分配给原审被告居住使用的，并且一直居住至今，由于涉及企业自管公房对外承租的关系，不是单纯民事行为，因此，不适宜解除租赁合同关系。故原审原告要求解除租赁合同的诉请，不予支持。原审原告要求原审被告交纳2003年10月至其搬离承租房屋止的房租合计1500元，符合法律规定，予以认可。原审被告主张原审原告欠其工资，与本案不属同一法律关系，应另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百零一条，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、撤销本院（2005）北民初字第849号民事判决书第一项，即解除原、被告签订的坐落在本市路北区配件楼2楼1门302室的房屋租赁合同。二、维持本院（2005）北民初字第849号民事判决书第二项，即被告给付原告房租1500元，于本判决生效后十日内执行完毕。原审案件诉讼费105元，由原审原、被告各负担52.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 杜俊强审 判 员 白宝龙代理审判员 李 宁二〇一三年一月十一日书 记 员 董爱霞 来自：