（2012）浙温民终字第1557号
裁判日期: 2013-01-11
公开日期: 2014-05-08
案件名称
陈某与胡某、卓信芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
胡某；卓信芳；陈某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙温民终字第1557号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡某。上诉人（原审被告、反诉原告）：卓信芳。两上诉人共同委托代理人：张汉杰。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈某。委托代理人：刘时俊。上诉人胡某、卓信芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2012）温苍民初字第1474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实核对清楚，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2007年11月16日，胡某、卓信芳夫妇与温州同兴房地产开发有限公司签订房屋拆迁产权调换协议，胡某、卓信芳因安置获得平阳县鳌江镇东河小区住宅房100平方米和店面21平方米各一间，房屋状况为期房。2007年11月21日，胡某、卓信芳将其中坐落于平阳县鳌江镇东河小区21平方米的店面转让给陈某并签订了契约，双方约定：房产价值226800元；卖方要协助买方办理房地产产权过户签字手续；补充事项：本店面在建中，没定位抽签。立契当日，陈某支付胡某、卓信芳全部购房款，同时另行支付20000元的补偿费。后该店面抽签定位在平阳县鳌江镇锦东小区新傲东路366号营业房和辅助房各一间。胡某、卓信芳为此向温州同兴房地产开发有限公司补缴辅助房的房款108108元。现温州同兴房地产开发有限公司已将坐落于平阳县鳌江镇锦东小区新傲东路366号的营业房和辅助房交付给胡某、卓信芳使用，但该房产尚未取得产权登记。原审法院审理认为，原、被告签订的房屋买卖契约系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。买卖合同的效力直接包括标的物所有权的移转，出卖人有义务协助买受人办理房屋产权移转登记。但在温州同兴房地产开发有限公司尚未办理产权初始登记的情况下，陈某请求胡某、卓信芳协助办理房屋所有权和土地使用权过户手续的前提条件尚不具备，应另行起诉。胡某、卓信芳主张营业房与辅助房是整体，房屋产权登记不可分割，但其提供的证据不足以证明该事实，胡某、卓信芳以此为由主张行使解除权，与法相悖，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原、被告于2007年11月21日签订的房地产买卖契约合同书合法有效；二、驳回原告陈某的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告胡某、卓信芳的诉讼请求。本案受理费80元，反诉受理费4702元，减半收取2391元，由胡某、卓信芳负担。一审宣判后，胡某、卓信芳不服，提起上诉称：一、转让的房产至今未办理产权登记，故双方签订的房地产买卖契约合同书违反了《城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定。而根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。二、被上诉人陈某在签订合同系未满十八周岁的未成年人，不具有完全民事行为能力，不能独立实施购买房屋的行为。根据《民法通则》第五十八条规定，限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。综上，双方签订的房地产买卖契约合同书无效，原判认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原判，予以改判。被上诉人陈某口头辩称：一，一审法院认定事实和判决结果正确，本案涉及双方签订房地产买卖契约合同书的效力，未涉及物权转移的效力。二、本案不属于《城市房地产管理法》第三十八条规定的情形，本案是上诉人房屋拆迁后重新取得新房产，该房产的产权证是有的，只是现在还没有到房开公司办理分证具体落户。法律并未明确规定未办理权属证书的房屋禁止交易。三，关于被上诉人陈某的身份问题。未成年人作为所有权人取得房产没有任何的限制，法律限制的只是未成年人的处分权。四、上诉人的上诉请求与一审不一致，其一审诉讼请求是要求解除合同，二审又要求确认合同无效，但无论是何者，都不符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。二审审理期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，对原判认定的事实予以确认。本院认为：本案二审双方当事人争议的主要问题为双方于2007年11月21日签订的房地产买卖契约合同书的效力。胡某、卓信芳主张转让的店面房尚未办理产权登记，违反了《城市房地产管理法》第三十八条之规定，应属无效。该条虽然规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条属管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定，也即本案转让的店面房尚未办理权属登记只是导致产权无法过户，对双方之间房地产买卖契约合同书的效力并无影响。胡某、卓信芳还称陈某购买房屋时尚未成年，属限制民事行为能力人，而对限制民事行为能力人签订的合同，《合同法》第四十七条规定，经法定代理人追认后，合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智利、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。陈某签订本案合同书时，其母亲即法定代理人卓小玲予以同意，且陈某在提起本案诉讼时已为成年人，其要求确认该房地产买卖契约合同书有效，可见其本人也对该合同书予以追认，故胡某、卓信芳以此为由主张房地产买卖契约合同书无效，理由也不成立。综上，陈某与胡某、卓信芳签订的房地产买卖契约合同书系双方当事人的真实意思表示，转让的标的物店面房属法律规定可转让物之内，合法有效。胡某、卓信芳主张合同无效的上述理由均不成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费80元，由上诉人胡某、卓信芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡爱玲审 判 员 郑明岳审 判 员 刘宏杰二〇一三年一月十一日代书记员 钟志亮 微信公众号“”