（2010）南民初字第20086号
裁判日期: 2013-01-10
公开日期: 2015-06-08
案件名称
尹芝美与王小娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹芝美,王小娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2010）南民初字第20086号原告尹芝美。委托代理人李康宁，山东海盾律师事务所律师。委托代理人尹作良。被告王小娟。委托代理人陈本祥，山东源中律师事务所律师。委托代理人王莉，山东琴岛律师事务所律师。原告尹芝美诉被告王晓娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹芝美委托代理人、被告王晓娟及委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹芝美诉称：经原告弟弟尹作良介绍，原、被告于2004年5月5日签订《房屋转让协议书》，约定被告将涉案房屋转让给原告，并就定金、交房期限、贷款的偿还、办理过户手续等事项作了约定。协议签订后，原告交付定金45万元，且自此开始以被告名义偿还贷款。2006年7月被告将房屋钥匙交给原告（2007年10月又私自换房锁，房屋始终未实际交付）。原告于2007年12月还清最后一笔贷款后催促被告交房及协助办理过户手续未果。故请求判令：一、确认原、被告签订的《房屋转让协议书》有效；二、被告交付房屋并协助办理房屋过户手续；三、本案诉讼费用由被告承担。被告王小娟辩称：双方签订的《房屋转让协议书》其本意是掩盖原告之弟（本案原告委托代理人）尹作良向被告索取贿赂的事实。尹作良承诺帮被告承揽青岛市四方区长途汽车站工程，但需要被告给予“回报”，商量的结果是不少于40万元，因被告无法一次性支付如此数额的巨款，于是答应用涉案房屋抵顶，同时提出必须以拿下该工程为兑现条件。在此基础上尹作良要求与被告签订一份虚假的购房合同，但表示自己的名字不便出现。于是，其于2004年5月5日找到他的姐姐本案原告尹芝美，与被告签订了《房屋转让协议书》。在签订“协议”的同时，为了更好的掩盖“协议”的虚假性，要求被告写下了45万元房屋转让“定金”的收条。综上，原、被告签订的《房屋转让协议书》非被告真实意思表示，是“以合法形式掩盖非法目的”的行为，从形式到内容都违反法律及行政法规的强制性规定，系无效的虚假合同，被告王小娟请求驳回原告尹芝美的诉讼请求。经开庭审理，本院查明如下事实：一、涉案房屋为青岛市市南区东海中路18号海悦中心5号楼XXXX户（原为青岛市市南区东海路70号海悦中心海景公寓19层D房），由青岛君梦园房地产开发有限公司开发建设，该公司于1998年12月取得商品房预售许可证。1999年11月11日，被告王小娟与该公司签订了房产买卖合同，约定王小娟以389875元的总房款购买该房屋，该房屋建筑面积约78平方米。王小娟缴纳了首付款后，余款27万元采取以该房屋作为抵押的方式，与中国建设银行青岛市市南区第三支行签订了个人住房借款合同，从该行贷款27万元，办理抵押贷款手续时出具的他项权利证房屋所有权人为被告王小娟。该27万元贷款截至2007年12月14日采用分期还款方式全部结清。上述事实，有商品房预售许可证、房产买卖合同及公证书、个人住房借款合同及个人住房贷款抵押合同并公证书、他项权利证存根、中国建设银行个人贷款结清证明予以证明。原告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据及相应事实予以确认。二、2004年5月5日，原告尹芝美（乙方）与被告王小娟（甲方）签订《房屋转让协议书》一份，协议内容为：甲方于1999年11月份购买海悦中心5号楼XXXX室房屋一套，建筑面积82平方米左右，现甲方转让给乙方，乙方须一次性交给甲方定金45万元，甲方所欠银行贷款由乙方继续续还，乙方还清银行贷款后，甲方应积极配合乙方办理过户手续。当甲方收到定金45万元时，甲方须继续使用该房屋一年。同日，被告王小娟向原告尹芝美出具收条一份，内容为：今收到尹芝美房屋转让定金45万元。关于该45万元定金的来源及具体给付情况，原告陈述该45万元的来源系自有15万元、向案外人郑某及自己弟弟尹作良筹借30万元。关于筹借情况，原告申请证人郑某、刘某出庭作证。证人郑某出庭作证称：2004年4月份，原告之弟尹作良打电话给证人，称因其大姐（原告）买房需要借款20万元，证人当时即同意并表示家里有现金。2004年5月5日早，尹作良给证人电话说要拿钱，后尹作良又让证人到海悦中心楼下大门口，证人在尹作良的车上将钱送给原告，原告给证人写了借条。2009年12月圣诞节前，原告与其弟尹作良将该借款归还了证人。证人刘某（尹作良之妻、原告之弟媳）出庭作证称：证人借给原告10万元现金，现该借款原告仍未归还。关于该45万元的具体给付情况，原告称2004年5月5日上午，由原告尹芝美及其弟尹作良送到被告王小娟家中。庭审中，原告还提交房屋钥匙4把，作为涉案房屋转让的佐证，但被告予以否认。上述事实，原告提交了双方签订的《房屋转让协议书》、被告出具的收条、证人证言及钥匙4把予以证明。被告对《房屋转让协议书》、收条的真实性确认，对证人证言的真实性表示无法确认；被告对原告陈述的事实予以否认，称房屋转让的事实并不存在，被告也没有收取该45万元。为此，被告王小娟于2010年3月本案审理期间，向青岛市市北区人民检察院举报原告之弟尹作良以能帮王小娟承揽青岛交运集团四方长途站改建装修工程项目为名，将涉案房屋折价40万元向其索贿。收到被告王小娟举报材料后，青岛市市北区人民检察院于同年5月与本院接洽并了解相关情况。后经本院2011年8月22日最后一次向青岛市市北区人民检察院核实确定，王小娟所举报的事项最终没有进入立案程序。庭审中，被告提交一份证人邹某于2010年1月24日出具的书面证明材料，称被告王小娟多次与原告之弟尹作良商量承揽工程之事，尹作良同意帮忙，王小娟也答应给尹作良一笔打点关系的费用。后王小娟给了尹作良20多万元。再后，王小娟说尹作良还能帮忙承揽四方长途汽车站工程，王小娟便把一处房产押给尹作良，当时尹作良不方便就让其姐出面与王小娟做了个房屋买卖文件等。另，被告还提交短信材料一宗，证明原告之弟尹作良索要涉案房屋的事实。针对被告的上述证据及抗辩意见，原告仅承认短信中其主张房屋的部分，其它予以否认，同时原告还提交一份青岛交运集团公司纪律检查委员会于2010年9月26日向山东海盾律师事务所出具的情况说明，主要说明事项为：一、尹作良在该公司历任该集团所辖方圆客运分公司经理、客运处处长、办公室主任；2007年1月18日因意外伤害休假至今；二、平度汽车站改造项目是该集团与平度市政府协调建设，尹作良未介入此工程，其没有决定将该项目发包给谁的权利；三、青岛四方长途汽车站改建项目未安排尹作良分管此项目，尹作良也没有决定使用哪个施工队或发包给那个人的权利。本院认为，上述原告提交的《房屋转让协议书》、收条，被告对其真实性确认，本院亦予以确认；虽然被告对证人证言不予认可，但本院认为证人郑某证言、证人刘某证言中关于该10万元借款部分内容与原告提交的其他证据能够相互印证，在被告未提出相反证据的情况下，本院对其证明力予以确认。关于被告提交的邹某书面证明、原告提交的青岛交运集团公司纪律检查委员会出具的情况说明，该两份证据形式上属于证人证言应出庭作证方可确认其效力，且双方当事人互不认可，因此本院对该两份证据不予采信。至于被告提交的短信材料，原告只承认其主张房屋的部分，本院对该部分短信内容予以确认。被告所举报事项最后未经相关部门立案，本院已核实确认。综上述证据情况，本院认为原告针对上述事实所提交的证据形成了完整的证据链条，而被告提交的反驳证据不足以推翻原告的证据，因此，本院确认原告提交的证据能够证明其主张的双方就涉案房屋签约并支付45万元定金的事实成立。三、涉案房屋贷款偿还情况。双方对签订《房屋转让协议书》前的贷款由被告偿还无异议，对截至2007年12月14日涉案房贷已全部还清亦无异议，双方争议的是双方2004年5月5日签订《房屋转让协议书》后贷款由谁偿还问题。原告称其支付45万元定金后，自2004年5月5日开始以被告王小娟的名义偿还涉案房屋贷款，其实际支付的总房款为705163.14元，还款方式则是原告之弟尹作良不定期不定额地将现金交给被告王小娟，由被告王小娟交到银行还贷，其提交了下列证据：1、原告手中持有的银行现金交款单7张，因原告还贷采取的是将钱交给被告，再由被告交到银行的还贷方式，所以该7张单据是被告还贷后交给原告的，该7张单据只是还贷的一部分，上面均为被告王小娟签字，还款日期和数额分别为：2005年8月29日还款1277.57元、9月29日还款1277.57元、11月10日还款2562.92元，2006年7月27日还款1293.20元、9月8日还款2588.20元、11月1日还款2586.40元、12月27日还款1293.20元。2、录音证据一份，该录音系原告之弟媳刘某于2008年12月22日下午录制，录音中谈话人为原告之弟媳刘某、被告王小娟、王小娟之姐王萍三人，录音时长约5小时零8分，原告欲以该录音证据证明双方数次提到房款已经付清，被告已将涉案房屋卖给原告的事实。2010年9月7日庭审中，原告提交了该录音原件，但因录音时间较长，当庭仅播放了与本案有涉部分录音内容，随后原告当庭取回该录音原件。被告听后表示，需将整个录音完整听完后才能发表意见。本院要求原告将该录音复制后交予被告，由被告庭后提交书面质证意见。同年9月12日，被告以所有证据材料已提交青岛市市北区人民检察院为由，申请延期举证，本院予以准许，期后未组织双方举证质证。2011年8月30日本案再次开庭，庭审中，本院要求被告庭后7日内对原告提交的录音复制件及整理的书面录音内容向本院提交书面质证意见，被告未在该期限内提交。后被告以原告提交的录音复制件损坏及整理的书面录音内容不全为由，要求原告重新提交录音证据。2012年3月31日，本院再次将原告提交的录音复制件及书面录音内容交给被告，同时要求被告7日内提交书面质证意见。同年4月6日，被告提交了书面质证意见，主要内容为：原告提交的CD盘无法听清、无法确认录音与整理的书面录音内容一致等。同年6月25日，被告向本院提交书面申请，要求原告提交原始录音资料。同年12月10日，本院组织双方完整听取了原告提交的录音原件。听毕，原告即取回该录音证据。被告认为该录音证据有修改、删除内容，申请对该录音原件进行鉴定。随后，本院向原告释明需将该录音原件提交本院，但原告明确表示因被告未按2011年8月30日法院要求提交书面质证意见，已过质证期限，故原告既不能将该录音证据原件提交法院，也不同意鉴定。3、原告之弟媳刘某出庭作证称：2006年12月27日，被告王小娟自己办了一本归还房屋贷款的银行存折，存折里面只有1元存款。王小娟将该存折交给尹作良，因尹作良工作忙，便将该存折交给刘某，让刘某给原告还房贷。刘某一共替原告还过三笔贷款：2007年1月10日还7400元、同年6月13日还10400元，同年12月14日最后一次还贷是刘某和被告王小娟一起去的银行，刘某带了133800元现金打入存折，被告王小娟签的字，加上存折中剩余的3350.36元，刘某代原告尹芝美提前还清了全部房贷137129.78元，因还完贷款需要办理房产证，所以该还款凭证交给了被告王小娟。庭审中，双方均确认签订《房屋转让协议书》后，还款存折主要由被告王小娟持有，全部贷款还清后存折亦存于被告王小娟处。另，双方均确认2007年12月14日最后一笔137129.78元还款是被告王小娟与原告弟媳刘某一起去银行交付的。被告王小娟对原告提交证据1的真实性无异议，但对原告陈述的事实有异议，其认为证据1项下的房贷是自己交的、签字也是自己的，上述单据之所以在原告处，是自己丢失造成的；被告对原告提交的证据2录音资料真实性有异议，其认为该录音有修改、删除内容，申请对该录音证据原件进行鉴定，其对原告陈述的相应事实亦予以否认；被告对证据3证人证言不予认可。但被告承认2006年8月14日后因原告之弟尹作良告诉被告，其答应帮忙承揽的工程马上可以开工，被告便将还房贷的存折交给尹作良，自此至2007年12月13日期间的房贷是由原告支付的，其他都由自己偿还。本院对双方共同认可的事实及原告提交的证据1的真实性予以确认，但对原告提交的证据2、3的真实性尚不予确认，理由为：关于证据2录音资料，虽然原告曾向本院提交过该原始录音证据，但其当庭仅播放了部分内容便取回了该原始录音证据，其庭后交与被告质证的系录音复制件，所以虽然被告未能在本院限定的期限内就该复制件提出书面质证意见，但当被告于本院重新指定的时间完整听取了原告提交的录音证据原件后，当即提出该录音证据有修改、删除内容并申请对该录音证据原件进行鉴定并无不当。因此，本院认为因原告拒绝向本院提交该证据原件并拒绝进行鉴定，使本院无法对该录音证据的完整性做出判断，故本院在本案中对证据2的证明力不予采信；关于证据3证人刘某证言，因刘某系原告弟媳，与本案具有一定利害关系，再加之证据2录音即由其录制，而其证言中关于原、被告签约后还贷部分内容，与证据2是一致的，因此，其证言目前亦不宜采信。四、2012年6月1日，被告王小娟申请对涉案房屋在2004年4月至6月间的市场价格进行评估，欲证明双方签约时的价格与当时的市场价不相符，从而进一步说明双方签约事实虚假。受本院委托，青岛恒德房地产评估有限公司评估后，出具了青恒估字（2012）第313号房地产估价报告，结论为：2004年5月5日该房屋单价7703元／平方米，市场价值为60.08万元。被告支付鉴定费用3000元。原告认为该估价报告估价过低而不予认可，被告则对该估价报告无异议。本院认为虽然原告对该估价报告提出异议，但其未提交足以反驳的相反证据和理由，故本院对该估价报告及相应事实予以确认。五、双方确认，涉案房屋一直由被告王小娟使用。综合各方当事人的举证、质证情况及诉辩意见，本院认为本案的焦点问题是：一、原、被告就涉案房屋所签《房屋转让协议书》效力如何认定；二、被告交付房屋并协助办理房屋过户手续条件是否成就。针对上述焦点问题，本院作以下评述：关于一，原、被告就涉案房屋所签《房屋转让协议书》效力如何认定问题。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告王小娟辩称其与原告尹芝美就涉案房屋所签《房屋转让协议书》系“以合法形式掩盖非法目的”而无效，但其未能提交相应证据加以证明，反观原告，其提交了双方签订的《房屋转让协议书》、被告王小娟出具的收条以及证人证言证明房款来源，以上证据形成了完整的证据链条，且经评估亦可以看出，双方签约时的成交价并没有明显不合理的高于当时的市场价，所以，在没有相反证据否定上述证据证明力的情形下，本院依照关于民事诉讼证据的法律规定，确认上述证据具有相应的证明力，能够证明原告陈述的事实，即双方就涉案房屋签约并支付45万元定金的事实成立。基于此，本院认为双方就涉案房屋所签《房屋转让协议书》，因无证据证明存有违反禁止性法律规定的情形，因而应认定有效。关于二，被告交付房屋并协助办理房屋过户手续条件是否成就。本院认为，因双方在合同中约定了“乙方还清银行贷款后，甲方应积极配合乙方办理过户手续”的房屋过户成就条件，所以，原告就此所提诉讼请求是否成就，就要看其是否还清了合同签订后的银行贷款。本案中，原告用以证明其还清贷款的证据为部分银行还款凭证、录音证据、证人刘某证言，但其手中持有的银行还款凭证仅能证明其归还部分房贷的事实，而录音证据和证人证言的证明力本院尚不能采信，这是因为该两份证据，特别是录音证据是证明原告是否履行付款义务的关键证据，不对该证据做出准确判断将可能导致裁判明显不公。本案中，原告以被告未在法院限定的期限内提交对该录音复制件的质证意见，已过质证期限为由，拒绝对该录音证据进行鉴定，对此本院认为，举证时限制度是为了提高民事诉讼效率而设计的一项制度，确立举证时限虽然有利于促使当事人在合理期限内举证质证，但如果当事人未在合理期限内对重要证据举证质证导致失权，则会阻碍法院通过诉讼发现真实，使法院的判决不能建立在客观真实的基础之上，从而可能使得另外一方当事人因为对方当事人程序上的过错而获得实体上的不当利益。同时，证据的质证，也要根据每个证据本身所具有的不同特点，具体问题具体分析，去伪存真，从而有效地查明真相，做出正确裁判。基于上述理由，本院认为虽然被告未能在本院限定的期限内就原告提交的录音复制件提出书面质证意见，但当被告于本院重新指定的时间完整听取了原告提交的录音证据原件后，当即提出该录音证据有修改、删除内容并申请对该录音证据原件进行鉴定并无不当。又鉴于作为视听资料类的录音证据，因极易被剪裁、加工、伪造，故真实性比其他各类证据更难判断，所以，要使该类证据作为定案依据，就必须排除疑点，保证其具有真实性、完整性，才能采信该证据的证明力，现原告拒绝对该录音证据进行鉴定，使本院无法对该录音证据的完整性作出判断，从而难以采信该证据的证明力，而原告在本案中提交的其他证据，尚不能独立证明其还清银行贷款的事实，从而也就无法证明办理房屋过户手续的条件成就，故本院对其要求被告交付房屋并协助办理房屋过户手续的诉讼请求不予支持。综上所述，本院认为原告尹芝美请求判令确认其与被告王小娟就涉案房屋签订的《房屋转让协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持；其他诉讼请求则因证据尚不够充分，本院不予支持，原告可在证据充分后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告尹芝美与被告王小娟就青岛市市南区东海中路18号海悦中心5号楼XXXX户房屋所签订的《房屋转让协议书》有效。二、驳回原告尹芝美其他诉讼请求。三、鉴定费用3000元由被告王小娟负担。案件受理费10800元、财产保全费4020元，由被告负担。因原告已预交，被告于本判决生效后直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 纪新敏人民陪审员 邢玉美人民陪审员 蔡新友二〇一三年一月十日书 记 员 高 雷 关注公众号“”