（2013）汝民初字第01233号
裁判日期: 2013-01-10
公开日期: 2014-01-17
案件名称
原告王维东诉被告陈文华房屋租赁合同一审民事判决书
法院
汝南县人民法院
所属地区
汝南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王维东,陈文华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
汝南县人民法院民 事 判 决 书（2013）汝民初字第01233号原告王维东，男，汉族，1951年12月2日出生被告陈文华，男，汉族，1975年12月23日出生原告王维东与被告陈文华房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年9月6日向本院提起诉讼，本院于当月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月30日公开开庭进行了审理。原告王维东、被告陈文华均到庭参加了诉讼。证人朱某某出庭作证。本案现已审理终结。原告王维东诉称，2009年9月28日，原被告签订房屋租赁合同，约定：原告将其位于淮府街2号楼房1至2层共两间（不包括楼梯间）租赁给被告，租期三年，租金每年13000元，于每年9月28日付下一年的租金，租金以收条为准。后被告乘原告外出看病之机，私自扒墙开门，非法占用另外三小间房屋和楼梯间。2011年10月21日，原被告经协商中止原合同，为便于被告转让所租房屋，一并把所欠费用算清，双方重新签订一份房屋租赁合同，约定，被告仍是租赁原2间房屋（不包括楼梯间和其他），租金每年12000元，若违约每日支付违约金100元。但合同签订后，被告称因合同中止了，之前所欠租金不再还了，并仍然抢占着楼梯间和另外三小间房。被告还在二楼非法设牌场，放音响至凌晨，严重侵害了原告的合法权益。请求：1、被告继续履行房屋租赁合同；2、被告支付拖欠租金4500元，并支付违约金30000元。被告陈文华辩称，被告的房租金已交清，不欠原告的租金，双方在合同中约定的是上下两层，一至二层两大间房，不存在另外三小间房一说，至于楼梯间，客人上二楼必经楼梯间，客人无意间将杂物丢弃在楼梯间内在所难免，为此，双方约定由被告支付占用费600元，该款被告已支付给原告。综上，被告不欠原告房屋租金，也不存在其他违约行为，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，2009年9月28日，原被告签订房屋租赁合同，约定：原告将其位于淮府街2号楼房1至2层共两间（不包括楼梯间）租赁给被告，租期三年，租金每年13000元，于每年9月28日付下一年的租金，租金以收条为准。2011年10月21日，双方中止原合同的履行，就上述房屋重新签订租赁合同，约定：原告将其位于淮府街2号楼房1至2层共两间（不包括楼梯间）租赁给被告，租期六年，自2011年9月28日至2017年10月1日止，租金每年12000元，一年一付，于每年9月28日付下一年的租金，租金以收条为准，被告在合同期内需转让房屋，必须经原告书面同意，双方一切行为均以书面为凭，不存在默许或口头协议，一方违约须向另一方交罚金每日100元，之前合同中止等。合同签订后，被告即在该房屋内经营酒吧生意。被告付清了2011年10月至2012年9月、2012年10月至2013年9月的房屋租金。2010年10月至2011年9月的租金，被告支付了8500元，下余4500元租金拖欠至今。2013年夏季，原告收取该房屋楼梯占用费600元。上述事实，有当事人陈述、证人证言、房屋租赁合同书及其他书证在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。生效合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告是否欠房屋租金的问题，本院认为，根据举证责任的分配原则，房屋承租人应对是否拖欠租金的事实负举证责任，况且，原被告双方在合同中明确约定，房屋租金以收条为准，根据该约定，被告应提供租金收条以证明其不欠租金，即被告对该事实负举证责任。被告不能提供证据证明其主张成立，本院据此认定被告拖欠原告2010年10月至2011年9月的房屋租金4500元未付。双方于2009年签订的房屋租赁合同虽已终止履行，但该合同终止前为有效合同，且已实际履行，双方在合同终止前的行为仍应受该合同条款的约束。因此，原告请求被告继续履行房屋租赁合同，支付房屋租金4500元，理由正当，本院予以支持。被告未按合同约定及时足额支付房屋租金，其行为构成违约，应承担违约责任，但合同中约定的违约金相对于房屋租金明显过高。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》第二十九条之规定，本院酌定违约金为500元为宜。原告关于被告多占房屋等其他诉讼主张，因未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。被告关于租金已交清的抗辩理由不足，本院亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告陈文华继续履行双方于2011年10月21日签订的房屋租赁合同。二、被告陈文华支付原告王维东房屋租金4500元。三、被告陈文华支付原告王维东违约金500元。四、驳回原告的其他诉讼请求。上述二、三项于本判决生效之日起三日内履行完毕。案件受理费662.5元，原告负担300元，被告负担362.5元。被告陈文华如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长 彭永梅代理审判员 赵 卉人民陪审员 唐新伟二〇一三年一月十日书 记 员 刘 洋