（2012）市民初字第2820号
裁判日期: 2013-01-10
公开日期: 2014-10-30
案件名称
刘伟全与张峰 房屋租赁合同纠纷一审民���判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘伟全,张峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第八条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2012）市民初字第2820号原告刘伟全，男，1966年8月28日出生，汉族，无业，住济南市。被告张峰，男，1980年6月22日出生，汉族，职业不详，住山东省东营市。原告刘伟全与被告张峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘伟全到庭参加了诉讼，被告张峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘伟全诉称：原、被告双方于2012���3月19日签订了房屋承包经营合同，约定原告将位于济南市营业房出租给被告方承包使用，承包期限为8年，自2012年3月16日起至2020年5月31日止。因被告未履行双方签订的合同，未按规定交付房租，原告多次与被告协商未果，据此，为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实依法判决：1、终止原、被告双方于2012年3月19日签订的经营承包合同；2、被告返还济南市房屋；3、被告赔偿违约金15万元整（按被告实际欠的15万元，从2012年6月2日计算到10月9日即起诉前一天，每天1%）。被告张峰在本案审理期间未答辩。经审理查明：坐落于济南市的房屋所有权人系济南市市中区商务局。2010年6月24日，经商务局党委研究决定，为扶持下属企业失业职工再就业，将房屋安排给济南恒益有限责任公司使用。2011年5月1日，济南恒益有限责任公司（甲方）与（乙方）刘伟全、张守德（甲方职工）签订《经营承包合同》，约定：甲乙双方同意将坐落在市中区营业房一处发包给乙方经营管理使用；承包期为2011年5月1日起至2017年4月30日止。2012年3月19日，案外人张守德授权同意原告刘伟全寻找合作伙伴或者承包给他人，但无论原告刘伟全是否获得利润或租金，均需向张守德每年支付14万元租金。2012年3月19日，原告刘伟全（甲方）与被告张峰（乙方）签订了《经营承包合同》，约定：甲乙双方同意将甲方所承包坐落在市中区营业房一处承包给乙方经营管理使用；乙方在承包期内的一切费用（如水电费、卫生治安费、通讯排污费、装修费等经营费用）均自负；承包期为8年，自2012年6月1日起至2020年5月31日止；其中2012年3月19日起至2012年5月31日止为房屋装修期，这期间不计算房租；每年承包金为人民币35万元，承包金的缴纳方式为：第一年一次性缴纳一年租金，第二年开始每半年缴纳一次承包金，从第三年开始在原承包金的基础上增加15000元承包金；先交费后经营。如果承包金不按时上交甲方，每拖欠一天甲方按年承包金的1%加收违约金以此类推；如果累计拖欠十天，甲方除如数追缴外有权终止本合同。另被告在2012年3月15日就第一年房屋承包费支付方式出具了书面意见，内容为：甲方提供所转包房屋的房产证复印件、甲方与房主签署的房屋租赁合同、房屋钥匙、房屋原餐饮设备、房主同意转包书面证明等一切手续（文件性东西要加盖房主单位公章）交予乙方，乙方支付贰拾万元首付款，2012年6月1日支付另外壹拾伍万元房屋承包费。合同签订后，原告刘伟全将涉案房屋及相关物品交付被告方；被告张峰也按约支付了20万元租金，但未按时支付剩余的15万元租金。现原告刘伟全因被告张峰未按约定时间支���租金诉至本院，要求根据合同约定内容终止合同，被告返还房屋并支付违约金。以上事实，由房屋所有权证、会议纪要、泺源派出所证明、经营承包合同、授权书、第一年房屋承包费支付方式书面说明及原告的陈述等证据予以证实。本院认为，原告刘伟全与被告张峰签订的合同名为承包经营合同，实为房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。根据合同约定，先交费后经营，第一年的房屋租金为35万元，被告张峰承诺分两次支付，第一次被告已按时支付，第二次支付时间为2012年6月1日，但被告张峰至今未能支付，系违约行为。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原、被告双方在合同中约定如果累计拖欠十天，原告刘伟全除如数追缴外有权终止本合同，即双方约定了原告方解除合同的条件。因被告张峰未能于2012年6月1日支付租金，则至2012年6月12日解除合同的条件成就，现原告刘伟全要求解除合同，符合双方合同约定，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此原告刘伟全要求被告张峰返还涉案房屋，合法有据，本院予以支持。关于违约金，合同中约定的每拖欠一天按年承包金的1%加收违约金的计算标准过高，原告刘伟全亦未举证证明其受到的损失与其主张的15万元违约金相当，根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，本院酌情将违约金调整为中国人��银行同期贷款利息的130%。另原告刘伟全主张按实际拖欠的15万元计算违约金，未按合同约定的年承包金35万元计算违约金，是对自已权利的合法处分，本院予以采纳。对于原告刘伟全该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘伟全与被告张峰2011年6月13日签订的《经营承包合同》于本判决生效之日起解除。二、被告张峰于本判决生效之日起三十日内，将坐落于济南市房屋返还原告刘伟全。三、被告张峰于本判决生效之日起十日内支付原告刘伟全自2012年6月2日起至2012年10月9日止的违约金，计算方式：以150000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算出的利息，再乘以130%。四、驳回��告刘伟全的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由被告张峰负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 张来安代理审判员 李 钧人民陪审员 乔永欣二〇一三年一月十日书 记 员 邹玉婷 来源：百度“”