山东省高青县人民法院民 事 判 决 书（2013）高民初字第659号
原告：王玉楼，高青县人。诉讼代理人：王云锋（系原告之次子）。
被告：田茂平，高青县人。
被告：王青，高青县人。诉讼代理人：孟宪德，山东世纪中天律师事务所律师。
原告王玉楼与被告田茂平、王青房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员苏洪财独任审判，公开开庭进行了审理。原告王玉楼的诉讼代理人王云锋，被告王青的诉讼代理人孟宪德到庭参加诉讼。被告田茂平经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉楼诉称：2005年10月23日，原告王玉楼与被告田茂平签订购房协议书。该协议约定：1、被告田茂平将高青县房权证号为高证字��09—000＊＊＊＊号的房产，即被告田茂平所有的高青县农信社房改房一套，以20万元的价格出售给原告王玉楼，原告王玉楼于2006年春节前全部付清购房款；2、暂不办理过户手续，房产证由原告王玉楼保管。同时双方口头约定将来办理过户手续时卖方应履行协助义务。被告王青系被告田茂平之妻，对此协议及口头约定知情并同意。原告王玉楼依约付清全部房款，于2005年11月初搬入该房居住至今。今年4月，原告王玉楼欲办理该房产过户手续。依据房管局的有关规定，虽然房产证登记所有人仅田茂平一人，但因该房产系房改房，需夫妻二人同时签字方可办理过户登记。因此，原告王玉楼要求被告田茂平及王青协助办理过户登记，但两被告拒不协助，故诉至法院，请求依法判令：
一、依法确认原告王玉楼与被告田茂平所签订的买卖协议合法有效；
二、两被告协助原告��理过户登记手续；
三、被告田茂平承担本案诉讼费用。
被告王青辩称：
一、原告所诉的购房协议是无效的，原告起诉所涉房屋系被告田茂平与王青的夫妻共同财产，原告诉称的与被告田茂平于2005年10月23日达成的房屋买卖协议，本人并不知情。根据我国房地产管理法第38条第四项规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。最高院关于婚姻法司法解释（二）第十七条第二项规定，夫或妻非因生活需要对夫妻共同财产，做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。而原告所主张的该购房协议，未经本人的同意，因此应当认定为无效协议。
二、尽管原告经被告田茂平的同意，暂住本案的涉案房屋，其明知该房是属于被告田茂平与本人的夫妻共同财产，在其签订所谓的购房协议时，却没有征得本人的同意。也没有实际支付相应的购房款，并办理过户手续，因此也不符合善意取得构成条件。综合上述两点请法庭查清事实，依法确认购房协议无效，并驳回原告的诉讼请求。被告田茂平未作答辩。原告为证实自己的主张向法庭出示了三份证据：1号证据，证人唐某某的证言，证明涉案房屋的买卖过程；2号证据，购房协议一份，证实被告把涉案的房屋卖给原告，并把购房款的缴纳情况记载清楚了；3号证据，收条一份，证实被告已收到房款20万元（对于该证据，原告于2013年8月13日向本院提交了情况说明一份，自认该证据是在2013年6月13日下午4点左右在张店区农村商业银行田茂平的办公室由田茂平书写，将日期署为2006年1月10日）；4号证据，结婚登记证明一份，证实被告田茂平与被告王青系夫妻关系；5号证据，房产证一份，证实涉案房屋的房产登记情况。被告王青对原告出具的证据称：对1号证据的证人证言有异议，①证人在对田茂平是否卖房的问题，从未给王青打过电话。王青也不同意出卖该房；②证人的陈述是虚假的，对证人的陈述都不认可；对2号证据的真实性有异议，2号证据没有经过王青的同意，且从签名的新旧程度来看，并非是2005年所签。且该证据与证人的证言相互矛盾；对3号证据的真实性有异议，从该收条田茂平所写的字迹来看，仍然是近期所写。且没有原告支付该20万元的相关银行凭证。对4、5号证据的真实性无异议。经被告王青申请，本院向高青县地税局调取了原告在办理涉案房屋过户时向该机关提交的档案材料：房屋买卖协议及收款证明各一份。在房屋买卖协议中，出卖人是本案被告田茂平，但受让人是王淑英；房屋价格是167000.00元；落款日期是2012年2月10日。在收款证明中载明：“今收到王淑英交房屋款16.7万元”；落款是“田茂���”；日期是“2012年2月10日”。被告王青对本院调取的证据质证称：对是法院依法从税务机关调取没有异议，但是对两份证据的真实性有异议。从该房屋买卖协议及收款证明上田茂平书写的字迹来看，不是田茂平本人所写，且田茂平也从来没有将该房卖给过王淑英，更没有收到过其交的房款167000.00元。原告对本院调取的证据质证称：对是法院依法从税务机关调取没有异议，这两份证据的内容及签名都是原告的女儿王云燕书写，是为办理房产过户手续补办的，从落款日期上也能看的出来。王淑英是原告的妻子，因为想把房子过户到王淑英名下，所以在协议和收款上都是王淑英的名字。签名都是王云燕代签的。被告对原告出具的4、5号证据的真实性无异议，本院予以确认。对于原告出具的2、3号证据，与本院调取的高青县地税局的档案材料证明内容应该是���致的，但原告所出具的2、3号证据的内容与本院调取的档案材料中的当事人、房款数额及日期均存在冲突，虽然原告称是为了“办理房产过户手续补办的”，也承认全部是由王云燕代写，依据证据规则，国家机关的档案材料具有较高的证明效力，故原告的辩称不足以证明其提供的2、3号证据的真实性；原告的证人唐某某在出庭作证时亦称原告的购房协议书为手写的，原告出示的购房协议书（2号证据）却为打印的，二者存在严重不一致；且原告亦承认其3号证据为后补的。故对于原告的2、3号证据的真实性本院不予采信。案经审理，确认以下法律事实：
一、原告王玉楼为被告田茂平之弟田茂桐的岳父；两被告为夫妻关系；
二、涉案房屋位于高青县城青城路西首北侧2号楼1—102室（房产证号为：高证字第09—000＊＊＊＊号），为两被告的夫妻共同财产，房���所有权人登记为田茂平；
三、原告于2005年11月份搬进涉案房屋居住至今。以上事实由原告所提供的证据及原、被告的当庭陈述在卷为凭，足以认定，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为原被告之间的房屋买卖合同是否有效及原告是否善意取得了涉案房屋。
一、原被告之间的商品房买卖合同（购房协议）无效。1、通过以上本院对证据的分析认定，原告出具的购房协议（2号证据），从其形式上看，因不具有证据的真实性，本院不予采信；2、婚姻法解释（一）第十七条第一款第二项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”在原告无证据证明其与被告田茂平签订的购房协议属有��合同及购房款已实际交付的前提下，不能证明其为善意第三人，也无证据证明其与被告田茂平签订的购房协议为两被告的夫妻双方共同意思表示，故对原告以此条规定主张诉讼请求本院不予支持，原被告之间的商品房买卖合同（购房协议）属无效合同；3、涉案房屋为两被告的夫妻共同财产。现行《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项规定“下列房地产，不得转让：（四）共有的房地产，未经其他共有人书面同意的。”在1995年1月1日该法颁布实施时第三十七条第一款第四项亦有相同规定。故夫妻共有的房屋如果进行转让，只有一方在房屋买卖合同上签字确认是不够的，还应该经另一方的书面同意。本案的原告虽然出具了被告田茂平签字的购房协议，但却没有被告王青的书面同意证明，且被告王青亦当庭否认对买卖房屋一事知情，不同���出售该涉案房屋，故即使原告与田茂平签订的购房协议是真实存在的，但因为缺乏法律上的构成要件，该房屋买卖协议也归于无效。
二、原告在涉案房屋中居住，不构成善意取得。物权法第一百零六条规定了善意取得的条件：“（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”从本条规定看出，善意取得必须同时具备以上三个条件。1、原告的居住行为不构成不动产物权的变更。本案中涉案房屋属于不动产，对不动产物权的变更物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但经法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和���灭。依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”从以上规定看出，不动产物权的转移的标志是已经进行了权属登记的变更，自记载于不动产登记薄时发生效力。故原告在涉案房屋中的居住行为不构成对该房产物权的变更。2、原告无证据证实购房款已实际交付。原告提供的3号证据的收条，因不具备证据的真实性，本院不予采信，原告无其他证据证实其所称的房款已经实际交付。故，
本院认为，原告对涉案房屋的居住使用不构成善意取得。
三、原告主张涉案房产的所有权无法律依据。原告称依据婚姻法解释（一）第十七条第一款第二项、第十五条、合同法第一百零七条、第一百三十五条的规定，原被告之间的签订的房屋买卖合同为有效合同，被告方应当协助原告方办理过户手续。针对婚姻法解释（一）第十七条第一款第二项的规定，如前所述，原告不能以此主张对涉案房屋的诉讼请求；针对物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因原告的购房协议的真实性存在瑕疵，故该房屋买卖合同不成立，亦不生效；针对合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标��物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”因原被告之间的房屋买卖合同无效，故不存在违约责任及继续履行问题，本案不适用以上条款的规定。
四、被告田茂平经本院依法传唤，不到庭参加诉讼，视为放弃自己相应的诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十八条第一款第四项、第六十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项之规定，
判决如下：驳回原告王玉楼的诉讼请求。案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由原告王玉楼负担。
如不服本判决，可在判���书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审判员 苏洪财
二〇一三年九月三十日
书记员 彭小娟 更多数据：