西安市新城区人民法院民 事 判 决 书（2013）新民一初字第01093号原告王延东，男，1978年9月28日出生，汉族。委托代理人高进修，男，1956年7月29日出生，汉族。被告李志文，男，1952年9月18日出生，汉族。
原告王延东诉被告李志文物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王延东委托代理人高进修、被告李志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王延东诉称，2008年11月17日其购得西安市新城区西七路六谷庄2号1幢10203号、建筑面积57.76平方米、砖混结构住房一套，并于同年12月办理了房屋产权过户手续。2009年3月被告撬开该房门锁强行搬入居住。
原告发现后曾向本院起诉被告腾房，一二审法院审理均认为涉诉房屋存在权属争议，起诉请求判令：确认西安市新城区西七路六谷庄2号1幢10203号归原告所有。
被告李志文辩称，自己以高陵县建筑工程公司（以下简称“高陵建筑公司”）名义承建了新疆生产建设兵团驻西安办事处（以下简称“兵团办事处”）位于本市西七路六谷庄2号的两幢大楼，涉诉房屋属于前楼住宅楼中的一所单元房。自已从涉诉房屋于1988年建成后就一直占有使用该房产。后因兵团办事处拖欠该工程部分工程款83941.14元，自己作为实际的工程承建人，接收了该笔债权，并与兵团办事处达成协议，将该房产抵债给了自己，故该房是其建设方兵团办事处抵给自己的工程款。20多年来，兵团办事处不再索要该房产。自己才是该房合法的占有使用人。原告在2008年曾多次到讼争房屋了解产权归属，在明知产权有争议的情况下向他人买房，并取得房产证，不属于善意第三人。西安市中院生效判决认定该房屋原始产权人为兵团办事处，与西安市房屋产权产籍管理中心的档案中该房屋产权初始登记人不符，应按时间先后顺序，以中院判决为准。如果房屋权属存在争议，应是原产权人与我之间的争议问题，原告属于非善意第三人，原告身份不适格。
经审理查明，本案涉诉房产系位于西安市新城区西七路六谷庄2号1幢10203号、建筑面积57.76平方米、砖混结构的住宅一套。1986年10月，兵团办事处与高陵建筑公司签订一份建筑工程承包合同，由高陵建筑公司承建兵团办事处位于六谷庄2号的招待楼、宿舍楼及茶水间。1989年，因兵团办事处认为高陵建筑公司多收其工程款、工期延误、占用其住宅一套（即本案涉诉房屋）而将高陵建筑公司诉至本院，在该案审理中，被告高陵建筑公司亦提出反诉，要求原告兵团办事处结算并付清下余的工程款等。本院（1989）新法经民字第296号民事判决书判决“1、原被告所订建筑工程承包合同无效。2、原告在本判决生效后十日内付给被告工程款118257.04元，锅炉款28730元，共计146993.04元（逾期不付，每逾期一日，按应付款万分之五偿付赔偿金）。3、被告在本判决书生效后十日内将占用原告的住宅交付给原告。4、原被告其余之诉驳回。”兵团办事处不服该判决，上诉于西安市中级人民法院，（1991）经上字第83号民事判决书判决“一、维持原审判决第三、四项，撤销原审判决第一项；
二、变更原审判决第二项为：新疆建设兵团驻西安办事处应在本判决生效后二月内付给高陵县建筑工程公司下欠工程款八万三千九百四十一元一角四分。逾期不付按中国人民银行延期付款之规定计付赔偿金。”二审判决书中，上诉人兵团办事处的法定代表人为张启忍，系该办事处主任。该判决生效后，高陵建筑公司于1991年8月2日向兵团办事处致函：“你处的招待楼、住宅楼及供热房由我公司李志文承建，李志文即此工程的法人，该工程的核算管理由李志文承担，一切债权债务，本公司概不介入。特此声明，望周知。”1991年8月15日，兵团办事处给李志文承诺：“我兵团办事处欠李志文工程款，将西安市西七（路）六谷庄2号院西单元2楼2室一厅产权做为抵押。”由此李志文占有使用该房至今。另在西安市房屋产权产籍管理中心档案中，《西安市单位自有房屋所有权登记申请书》中关于西七路六谷庄2号产业的申请单位一栏显示为“新疆兵团西安物资供销公司（以下简称兵团物资公司”产权来源于“自建”，建筑年份为1989年，土地来源及取得日期一栏填写内容为“自建”、土地使用土地发证面积、未领证面积、（申请）送交证件一栏均空白。2003年9月25日，兵团物资公司与新疆生产建设兵团物资金属有限责任公司（以下简称“物资金属公司”）签订房地产买卖契约，将本案涉诉房屋以86640元转让给物资金属公司。2008年10月30日，物资金属公司与魏成月签订房地产买卖契约，将本案涉诉房屋以14万元转让给魏成月。同年11月17日，魏成月与该房屋共有人申秋朵与本案原告王延东签订房地产买卖契约，将该涉诉房屋以14万元转让给王延东。庭审中，被告表示其对自己占有使用的该涉诉房产的产权登记及流转过程均不知情。原告王延东亦未提供证据证明其在买房前后了解过房屋占有人情况及其合法占有过该房屋。2009年4月27日，原告王延东与李志文因涉诉房屋的产权问题发生纠纷，造成被告财产损失损坏，派出所民警出面协调未果。目前，该涉诉房产产权登记在王延东名下，房产证号为“西安市房权证新城区字第1125110006IV-3-1-10203-3号”。2012年，王延东将李志文诉至本院，要求李志文腾交上述房屋。该案在审理中，经本院调查，原新疆兵团离休干部，曾于1986（或1987）至1994年退休期间担任兵团办事处副主任的王平老人证实，六谷庄的工程是由李志文建的，当时的主任是张启忍，因工程少给李志文钱了，就拿房子抵作工程款。在调查兵团办事处现任干部王立时，其否认六谷庄工程是给办事处承建的。庭审中，被告称兵团办事处所欠的工程款至今尚未支付，因91年房价很低，其开始并不同意以该57.76平方米的房产折抵83941.14元工程款，后因房价上涨，其也就认可了抵账之事，不再向兵团办事处要账。本院（2012）新民一初字第00288号民事判决书判决驳回原告王延东要求被告李志文腾房的诉讼请求。宣判后，王延东不服上诉至西安市中级人民法院，（2012）西民一终字第00887号民事裁定书裁定原审判决认定事实属实，该裁定书认定“已经生效的西安市中级人民法院（1991）经上字第83号民事判决书对涉诉房屋作了判处，判决生效后，该涉诉房屋的判决内容未得到执行，兵团办事处承诺将涉诉房屋抵作该判决判处兵团办事处应当支付的工程款，该行为是对判决内容的执行所达成的协议，房屋实际由李志文使用至今。现王延东就该涉诉房屋提起返还之诉，是对已经生效判决内容的重复诉讼，故应驳回王延东的起诉。”二审遂裁定：
一、撤销西安市新城区人民法院（2012）新民一初字第00288号民事判决书；
二、驳回王延东的起诉。上述事实，有原被告陈述、开庭笔录、房产证、（2012）西民一终字第00887号民事裁定书、西安市房屋产权产籍管理中心档案等证据在卷佐证。
本院认为，根据（2012）西民一终字第00887号民事裁定书的认定意见，涉诉房屋在西安市中级人民法院（1991）经上字第83号民事判决书生效后，双方对判决内容的履行过程中，已由兵团办事处承诺将该涉诉房屋抵作该判决判处兵团办事处应当支付的工程款，该行为是对判决内容的执行所达成的协议，也是兵团办事处与被告李志文达成的房屋买卖协议，且房屋实际由李志文使用至今。该房屋错误的原始产权登记形成事实上的一房两卖现实，被告对此没有责任。原告王延东在买房前没有了解清楚房屋的产权争议及占有使用情况，造成其房屋买卖后无法实际占有使用房屋，不能证明其属于善意取得。综上，李志文与兵团办事处的房屋买卖在先，且实际占有使用，李志文的购房行为发生在《担保法》实施之前，故不违反法律强制性规定，应为合法有效，涉诉房屋应归李志文所有。原告王延东系兵团办事处一房两卖行为导致的层层转让的最后受让人，其最前手的兵团物资公司，亦未实际占有使用过涉诉房屋，层层转让均属无权处分，其买卖行为亦属无效法律行为，故王延东的房屋买卖协议系无效协议，对其要求确认涉诉房屋属其所有的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，
判决如下：驳回原告王延东要求确认位于西安市新城区西七路六谷庄2号1幢10203号、建筑面积57.76平方米的住宅一套归其所有的诉讼请求。诉讼费1966元由原告王延东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王新权
审 判 员 袁建雯
人民陪审员 王文丽
二〇一三年九月二十九日
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