山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2013）平商初字第986号原告山东新厦物业管理有限公司、住所地平度市人民路西端。法定代表人孙文韬，经理。委托代理人赵典明，山东雅君律师事务所律师。委托代理人许晓明，男，1974年12月24日生，汉族。被告高进祥，城镇居民。被告高美玲，城镇居民。上列两被告委托代理人孙喜杰，男，1965年5月31日生，汉族。
原告山东新厦物业管理有限公司与被告高进祥、高美玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东新厦物业管理有限公司的委托代理人赵典明、许晓明，被告高进祥及委托代理人孙喜杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东新厦物业管理有限公司诉称，被告系苹果塞威士小区业主，原告系苹果塞威士小区物业服务企业。被告自2011年9月至2013年3月共欠原告物业服务费549.30元，该款经原告多次向被告索要，被告至今未付。要求被告支付物业服务费549.30元，并承担本案诉讼费。
被告高进祥、高美玲辩称，一、原告所诉与事实不符，被告违反业主临时公约私自涨价，被告拒绝缴纳涨价部分物业服务费。2006年5月26日，被告与开发商签订房屋买卖合同，并附有前期物业服务合同，该合同第6条约定，原告所购房屋物业服务费为每平方米0.28元。第27条约定，违反合同约定擅自提价业主有权拒绝缴纳。尽管该合同于2008年1月1日终止，但该小区至今未成立业主委员会，该合同延续至今，应按每平方米0.28元收取服务费。
二、原告擅自提价于法无据，原告采用入户签名的方法提高收费标准的做法不符合法定程序。
三、原告服务不到位，物业服务费不降反升，有失权利义务对等原则。综上所述，原告违反法定程序擅自涨价于法无据，请求驳回原告对被告的诉讼请求。
经审理查明，苹果塞威士小区位于平度市天津东路，系开发商山东中鲁房地产开发有限公司开发建设的住宅小区，原告系该小区物业服务企业，两被告系父女关系，高进祥系高美玲的父亲，高美玲系该小区8号楼3单元105户房屋业主，高进祥系该房屋的实际使用人。该区分三期开发，共有住户1400户。其中：一期280户，2006年交付，现入住270户。二期200户，2010年交付，现入住199户。三期920户，2011年交付，现入住890户。2005年1月1日，开发商与青岛广和物业有限公司就该小区一期住宅签订前期物业服务合同。该合同约定，一期住宅物业服务费每平方米0.28元，合同期限自2005年1月1日起至2008年1月1日止，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，开发商与物业公司应就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，开发商应于本合同期满前另选聘新的物业服务企业。开发商与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包括本合同约定的内容，物业买受人签订房屋买卖合同，即视为对本合同内容的承诺。2007年2月2日，被告高美玲给开发商签订承诺书，该承诺书载明，同意遵守临时公约。临时公约载明，业主应按前期物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费。2007年初被告高进祥入住该小区，自2007年至2011年8月份期间，被告均按每平方米0.28元向原告缴纳物业服务费。2008年青岛广和物业有限公司因合同期限届满撤离该小区，原告受开发商委托对该小区提供物业服务。2010年1月1日，开发商与山东新厦物业管理有限公司签订新的物业服务合同。该合同约定，该小区物业服务费每平方米0.46元，合同期限自本合同签订之日起至该小区业主委员会与物业服务公司签订新的物业服务合同为止。2010年1月5日，经原告申请，经平度市物价局、城乡建设局核准，果塞威士小区住宅可按每平方米0.46元收取物业服务费。2012年12月份原告根据平价字1号文件，将整个小区的物业服务费定为每平方米0.46元，并制定两套方案，对一期住宅280户业主入户征求意见。即第一套方案：自2011年9月份起至2012年12月份物业服务费按每平方米0.37元收取，自2013年1月份开始按每平方米0.46元收取。第二套方案：2012年10月份之前物业服务费按每平方米0.28元收取，自2012年11月份起按每平方米0.46元收取。经征求意见，一期住宅280户，其中有158户同意按第二套方案缴费，被告高进祥等122户业主不同意提价，仍坚持按每平方米0.28元缴费。自2011年月9份至2012年10月份期间，被告高进祥欠费346.41元（房屋面积88.37×收费标准0.28元×欠费月数14），自2012年11月份至2013年3月份期间欠费203.25元（房屋面积88.37×收费标准0.46元×欠费月数5），共欠费549.61元至今未交，原被告因此发生纠纷，原告于2013年4月8日向本院起诉，要求被告支付欠款549.30元。在诉讼过程中，被告向原告提出反诉，因原告服务不到位，要求原告返还物业服务费277.13元，后被告申请撤回反诉。上述事实，有征求意见书158份、前期物业服务合同二份、收费标准申请一份、平价字（2010）1号文件一份、临时公约一份及双方当庭陈述的事实在案佐证，并经庭审质证，可以认定。
本院认为，本案原被告双方争议的焦点是被告是否应当按每平方米0.46元标准向原告缴纳物业服务费的问题。广和物业因合同期满撤出该小区，广和物业与开发商2005年1月1日签订的物业服务合同，因合同期限届满广和物业的撤出终止履行。在该小区成立业主委员会前，开发商与原告签订的物业服务合同对被告应具有约束力，被告应按该合同约定的每平方米0.46元向原告缴纳物业服务费。被告违反前期物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费，经原告催交，在合理期限内无正当理由拒绝缴纳，原告有权要求被告按合同约定缴纳服务费。2007年2月2日，被告高美玲给开发商签订承诺书承诺遵守临时公约。临时公约明确载明，业主应按前期服务合同的约定及时足额缴纳物业服务费。经原告对一期280户业主征求意见，过半数以上业主均同意自2012年11份起按每平方米0.46元缴纳物业服务费，该收费标准已经平度市物价局、城建局核准。从维护大多数业主利益的角度，如被告不按服务合同约定的每平方米0.46元缴纳物业服务费，将导致物业服务质量明显下降，有可能导致物业服务公司撤离，损害该小区大多数业主的利益。作为物业的实际使用人高进祥欠原告2011年9月份至2013年3月份期间的物业服务费549.61元事实清楚，证据确凿，原告要求被告支付服务费549.30元的请求，低于应付数额，不违反法律规定，本院予以支持。被告高美玲作为业主，对该债务应当承担连带清偿责任。被告自愿撤回反诉，符合法律规定，本院应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，
判决如下：被告高进祥付给原告山东新厦物业管理有限公司物业服务费549.30元，于判决生效后十日内付清。被告高美玲对上述债务承担连带清偿责任。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、邮寄费60元，两项共计110元，由被告高进祥负担，于本判决生效后十日内缴纳。被告高美玲对该费用承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 官京弟
审判员 王钦波
审判员 孙大军
二〇一三年九月二十九日
书记员 陈传敏 关注微信公众号“”