北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第05282号原告北京网信通信息技术有限责任公司，住所地本市海淀区黄庄小区中关村801号楼1门401号。法定代表人王泉涌，总经理。委托代理人左爵云，男，1978年1月9日出生，该公司职员。委托代理人高宇，男，1980年5月9日出生，该公司职员。被告北京杏林物业管理有限责任公司，住所地本市丰台区角门北路8号院。法定代表人张新安，副总经理。委托代理人黄必胜，北京市双利律师事务所律师。委托代理人玉红，女，1969年11月3日出生，该公司职员。
原告北京网信通信息技术有限责任公司与被告北京杏林物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月29日立案受理。由
审判员赵飞担任
审判长，与
代理
审判员杨志彤、
人民陪审员马佳组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人左爵云、高宇，及被告的委托代理人黄必胜、玉红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月15日，原告与北京光华基业物业管理有限公司（以下简称光华基业公司）订立租赁合同，约定由原告承租位于本市东城区X街X号地下室的15平米房间（以下简称涉案房屋），作为无人值守的基站机房。合同期限自2011年8月15日至2021年8月14日，总价款210000元。2011年10月14日，原告交付光华基业公司租金105000元。因被告接手涉案房屋所在楼宇的物业管理权，原、被告及光华基业公司订立变更协议，将2011年11月30日之后光华基业公司在租赁合同中的权利义务转移给被告，光华基业公司将2011年11月30日之后的租金转交被告。2012年4月23日，原告交付被告租金105000元。4月28日，被告撤离涉案房屋所在小区，不再对该小区进行物业管理。8月28日，涉案房屋所在小区业主委员会书面通知原告拆除涉案房屋内的设备。经过协商，原告向涉案房屋所在小区新的物业管理者北京恒辉万润物业服务有限公司交付2012年4月28日至11月30日的租金12500元。2012年12月10日，原告将涉案房屋内的基站设备拆除。原告认为，被告不再对涉案房屋所在小区进行物业管理，双方的租赁合同无法继续履行，故要求解除双方的租赁合同，并要求被告退还2012年4月29日至2021年8月14日的租金195125元。
被告辩称，2011年12月2日，受北京市东城区东花市街道办事处、北京市东城区房管局、北京市东城区东花市派出所的委托，被告对涉案房屋所在小区提供应急物业服务工作。被告作为受托人，其代理行为的法律后果归于委托人，因此被告不是适格被告。原、被告及光华基业公司曾于2011年订立变更协议，约定被告承继光华基业公司在租赁合同中的权利义务。被告确曾收到原告交纳的租金105000元，并收到光华基业公司转交的部分租金。2012年4月28日，被告撤离涉案房屋所在小区，不再对该小区提供物业管理。被告同意解除租赁合同，认可2012年4月29日至2021年8月14日的房屋租金为195125元，但认为原告接到业委会通知拆除基站设备时未通知被告，自行拆除，致使被告在与小区业主的物业费纠纷中丧失对抗力，处于不利地位，原告的该行为存在过错，故根据违反合同的过错大小，仅同意退还原告195125元的60%，即117075元。
经审理查明，2011年8月15日，原告与光华基业公司订立租赁合同，约定由原告承租涉案房屋，作为基站机房。合同期限自2011年8月15日至2021年8月14日，总价款210000元。2011年10月14日，原告交付光华基业公司租金105000元。因被告接手涉案房屋所在小区的物业管理，原、被告及光华基业公司订立变更协议，约定将2011年11月30日之后光华基业公司在租赁合同中的权利义务转移给被告，光华基业公司将2011年11月30日之后的租金转交被告。2012年4月23日，原告交付被告租金105000元。4月28日，被告撤离涉案房屋所在小区，不再对该小区进行物业管理。8月28日，涉案房屋所在小区业主委员会书面通知原告拆除涉案房屋内的设备。10月12日，原告向业委会、业主、物业公司出具承诺书，承诺将在十八大会议结束后十个工作日内将通信基站拆除。11月9日，原告向北京恒辉万润物业服务有限公司支付房租12500元。12月10日，原告将涉案房屋内的基站设备拆除。根据本院现场勘验的结果，涉案房屋为X街X号地下室内一间房屋的一部分，面积约15平方米，该部分面积以隔断墙的形式与其他面积分隔开。该部分面积内的设备等物品及隔断墙现均已拆除。上述事实，有双方当事人陈述、房产证复印件、租赁合同、变更协议、承诺书、发票、转账凭证、勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为，房屋租赁合同系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告要求解除合同，被告表示同意，对此本院不持异议。对于原告向北京恒辉万润物业服务有限公司交纳房屋租金的问题，被告虽不认可原告提供的证据，但未出示相反证据，故对该事实本院予以采信。对于原告拆除涉案房屋内基站及设备的时间，北京市电信工程局有限公司线路工程二处出具了证明，被告虽不认可，但未出示相反证据，故对该事实本院亦予以确认。2012年4月28日之后，被告不再对涉案房屋所在小区提供物业管理，即不再有就涉案房屋取得收益的权利。加之原告已向涉案房屋所在小区的新物业公司交付了2012年4月28日之后的房屋租金，因此，原告要求被告退还2012年4月29日至2021年8月14日的房屋租金，理由正当。
被告抗辩称原告拆除基站时未通知被告，致使被告在与小区业主的物业费纠纷中丧失对抗力，处于不利地位，原告的该行为存在过错，故要求少退还租金，被告的该项抗辩依据缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，
判决如下：
一、解除原告北京网信通信息技术有限责任公司与被告北京杏林物业管理有限责任公司的租赁合同；
二、被告北京杏林物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还原告北京网信通信息技术有限责任公司房屋租金人民币十九万五千一百二十五元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4133元，由被告北京杏林物业管理有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 飞
代理
审判员 杨志彤
人民陪审员 马 佳
二〇一三年九月二十九日
书 记 员 耿晓丹 来源：