浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第577号
上诉人（原审被告）：熊开木。
委托代理人：郭强来。
被
上诉人（原审原告）：岑星。
委托代理人：周国煊。
委托代理人：刘晓泉。
上诉人熊开木与被上诉人岑星房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2013年5月28日作出的（2013）甬余低民初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院
经审理认定：2008年4月1日，原、被告签订卖房协议一份，约定被告将坐落于余姚市泗门镇东大街27号的临街三间（除东面的1.5米通道）底层的商业用房和后面的底层住宅出让给原告，总建筑面积以被告房产证底层实际面积为准，出让卖价为净收468万元，付款证明以被告的收款收据为凭。如果原告过户办证，被告无条件做好配合工作。同时，双方在房产地平面图上确定底层房屋平面范围。同日，双方签订了其他协议，约定后仓库的改造由原告出资，被告做好协助，被告无偿借用给原告二楼西至东的二间房屋，时间为四年。2009年4月7日，被告作为甲方，原告作为乙方，又签订了房屋买卖协议书一份，协议约定：1.甲方自愿将坐落于余姚市泗门镇东大街27号房屋及附房出卖给乙方，建筑面积分别为367.56平方米及15平方米，房屋所有权证号为余房权证泗门镇字第××号（其中房产证中东墙窗台并不存在）土地使用权证号为余国用2006第05502、05503号，房屋四址以房产证、土地证确定的四址为准；2.双方协定以上房屋转让成交价为576万元，乙方已支付250万元，尚余326万元于本协议签订之日起支付20万元，于2009年4月12日前支付130万元，在2010年3月1日前支付96万元，在2014年4月7日前支付80万元，乙方同意从2009年10月1日始对尚欠96万元按月息0.7分计算利率给甲方，至该款偿还之日止。如乙方在2009年9月底前付清该房款96万元，甲方不计算利息；3.乙方在签订本协议之日支付20万元后，甲方交付乙方房屋；4.本协议签订后甲方仍可无偿使用二楼以上住宅及便弄店面至2014年4月7日止，期间便弄店面租金归甲方所有，甲方到期腾房时住宅内固定装修归乙方所有；5.乙方在付清496万元房款后，甲方协助乙方办房屋过户手续。如本协议签订3年后，乙方提前付清余款80万元，甲方同意提前腾房，但乙方必须提前6个月通知甲方。甲方应无条件协助乙方过户，乙方承担双方所有过户所应缴纳的费用和税金；6.双方于2008年4月1日签订的房屋买卖协议作废；7.乙方改造附房时甲方应予配合，但不能影响甲方的生活起居；8.甲方同意协助乙方办理出卖房屋抵押及公证手续。双方同时对违约责任进行了约定。该协议由被告熊开木夫妻和原告岑星夫妻签名。黄志祥作为见证人签名。协议后，被告将余房权证泗门镇字第××号房产所有权证和余房权证泗门镇字第××号房产所有权证、余国用（2006）第05502号，第05503号国有土地使用权证交付给原告。2011年6月，熊开木的第05503号国有土地使用权证记载面积的土地使用权（行政划拨）变更登记为出让性质，土地使权证变更为余国用（2011）第07106号，具体由被告委托原告办理，相关的费用由原告支付。另查明，2009年4月12日，被告向原告出具收条一份，载明买房款400万元，原告于2009年10日13日二次汇款给被告96万元，于2011年5月13日汇款50万元，于2013年3月15日汇款30万元。双方对原告已支付全部房款的事实均无异议。另查明，余房权证泗门镇字第××号房产，原告向宁波银行股份有限公司泗门支行贷款，用于抵押担保，现原告已还清银行借款。原审原告于2013年3月14日诉至原审法院，1.请求依法确认原审原告与原审被告于2009年4月7日签订的房屋买卖协议书合法有效；2.请求依法判令原审被告协助原审原告办理坐落于余姚市泗门镇东大街27号房屋及附房的房屋过户手续（建筑面积分别为367.56平方米及15平方米。房屋所有权证号为余房权证泗门镇字第A00355**，土地使用权证号为余国用2006第05502、05503号）；3.要求原审被告协助原审原告办理位于余姚市泗门镇东大街27号余国用（2011）第07106号地块（原土地性质为国有划拨，国有土地使用证2006-05503，于2011年6月16日变更为国有出让土地）上的房屋余房权证泗门镇字第××号房产过户手续；4.依法判决原审被告承担本案的案件受理费。原审法院审理认为：现有证据证明，原、被告间存在房屋买卖合同关系，双方对余房权证泗门镇字第××号房产所有权证所记载的房产及余国用（2006）第05502号，第05503号国有土地使用权证［后变更为余国用（2011）第07106号］所记载的国有土地使用权的买卖并不持异议。双方争议的焦点是余房权证泗门镇字第××号房屋所有权证所记载的房屋是否为合同约定的买卖标的物。原告认为，双方买卖的房屋为整体交易，争议的房屋为附属用房，在签订合同时，因疏忽未予载明。被告认为该争议房屋并非双方合同约定的买卖标的物，合同中并未明确记载。该院分析认为，一、根据查明事实来看，双方争议的房屋作为附属用房与余房权证泗门镇字第××号房产所有权证所记载的房产相毗邻，由原告进行改造后一直占有并使用。
二、根据双方虽已作废的2008年4月1日的协议来看，双方交易的房地产为余房权证泗门镇字第××号房产所有权证、余房权证泗门镇字第××号房产所有权证记载的房屋及所占用的土地使用权。虽然双方在2009年4月7日的合同中未载明余房权证泗门镇字第××号房产所有权证记载的房屋是否属于交易标的，但该协议中载明该房屋所占的国有土地使用权为双方交易的标的，且双方在协议中约定房屋及附属用房的房屋建筑面积及土地使用面积以相应权证记载的面积为准，事后，被告已将该争议房屋交付给原告使用，同时将所有的房产所有权证和国有土地使用权证均交付给原告。2011年6月，由原告办理了该房屋所占用的土地使用权由行政划拨转化为国有出让改性登记，并由原告支付了相关的费用。
三、我国房地产管理法规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，根据2009年4月7日的协议上下文来看，并未有明确约定上述房屋并非交易标的的约定，故存在土地使用权转让而房产所有权不转让的相悖约定并不符合情理。综合上述事实和法律规定来看，余房权证泗门镇字第××号房产所有权证，余房权证泗门镇字第××号房产所有权证及余国用（2006）第05502号、余国用（2011）第07106号土地使用权证（原土地证编号为05503）载明的房地产为双方交易的标的，故被告的异议不能成立。原告对双方与2009年4月7日协议中存在房屋所有权证疏漏未载明的解释，符合情理。原告要求确认双方于2009年4月7日签订的房屋买卖协议合法有效，对于实际交易的房屋，被告应协助原告办理产权过户登记手续。故原告的诉讼请求，合理合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：
一、确认原告岑星与被告熊开木与2009年4月7日签订的房屋买卖协议合法有效；
二、被告熊开木在本判决发生法律效力后十五日内协助原告岑星办理坐落于余姚市泗门镇东大街27号房产所有权及国有土地使用权的权属过户登记，权证号分别为：房产所有权证为余房权证泗门镇字第××号和余房权证泗门镇字第××号；国有土地使用权证为余国用（2006）第05502号、余国用（2011）第07106号。案件案件受理费13960元，财产保全费5000元，合计18960元，由原告岑星负担10000元，由被告熊开木负担8960元。宣判后，原审被告熊开木不服，向本院提起上诉，称上诉人只出售余房权证泗门镇字第××号下部分房屋，原审法院认定事实错误。请求二审法院予以改判。
被上诉人答辩称：原审判决正确。上诉人在二审时提交了如下证据：
一、房屋租赁协议一份，证明上诉人在2006年4月3日至2009年4月2日将涉案房屋租赁给被上诉人使用，被上诉人对房屋状况充分了解之事实；
二、房屋产权证书3份、照片复印件4张，证明上诉人购买商业用房独立使用，保留部分住房不出卖之事实。被上诉人在二审期间未提供新的证据。被上诉人对上诉人提交证据一认为事实，证据二没看过。本院认证认为，俩证据与本案无关联性。本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人于2008年4月1日签订卖房协议，对余房权证泗门镇字第××号房产所有权证所记载的房产及余国用（2006）第05502号，第05503号国有土地使用权证［后变更为余国用（2011）第07106号］所记载的国有土地使用权的买卖并不持异议。但对余房权证泗门镇字第××号房屋所有权证所记载的房屋是否为合同约定的买卖标的物，在签订合同时，因疏忽未予载明，双方有争议。根据双方提供证据材料看，被上诉人提供的证据强于上诉人提供的证据，原审法院对此作了详尽分析，
本院认为是合情合理的。上诉人上诉理由不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人熊开木负担。本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一三年九月二十九日代
书记员 陆 琼 微信公众号“”