福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2011）海民初字第1421号原告林偏拱，男，汉族，1962年9月26日出生。委托代理人刘礼洪，福建信海律师事务所律师。被告杨瑞明，男，汉族，1954年11月14日出生。委托代理人杨妙红，女，汉族，1983年8月17日出生，系杨瑞明的继女。委托代理人卓水坤，厦门银海法律服务所法律工作者。第三人蔡银撰，女，汉族，1927年1月20日出生。委托代理人沈惠生，福建欧亚菲律师事务所律师。
原告林偏拱与被告杨瑞明合同纠纷一案，本院于2010年8月3日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月28日作出（2010）海民初字第1611号民事判决，被告杨瑞明不服，提起上诉，福建省厦门市中级人民法院以（2011）厦民终字第1527号民事裁定，发回本院重审，本院依法追加蔡银撰作为第三人参加诉讼，并另行组成合议庭于2011年8月30日公开开庭进行了审理。审理中，本院根据蔡银撰的申请于2011年10月25日裁定中止了本案的审理，并于2013年7月16日恢复开庭审理。原告林偏拱及委托代理人刘礼洪，被告杨瑞明之委托代理人杨妙红、卓水坤，第三人蔡银撰之委托代理人沈惠生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林偏拱诉称，2003年5月1日，原告与被告签订了一份《住宅合建协议书》，约定由原告出资金，被告提供宅基地、旧房共同合建二层住宅，如政府拆迁获得补偿的，房屋拆迁款总额双方各分一半。现双方合建的房子厦门市海沧区海沧街道钟山村一组XXX之一号已被拆迁，且海沧街道、拆迁公司与被告已经达成拆迁协议，其中164.52平方米的房屋拆迁补偿款和装修补偿款属于《住宅合建协议书》第3条约定应分给原告50%的拆迁补偿项目。但被告却隐瞒该事实，明确表示不履行协议。原告遂诉至法院，请求判令：1、确认《住宅合建协议书》依法有效；2、被告立即向原告支付款项人民币（下同）756885.72元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，经本院释明《住宅合建协议书》无效后，原告主张被告在与原告订立《住宅合建协议书》过程中，向原告陈述虚假情况，提供不法获得的土地使用权证，导致合同被认定为无效，被告应向原告承担缔约过失责任，赔偿原告损失，具体包括：1、履约支出费用损失，原告为履约拆除旧房，建设新房等共投入资金190000元；2、利息损失，原告为履约支出190000元，从2003年9月1日起按银行同期贷款利率计算；3、履约导致的误工损失，合同签订后，原告即开始组织建房，历时4个月，产生误工损失9729元；4、因信赖协议有效而放弃的获利机会损失，2003年初原告家庭计划将现有资金投入到原告配偶潘某丙老家龙海白礁村潘厝社以潘某丙母亲名义购买潘厝社的安置地，并与潘厝社的潘某甲进行协商达成协议，潘某甲夫妻愿意将位于龙池灿坤附近一块79.25平方米的土地使用权以150000元出让给原告，后因被告要求原告与其合建，不得不放弃该安置地，现该地市价达540000元，原告损失390000元。原告遂变更诉讼请求为：1、被告立即向原告赔偿履约支出费用损失、误工损失和因信赖协议有效而放弃的获利机会损失589729元以及利息损失（以190000元为基数，从2003年9月1日起按每年6.5%的标准计算至被告实际付清之日止，暂计至2013年6月1日为120412.5元）；2、被告立即向原告支付保全费4020元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告杨瑞明辩称，1、被告与原告签订的《住宅合建协议书》属于无效合同。2、原告的合建行为未取得政府有关部门的批准，原告未取得合法的宅基地使用权，也未取得房屋权证，即其不享有拆迁房屋及宅基地的物权。故原告无权主张分得房屋补偿款、装修补偿费，无权要求被告支付756885.72元。针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称，1、《住宅合建协议书》属无效合同，因协议无效产生的损失由当事人双方各自承担，原、被告双方均应承担过错责任。2、原告未提出证据证明其履行《住宅合建协议书》出资190000元。3、因本案协议无效，本案保全费应由原告自行承担。第三人蔡银撰述称：1、讼争房产已经确认为第三人所有。2、本案《住宅合建协议书》为无效合同，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。3、原告主张的损失，没有事实证据，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告林偏拱系被告杨瑞明的侄女（亦为继女）杨妙红的舅舅，第三人蔡银撰系被告杨瑞明之母。2003年5月1日，原告林偏拱与被告杨瑞明签订一份《住宅合建协议书》，约定“甲方（被告）有一块宅基地在钟山村四芽角，使用证号15687号，面积150平方米左右，准备和乙方（原告）合建二层住宅，总建筑面积约300平方米。1、被告出红线图内土地及旧房、原告出资共同合建；2、财产归属：建成后，原告与被告各居住一层；3、政府拆迁补偿，按政府执行的住宅，放弃产权的价格（包括三百平方米超装修补偿的金额），三百平方米放弃产权金额加装修总金额，甲方（被告）与乙方（原告）各一半；4、住宅建成后，如果原告没居住，该住宅由被告管理，出租时原告和被告各分一半。协议签订后，原告召集工人建成了面积为329.04平方米的二层住宅，另有46.5平方米的附属房屋是被告自己所建，总计面积是375.54平方米，位于海沧街道钟山村XXX号之一。房屋建成后，原告及家人住在所建房屋第二层。2010年7月13日，被告与厦门市政建设管理中心签订《厦门海沧区钟林路（钟山村段）市政项目建设用地集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，约定位于钟山村XXX号之一的房屋被确定为拆迁房屋，房屋总建筑面积是375.54平方米，一层187.77平方米、二层187.77平方米。被告被拆迁房屋375.54平方米产权全部实行产权调换，按安置房市场评估价4281元／平方米回购全部安置房面积，安置房回购款1607686.74元。另外，厦门市政建设管理中心还补偿被告搬迁补助费5257.56元、被拆迁房屋装修补偿款按280元／平方米给予包干补偿105151.20元、被拆迁房屋附属物补偿款79013.2元、有线电视、电话、电表等各项补助费380元。厦门市政建设管理中心已经将《厦门海沧区钟林路（钟山村段）市政项目建设用地集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》约定的全部款项支付给被告，并已拆迁完毕。2010年8月3日，原告诉至本院，要求确认双方签订的《住宅合建协议书》有效，并判令被告支付原告756885.72元。本院于2011年3月28日作出（2010）海民初字第1611号民事判决：
一、原告林偏拱与被告杨瑞明签订的《住宅合建协议书》有效；
二、被告杨瑞明应在判决生效后十日内支付原告林偏拱房屋安置房回购款及装修补偿款750375.72元；
三、驳回原告林偏拱的其他诉讼请求。
被告杨瑞明不服，提起上诉，福建省厦门市中级人民法院经审理认为，蔡银撰与本案讼争房产的处理具有利害关系，一审未将蔡银撰作为本案的第三人参加诉讼，可能影响本案的实体处理结果，遂于2011年6月20日作出（2011）厦民终字第1527号民事裁定，撤销厦门市海沧区人民法院（2010）海民初字第1611号民事判决；发回厦门市海沧区人民法院重审。另查明，原福建省海澄县人民政府于1951年颁发澄字第18671号《土地房产所有证》，确认位于海沧区渐美乡钟山村四芽角平屋一座的所有权人为蔡乌甜、蔡振隆等五人所有。房屋共17间，其中蔡乌甜6间，蔡振隆9间。1994年8月7日，蔡海土与杨瑞明共同申请土地登记，并于1994年8月18日共同出具《混合宗地土地使用权情况具结书（三）》，记载“共同使用的宗地面积523.2平方米，因尚未析产，现商定按整宗地申请共有使用权登记”。1997年10月13日，蔡海土与杨瑞明分别出具《土地使用权转移情况具结书》，具结书分别载明，蔡海土因继承蔡乌甜澄字18671号权属证书下的房产而获得讼争土地使用权，杨瑞明因继承蔡振隆澄字18671号权属证书下的房产而获得讼争土地使用权。1997年11月，原厦门市杏林区人民政府根据蔡海土、杨瑞明的申请，制作并颁发给蔡海土杏集建（97）字第15686号《集体土地建设用地使用证》，制作并颁发给杨瑞明杏集建（97）字第15687号《集体土地建设用地使用证》，两证均记载“蔡海土、杨瑞明二户共同使用面积523.2平方米”。后因蔡乌甜的另两名继承人蔡虎网、蔡某乙不服厦门市人民政府土地行政登记，向本院提起行政诉讼，要求撤销杏集建（97）字第15686号和杏集建（97）字第15687号《集体土地建设用地使用证》。本院于2009年12月11日作出（2009）海行初字第10号行政判决：撤销原厦门市杏林区人民政府1997年11月颁发的杏集建（97）字第15686号和杏集建（97）字第15687号《集体土地建设用地使用证》。在上述行政诉讼案件审理期间，杨瑞明将蔡海土诉至本院，要求对杏集建（97）字第15687号《集体土地建设用地使用证》上登记的建设用地使用权进行分割，本院于2010年3月25日作出（2009）海民初字第1056号民事调解书，对原杏集建（97）字第15687号《集体土地建设用地使用证》载明的523.2平方米建设用地使用权进行分割，确认了蔡海土和杨瑞明对该建设用地使用权各自享有的份额。2010年7月8日蔡海土和杨瑞明共同签署的《声明书》确认钟山村XXX号之一房屋产权建筑面积375.54平方米（两层各187.77平方米）为杨瑞明所有。2010年7月13日，厦门市政建设管理中心根据（2009）海民初字第1056号民事调解书与杨瑞明签订了上述拆迁补偿安置协议书。后蔡银撰向福建省厦门市中级人民法院申请再审（2009）海民初字第1056号杨瑞明与蔡海土用益物权确认纠纷一案，福建省厦门市中级人民法院经审理认为，蔡银撰系蔡振隆的继承人，对蔡振隆的遗产享有继承权，在其未表示放弃继承权，其子杨瑞明无权对讼争土地使用权进行处分，原审法院在行政案件已判决撤销杏集建（97）字第15687号《集体土地建设用地使用证》，杨瑞明对讼争土地已不享有权利的情况下，未审查杨瑞明的原告主体资格，对杨瑞明、蔡海土就讼争土地用益物权所达成的调解协议进行确认，侵犯了蔡银撰的合法权益，并于2012年11月13日作出（2012）厦民提字第20号民事裁定：撤销厦门市海沧区人民法院（2009）海民初字第1056号民事调解书；驳回杨瑞明的起诉。蔡银撰同时还向本院起诉厦门海沧市政建设管理中心、杨瑞明，要求判令确认协议书编号为厦拆通（2007）65-42号《厦门海沧区钟林路（钟山村段）市政项目建设用地集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》无效。该案经福建省厦门市中级人民法院作出（2012）厦民终字第1076号终审判决：确认厦拆通（2007）65-42号《厦门海沧区钟林路（钟山村段）市政项目建设用地集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》无效。审理中，原告向本院提出保全申请，要求对被告价值895925.57元的财产采取保全措施，本院于2010年11月2日作出（2010）海民初字第1611号民事裁定：
一、冻结或查封、扣押被告杨瑞明价值895925.57元的财产；
二、冻结原告林偏拱位于福建省厦门市海沧区海富路113号XXX室房产的交易。后依被告申请分别于2011年1月26日及2011年4月25日解除了对杨瑞明价值150000元及100000元财产的冻结。现冻结了杨瑞明名下开户行为中国农业银行股份有限公司厦门港区支行、账户号×××7933内的存款645925.57元。审理中，原告提供证人蔡某甲、蔡某乙、戴某、颜某出庭作证，蔡某甲陈述：“讼争房屋原来是旧房、瓦片房，有部分倒塌，离我家步行不到十分钟，杨瑞明家经济条件不是很好，就请林偏拱投资建房，后来林偏拱出资让我去翻建施工，我负责制木，包括钢筋工程，房子建好后原告入住大约一年左右。建房时蔡银撰经常在现场看，没有提出什么意见，她知道是别人在投资建房。”蔡某乙陈述：“我与原、被告及第三人都是邻居，蔡海土是我大哥，林偏拱投资翻建讼争房屋，找我商量房屋地界坐落等具体事宜。建房时蔡银撰经常在工地现场。”戴某陈述：“大约十年前林偏拱找我帮他在钟山村盖的房子安装门窗，没有签订书面合同，约定工程款26000元，款项系由林偏拱支付。”颜某陈述：“2003年林偏拱向我买了四、五万片的机砖，我当时在青礁开了个砖厂，林偏拱总共向我支付砖款11000元。”原告还提供其与潘某甲签订的《协议书》并申请证人潘某甲、潘某乙、潘某丙出庭作证，证明原告与潘某甲通过潘某乙协商，初步达成协议，潘某甲夫妇将位于龙池灿坤附近一块79.25平方米的土地使用权以150000元出让给原告，后因林偏拱信任杨瑞明合作建房，遂放弃购买潘某甲的地块。被告及第三人质证认为，证人蔡某甲、蔡某乙陈述建房时蔡银撰在场并知情不是事实，蔡银撰虽在场，但她并不知情。证人戴某、颜某表述不清，证言不可采信。证人潘某甲、潘某乙、潘某丙与原告有利害关系，且双方签订的协议是宅基地的买卖，是现行法律禁止的。上述事实，有原告提供的住宅合建协议书、杏集建（97）字第15687号集体土地建设用地使用证、《厦门海沧区钟林路（钟山村段）市政项目建设用地集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》、（2009）海民初字第1056号民事调解书、声明书，被告提供的杏集建（97）字第15687号档案资料，第三人提供的（2009）海行初字第10号行政判决书、（2012）厦民提字第20号民事裁定书、（2012）厦民终字第1076号民事判决书以及各方当事人的陈述笔录在案为凭，以上证据经庭审举证质证，并经本院审查核实，应予采信。
本院认为，本案系合同纠纷案件。根据原福建省海澄县人民政府颁发的澄字第18671号《土地房产所有证》记载，位于海沧区渐美乡钟山村四芽角平屋的所有权人为蔡乌甜、蔡振隆等五人所有，1997年杨瑞明以出具《土地使用权转移情况具结书》的形式继承蔡振隆澄字18671号权属证书下的房产，并取得了杏集建（97）字第15687号《集体土地建设用地使用证》，但该《集体土地建设用地使用证》于2009年12月11日被已生效的（2009）海行初字第10号行政判决撤销。本案中第三人蔡银撰系蔡振隆的继承人，对蔡振隆的遗产享有继承权，在蔡银撰未表示放弃继承权情况下，蔡银撰之子即被告杨瑞明无权对该土地使用权进行处分，无权拆除该地上的旧房重建新房，故杨瑞明无权代表蔡银撰与原告林偏拱签订《住宅合建协议书》，该《住宅合建协议书》属无效合同。林偏拱与杨瑞明签订的《住宅合建协议书》无效，系因杨瑞明隐瞒事实，在其母亲蔡银撰未表示放弃继承权情况下，擅自处分讼争房产，造成合同无效的过错在于杨瑞明。林偏拱系基于杨瑞明已经取得杏集建（97）字第15687号《集体土地建设用地使用证》且该证记载权利人为杨瑞明情况下与杨瑞明签订协议，原告对合同无效不存在过错。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。关于原告因合同无效造成的经济损失，
本院认为，本案讼争房屋系2003年翻建，原告主张讼争房屋系其出资建造，并提供证人蔡某甲、蔡某乙、戴某、颜某出庭作证，考虑到农村建房极少建房者会与正规有资质的建设施工单位签订施工合同，因而很难提供建房的相关合同及正式票据，加之房屋翻建至今已有十年之久，要求原告提供其当时建房支出费用的相关票据有失公允，结合双方签订的《住宅合建协议书》关于“杨瑞明出红线内土地及旧房、林偏拱出资金共同合建”的约定，及原告在房屋翻建完工后按协议约定实际入住于该房屋的合同履行情况，与证人证言形成了比较完整的证据链，证明讼争房屋系原告出资建造。原告主张其2003年拆除旧房、翻建新房共投入资金190000元，要求被告赔偿履约支出费用损失190000元、误工损失9729元和因信赖协议有效而放弃的获利机会损失390000元以及利息损失，因讼争房屋已被拆除，现无法对该房产的价值进行评估，要求原告对其建房每项费用支出的具体金额进行举证已不现实，且十年前的建房成本与房屋拆迁时的房价差距甚大，而原告因信赖协议有效而放弃与潘某甲夫妇签订协议的获利机会损失并不是必然的可得利益，且证据不足，因此，
本院认为，虽然有关本案讼争房屋的厦拆通（2007）65-42号《厦门海沧区钟林路（钟山村段）市政项目建设用地集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》被生效判决确认无效，但该协议系因签订协议主体错误导致无效，关于被拆迁房屋的建筑面积、市场价值、装修补偿仍系经过拆迁公司实际丈量及参考市场评估价得出的数据，较为客观公正，对本案具有参考价值。本案中被拆迁房屋全部实行产权调换，按安置房市场评估价回购全部安置房面积，安置房回购款1607686.74元、装修补偿款105151.20元，两项合计1712837.94元。综合考量原告出资情况及房屋拆迁时的价值等因素，本院酌定杨瑞明赔偿林偏拱因《住宅合建协议书》无效造成的经济损失450000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告杨瑞明于本判决生效之日起十日内支付原告林偏拱经济损失人民币450000元。
二、驳回原告林偏拱的其他诉讼请求。如被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10901元，由原告林偏拱承担2851元，被告杨瑞明承担8050元；诉讼保全费3750元，由原告林偏拱承担980元，被告杨瑞明承担2770元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 罗小茜
审 判 员 陈基周
代理
审判员 郭碧娥
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 吴建中附本案适用的法律：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关注公众号“”