山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书（2013）即民初字第5139号原告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会。法定代表人孙峰，村民委员会主任。委托代理人李年启，山东文鼎律师事务所律师。被告青岛大坤阀门厂。法定代表人周尊连，厂长。委托代理人周志光，男，1964年12月13日出生，汉族。
原告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会与被告青岛大坤阀门厂租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月29日立案受理。依法由
审判员张先辉适用简易程序，于2013年9月25日公开开庭进行了审理。原告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会委托代理人李年启、被告青岛大坤阀门厂委托代理人周志光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会诉称，被告租赁原告的厂房、场地，因被告未能按时交纳租赁费用，经原告起诉，人民法院判决解除了双方之间的租赁合同，判令被告立即腾出厂房、场地；并支付租赁费337000元（截止到2011年上半年度）。但被告至今为腾出厂房场地，被告的行为给原告造成重大经济损失。原告今依法具状起诉，诉讼请求：1、判令被告支付原告自2011年下半年至2013年上半年度租赁费、厂房场地占用费260000元；2、诉讼费用由被告承担。
被告青岛大坤阀门厂未予书面答辩，在庭审中口头辩称，1、双方签订的租赁合同在即墨法院（2011）即民初4202号中认定为有效合同，判定被告腾出房屋，现原告依据该判决书申请执行，本案也是在执行过程中，因此作为原告不应提起该项诉讼；2、被告的房屋及附属设施和电力设施没有进行评估，也没有补偿；3、被告为维修房屋花的费用以及因维修房屋造成的人身伤害事故未得到解决，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理审理查明，原告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会与被告青岛大坤阀门厂签订租赁合同，被告租赁原告厂房及场地使用，租赁合同期限届满后，双方又于2005年8月17日续签了《厂房租赁合同书》，该合同书约定：“出租方：即墨市环秀街道办事处郭家巷村委，承租方：青岛大坤阀门厂。……；第二条、租赁期限：1、租赁期限为十年，自2005年1月1日起到2015年12月31日止，期满后本合同自行终止。承租方必须无条件地主动搬迁，交还厂房（场地）。……；第三条、租赁费及交纳：1、租赁费全年人民币为130000元，大写壹拾叁万元。2、承租方全年分四次交纳，即每次使用前交款，第一次于本合同签订当日交款35000元，第二次4月1日前交款35000元，第三次7月1日前交款35000元，第四次10月1日前交款25000元。第四条、厂房（场地）的使用和维护：1、租赁期内，承租方应当合理使用厂房（场地），维护其中的水、电设施。2、如因承租方的过错，造成厂房（场地）及设施的毁损，承租方应当承担赔偿责任。3、承租方在租期内对所属房屋负责正常修缮，出现大的问题，双方协商处理。4、租赁期间，如因租赁物因自然损毁，出租方应及时进行修缮，如不维修，承租方可经村委会批准，自行维修，所产生的维修费用可以从租赁费中扣除。……。”被告在使用租赁原告厂房及场地中，在租赁场地内自建了部分建筑物。原告未提交土地使用的相关批准手续，也未取得涉案房屋建设工程规划许可证。因被告拖欠原告2008年房屋占有使用费47000元、2009年房屋占有使用费95000元、2010年房屋占有使用费130000元、2011年1月至6月份房屋占有使用费65000元。
原告于2011年7月20日向本院提起诉讼，诉称被告租赁原告的厂房、场地，但被告拒不交纳租赁费用，构成根本违约，原告已经多次通知被告解除租赁（合同）关系，但被告拒不腾出厂房、场地，经原告多次找被告处理未果，特依法具状起诉，请人民法院查明事实，请求判令：1、被告立即腾出原告的厂房、场地；2、判令被告支付原告租赁费用337000元；3、诉讼费用由被告承担。审理中被告提起反诉称，1、2005年，反诉被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给反诉原告，并签订了租赁合同。2009年，最高人民法院出台了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其中规定：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，根据此规定，反诉原告和反诉被告之间的租赁合同是无效合同，基于合同无效，反诉被告应当给付反诉原告的各项损失。2、租赁期间，因租赁房屋年久失修，反诉原告在请示反诉被告同意后，组织人员对该租赁房屋进行了维修，现反诉被告应给付反诉原告垫付的房屋修缮费用，且在房屋修缮的过程中，造成了案外人的人身损失，反诉原告垫付了此人身损害的费用，此费用也应由反诉被告承担。3、反诉原告经反诉被告同意在所租赁场地内加建的房屋，经法院指定的鉴定机构鉴定：房屋折款为612218.49元，为此缴纳鉴定费15000元，以上款项，应由反诉被告给付。4、因反诉被告强行“解除”与反诉原告的合同，导致反诉原告不能立即找到合适的厂房，因此造成反诉原告3个月的营业损失82500元、反诉原告厂房搬迁还花费搬迁费50000元，这些费用均应由反诉被告给付反诉原告。综上，为了维护反诉原告的合法权益，请人民法院查明事实，依法判：1、赔偿因合同无效给反诉原告造成的损失979184.49元；2、反诉费用反诉被告负担。经审理，我院于2012年9月28日作出（2011）即民初字第4202号民事判决书，判决：1、原告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会与被告青岛大坤阀门厂订立的租赁合同无效；2、被告青岛大坤阀门厂于本判决生效后三十日内迁出并交付租赁原告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会的厂房及场地；3、被告青岛大坤阀门厂于本判决生效后十日内支付原告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会房屋占有使用费337000元；4、反诉被告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会于本判决生效后十日内赔偿反诉原告青岛大坤阀门厂经济损失141267.01元；5、工程鉴定费15000元（被告垫付），由反诉原告青岛大坤阀门厂负担11550元，反诉被告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会负担3450元。反诉被告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会于本判决生效后十日内支付反诉原告青岛大坤阀门厂工程鉴定费3450元；6、驳回反诉原告青岛大坤阀门厂的其他反诉请求。宣判后，被告青岛大坤阀门厂不服该判决提起上诉。经青岛市中级人民法院审理，于2013年1月10日作出（2013）青民一终字第238号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。我院（2011）即民初字第4202号民事判决书生效后，原告申请执行，被告至今未交付租赁原告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会的厂房及场地，致原告再次诉讼来院。另查，青岛大坤阀门厂于2013年3月7日向我院提起诉讼，诉称，2005年8月17日，原被告续订《厂房租赁合同书》，由原告租赁被告厂房，租期自2005年1月1日起至2015年12月31日止。合同第四项第四款约定“租赁期内，如因租赁物因自然毁损，出租方应及时进行维修。如不维修，承租方可经村委批准，自行维修，所产生的维修费用可以从租赁费中扣除。”2007年、2008年被告厂房需要维修，原告数次申请被告给予维修，被告法人代表及村委委员多次到现场查看，给予答复让原告找人维修，费用按合同约定从租赁费中扣除。为此，原告在2007年维修厂房花用维修费及材料费6898元，在2008年维修厂房花用维修费及材料费14600元。2008年原告在找人维修厂房时，发生维修工人从房顶掉下的人身损害事故，为此原告支付该事故赔偿金等共计人民币279989元。原告认为，原告租赁被告厂房，被告应当依照合同约定及时给予维修，原告经被告许可找人维修属于委托代理行为，被告应当对原告的代理行为承担责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判令：1、被告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会给付维修房屋及赔偿费用301487元。2、诉讼费用由被告承担。经我院审理，于2013年7月19日作出（2013）即民初字第2300号民事裁定书，驳回青岛大坤阀门的起诉。上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提交的我院（2011）即民初字第4202号民事判决书及青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第238号民事判决书，经质证审核，本院予以采信。
本院认为，我院（2011）即民初字第4202号民事判决书已经产生法律效力。原告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会也申请执行，由于被告青岛大坤阀门厂截至到原告起诉时尚未将租赁的厂房场地交付给原告，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。…….”的规定，被告应参照涉案合同约定的租金标准每年130000元，支付尚欠原告的自2011年下半年至2013年上半年度房屋占有使用费260000元。故原告请求合法有据，本院应予支持。
被告辩称，在即墨法院（2011）即民初4202号判决书在执行过程中，原告不应提起该项诉讼及被告的房屋及附属设施和电力设施没有进行评估，也没有补偿、被告为维修房屋花的费用以及因维修房屋造成的人身伤害事故未得到解决，因此请求法院驳回原告的诉讼请求，与
本院查明的事实不符，理由不当。对被告的该辩解本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，
判决如下：被告青岛大坤阀门厂于本判决生效后十日内支付给原告即墨市环秀街道办事处郭家巷村民委员会自2011年下半年至2013年上半年度房屋、场地占有使用费260000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，减半收取2600元，由被告青岛大坤阀门厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 张先辉
二〇一三年九月二十五日
书记员 王 迪附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”3、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。” 来源：百度“”