中华人民共和国上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2012）虹民三（民）初字第1485号原告曹剑华。委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。委托代理人朱俊鑫，北京市中银律师事务所上海分所律师。原告达彦。委托代理人曹剑华。委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。被告达某某。法定代理人达甲。委托代理人周海霞，上海智众律师事务所律师。被告章传华。委托代理人许家东，上海保诚律师事务所律师。
原告曹剑华、达彦与被告达某某、章传华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告曹剑华的委托代理人焦春伟、朱俊鑫，原告达彦的委托代理人曹剑华、焦春伟，被告达某某的法定代理人达甲、委托代理人周海霞，被告章传华的委托代理人许家东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹剑华、达彦诉称：两原告和被告达某某系一家，是讼争的上海市新同心路XXX号底层商铺的产权人。2008年曹剑华与达某某分居时，约定该商铺归曹剑华，产权人代表是曹剑华。曹剑华曾将该商铺出租给案外人章某某。2009年租期届满前，章某某的兄弟章传华私下与达某某签约，承租该商铺。原告得知后，想到租期仅三年，勉强认可。但2012年租期届满，章传华仍拒绝迁出。原告多次催促后，章传华出示了其与达某某于2010年11月18日签订的《房屋租赁合同》，称依该合同租期至2020年。两原告认为，达某某在2004年就被诊断出精神障碍，2006年后频繁出现怪异行为，与章传华签约时不具有民事行为能力，属于无权处分；因两被告曾于2009年私下签约，故原告多次告知章传华不能与达某某一人签约，须产权人全同意出租才能签约，但章传华仍未征得两原告同意就与达某某签约十年，且房租一降再降，明显低于市场价，并约定了对产权人不利的违约金等条款，存在恶意，严重侵犯了原告权益。故两原告起诉要求确认两被告于2010年11月18日签订的《房屋租赁合同》无效；要求被告章传华迁出上海市新同心路XXX号；要求被告章传华按2009年合同和2010年合同的月租金，即8，300元和6，000元的差额2，300元计算，补付2010年11月13日起至2012年4月12日共17个月的租金差额39，100元；要求被告章传华按月租金8，300元计算，支付2012年4月13日至实际交房之日的逾期交房使用费；要求被告章传华支付2012年4月13日至实际交房之日的逾期交房滞纳金，每天按年租金的0.3%计算；要求被告章传华按月租金8，300元计算，支付3个月租金24，900元作为违约金。
被告达某某辩称：达某某1999年因精神问题与单位签订协保协议，之后未再正常工作。2004年，达某某被诊断出社交焦虑障碍和创伤后应激障碍伴精神病性障碍，且达某某有家族病史。2009年1月达某某与曹剑华分居后，因无法独自生活，就搬到姐姐达甲家居住。分居协议约定讼争商铺归曹剑华，双方不得擅自出租。同年4月，因精神状态不好，达某某在受到章传华威胁后签下《房屋租赁合同》。曹剑华得知后，考虑到达某某的精神状况只得勉强认可，并再三警告达某某不得再私自签约。达某某未从章传华处收到过租金。2010年达某某又受到章传华威胁，再次签订《房屋租赁合同》，章传华并要求达某某不要告诉两原告。达某某认为，其签约时缺乏正常的判断能力，该合同未得到其余产权人的追认，故同意两原告要求确认2010年11月18日的《房屋租赁合同》无效的诉请。
被告章传华辩称：曹剑华与达某某系夫妻，经济利益是一体的，其分居协议对外不发生效力，且也从未向章传华出示过，两原告称产权人代表是曹剑华没有依据，达某某对该商铺有处置权；原告对两被告于2009年签订的《房屋租赁合同》予以认可；达某某的精神障碍在2004年和2012年两个时间段有诊断，但2005年至2011年间无医疗证明证实；2008年，达某某委托章某某联系卖出曹剑华名下的一辆汽车，当时达某某精神正常，有民事行为能力；达某某与章传华兄弟关系不错，不存在受恐吓的事；2010年这份合同是两被告的真实意思表示，合法有效；约定租金逐年降低的原因是达某某分居后为维持生活，多次向章传华借款，自2009年1月至2012年1月，达某某累计向章传华借款24笔，合计金额达35万余元，达某某为能继续向章传华借款，并达到无息、无期限借款的目的，因此在房租上给章传华优惠；合同租期是十年，章传华投入大量资金准备长期经营，若提前解约将造成巨大损失，故在合同中约定违约金来保障权益。该合同应继续履行，不同意两原告的诉请。
经审理查明：讼争的上海市新同心路XXX号底层房屋的权利人为达某某、曹剑华、达彦，该房类型为商场，建筑面积为266.65平方米。2010年11月18日，被告达某某与章传华签订《房屋租赁合同》，约定：达某某将讼争商铺出租给章传华，建筑面积100平方米，房屋用途为商铺；租赁期限为10年，自2010年11月18日起至2020年11月18日止，每月租金6，000元，首付三个月租金，以后每三个月支付下期三个月租金，现金支付；逾期则每天按年租金0.3%支付滞纳金，逾期7天视为违约；达某某承诺该房屋所有权利人同意并知晓将该房屋出租给章传华，若因此发生任何纠纷所产生的一切后果由达某某承担；达某某确认章传华已在该房内前期投入装潢费用12万元；达某某不得提前解除合同，如有违约，除赔偿章传华前期投入外，另赔偿20万元；违约方需向对方支付三个月租金作为违约金；以本合同为准，其他该房屋租赁合同自本合同签字生效之日起作废。章传华承租该商铺期间，用于经营汽车配件等，后加盟于上海车美饰汽车服务有限公司。2012年，原告曹剑华就该合同提出异议后，章传华于同年4月24日转至曹剑华账户18，000元。2012年6月24日，曹剑华以汇款形式退还章传华该18，000元，并留言：租赁合同已到期，你应立即从该房内搬走，4／24汇款不予认可，如数退回。因章传华未搬，两原告以其对上述合同不知情，不同意达某某一人出面签约，章传华存在恶意为由涉讼。另查明：2006年10月16日，原告曹剑华向讼争商铺所在的上海市公安局虹口分局广中路派出所出具《情况报告》，载明：讼争商铺分割成186号甲和186号乙；186号甲由上海伍缘现代杂货有限公司承租，186号乙由上海宏华汽车装饰有限公司承租；该商业用房产权人代表为曹剑华。2006年11月27日，原告曹剑华与被告章传华的兄弟，即案外人章某某签订《房屋租赁合同》，约定：曹剑华将讼争房屋乙出租给章传华，建筑面积110平方米，房屋用途为商铺；租赁期为三年，自2006年12月1日起至2009年11月30日止，第一年每月租金8，500元，第二年每月租金8，800元，第三年每月租金9，000元；首付三个月租金，以后每三个月支付下期三个月租金，现金支付，逾期则每天按年租金0.3%支付滞纳金，逾期7天视为违约；违约方须向对方支付三个月租金作为违约金。2009年4月13日，两被告签订《房屋租赁合同》，约定：达某某将讼争商铺乙出租给章传华，建筑面积100平方米，房屋用途为商铺；租赁期限为3年，自2009年4月13日起至2012年4月12日止，每月租金8，300元，首付三个月租金，以后每三个月支付下期三个月租金，现金支付；逾期则每天按年租金0.3%支付滞纳金，逾期7天视为违约；房产证上有三个人姓名，终由达某某为代表签定房屋租赁合同，如经营期间发生一切后果由达某某负责；违约方需向对方支付三个月租金作为违约金；以本合同为准，其他该房屋租赁合同自本合同签字生效之日起作废。章传华承租后，于2009年12月28日以讼争商铺丁室设立个人独资企业：上海宏华汽车配件商行。再查明：2004年10月22日，被告达某某到上海市精神卫生中心就诊，诊断结论为：社交焦虑障碍，创伤后应激障碍伴精神病性障碍。2010年为社交焦虑障碍就医配药。2012年就诊时，该中心记录为伴精神病性障碍；审理中，经被告达某某申请，本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心对达某某的精神状态鉴定，民事诉讼行为能力及2010年11月18日是否具有民事行为能力评定。该中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.达某某患有与文化相关的精神障碍，目前无民事诉讼行为能力。2.达某某在2010年11月18日时的民事行为能力难以评定。两原告对该鉴定意见无异议。被告达某某申请对其2010年11月左右的精神状态重新鉴定，并评定其民事行为能力。经本院与上海市司法鉴定中心联系，该中心出具《情况说明》，载明：就目前材料难以对达某某2010年11月左右的精神状态及民事行为能力进行评定。被告章传华申请对达某某的民事行为能力及2010年11月18日是否具有民事行为能力重新鉴定。经本院与上海市司法鉴定中心联系，该中心审查材料后认为不符合司法部《司法鉴定程序通则》第二十九条（重新鉴定）规定，故出具《不予受理通知书》。审理中，被告章传华提供2009年后的租金收条若干，称均系达某某所写，内容包括收到2010年第四季度（10、11、12三月）房租费24，000元、2010年11月18日至2012年2月18日租金9万元、2012年3月18日至同年5月18日租金18，000元等。被告达某某称其实际未未收到房租，对收条的真实性不予认可。审理中，被告章传华提供两份《委托书》，称系2010年11月18日签合同时达某某向章传华出具。因两原告否认其在《委托书》上签字，经被告章传华申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心分别对落款日期为2010年11月18日、委托人为“曹剑华”的《委托书》上“委托人签字”处的“曹剑华”签名，以及落款日期为2010年11月18日、委托人为“达彦”的《委托书》上“委托人签字”处的“达彦”签名的真实性进行鉴定。该中心分别出具《鉴定意见书》，意见为：需检的“曹剑华”、“达彦”签名均不是曹剑华、达彦、达某某、章传华所写。审理中，两原告坚持诉讼请求，称上海伍缘现代杂货有限公司已于2012年5月退租，被告章传华占用的讼争商铺面积约150余平方米。审理中，被告章传华的证人周某某出庭作证，称其曾经案外人章某某、被告达某某介绍，向原告曹剑华购得小汽车一辆。上述事实，有两原告提供的产权证及附图、三份《房屋租赁合同》（其中2010年11月18日签订的为复印件）、三份接警记录、达某某病历及两份诊断意见、核磁共振报告、《司法鉴定意见书》、原告退款凭证、章传华申请工商注册的资料、达彦护照、荣誉证书、证明，被告达某某提供的借条，被告章传华提供的三份《房屋租赁合同》及收条、工行凭条、退款证明、营业执照复印件、达某某借条、车辆过户信息查询、车辆所有权证书、笔迹鉴定《鉴定意见书》，本院依法调取的《情况说明》、《不予受理通知书》，现场拍摄照片，以及双方当事人陈述等证据佐证。
本院认为：民事法律行为的行为人应当具有相应的民事行为能力。为证明被告达某某在2010年与被告章传华签订《房屋租赁合同》时不具民事行为能力，两原告和被告达某某向本院和鉴定单位提供了达某某病情诊断书、病历及核磁共振报告、《司法鉴定意见书》、其家族病史情况等；而被告章传华为证明同一时期达某某具有民事行为能力，提供了车辆转让凭证、买车人证言等。纵观达某某的精神健康状况：其于2004年被上海市精神卫生中心诊断为社交焦虑障碍，创伤后应激障碍伴精神病性障碍；至2010年仍为社交焦虑障碍就医配药；2012年就诊时，该中心仍记录为伴精神病性障碍；本案审理期间经鉴定中心鉴定为患有精神障碍，目前无民事诉讼行为能力。可见，达某某已长期罹患XXX疾病，需药物控制，多年来病情持续，未有明显好转，至今未能治愈。本案中，在鉴定单位对达某某2010年时的民事行为能力难以评定的情况下，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，被告章传华应对达某某在2010年签约时具有民事行为能力负有举证责任，而章传华提供的证据不足以证明其该节辩称意见，故本院对被告章传华辩称达某某在2010年签约时具有民事行为能力的意见不予采纳。另，相较两被告签于2009年和2010年的两份合同，后者约定的租金远低于前者，有悖于近年来本市房地产市场租金的基本走势，对此被告章传华称达某某以无息、无期限借款为目的而给予租金优惠，缺乏说服力，本院对此不予采信。综上，本院在依法全面、客观地审核证据的基础上，认定两被告于2010年11月18日所签的《房屋租赁合同》无效。合同无效，则章传华应迁出该房，并付清其承租期间的房屋使用费。两原告要求被告章传华补付租金差额的诉讼请求，并无不妥，本院予以支持，具体金额由本院视情酌定。两原告要求被告章传华支付逾期交房使用费和滞纳金的诉讼请求，因本院系判决章传华自本判决生效之日起10日内迁出讼争商铺，现其交房日期尚未届满，故本院对此不予支持。两原告要求被告章传华支付三个月租金作为违约金的诉讼请求，因合同无效不涉及违约，故本院对此亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（一）项，第六十一条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十三条之规定，
判决如下：
一、确认被告达某某与章传华于2010年11月18日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、自本判决生效之日起10日内，被告章传华应携其物品迁出上海市新同心路XXX号底层房屋，该房由原告曹剑华、达彦和被告达某某收回；
三、自本判决生效之日起10日内，被告章传华应向原告曹剑华、达彦和被告达某某补付租金差额34，500元；
四、对原告曹剑华、达彦其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5，728.80元，由原告曹剑华、达彦共同负担5，000元，被告达某某负担50元，被告章传华负担678.80元。本案民事行为能力鉴定费3，000元，由被告达某某负担。本案笔迹鉴定费8，000元，由被告章传华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李勤彦
审 判 员 华 琴
人民陪审员 李爱珍
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 管西凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 百度搜索“”