北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第09213号
原告：北京宸居物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区恩济庄永安东里3号楼五层永吉鑫宾馆8212室。
法定代表人：陈延龙，董事长。
委托代理人：王悦石，男，1979年12月16日出生，该公司职员。
委托代理人：王建东，女，1970年12月5日出生，该公司职员。
被告：王杰，男，1962年5月28日出生。
原告北京宸居物业管理有限责任公司诉被告王杰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月28立案受理。依法由
代理
审判员李玉斌独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王悦石、王建东，被告王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京宸居物业管理有限责任公司诉称：2000年4月29日，原、被告双方签订《物业委托管理合同书》，原、被告之间一直存在事实物业服务关系。该合同约定，原告为被告位于北京市东城区房屋提供物业管理服务，物业服务费为每月1.90945元，物业服务费交纳时间为每个物业服务年度的4月30日至第二年的4月29日前，逾期交纳物业服务费的违约金按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算。但被告自2002年4月30日至2013年3月31日期间一直未向原告交纳物业费，欠费金额共计50107.5元。原告多次催告未果，为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令被告给付上述欠费，按银行同期贷款利率支付逾期违约金15803.83元，并承担本案诉讼费。
被告王杰辩称：1、原告未提供相关证据证明其向被告主张过物业服务费，原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间。2、原告未支持小区成立业主委员会，未向业主公示物业服务费收支明细。3、原告提供的物业服务低于国家规定的最低标准。4、原告与被告之间的《物业委托管理合同书》已经期限届满终止。5、小区的电价不合理。6、被告的房屋所在小区的开发商北京全联房地产开发公司未给被告办理房屋所有权证，经法院判决，开发商应给付被告违约金17万元，但至今未实际给付。7、原告未经小区业主同意，私自将小区地下室出租，将电梯及楼层共用部位作为招商广告用地等开展经营活动，也未向业主公开收入情况。8、被告交纳了全部物业服务费。因此，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2000年2月1日，原告与北京全联房地产开发公司签订《物业管理委托合同》，约定位于北京市东城区20号院A、C楼的普通居住小区由原告负责实行物业管理。原告负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理，共用绿地、花木等的养护与管理，公共环境卫生，维护公共秩序等。委托管理期限为自2000年1月起至本小区物业管理委员会正式成立之日止。2000年4月29日，原、被告双方签订《物业委托管理合同书》。该合同约定，被告自愿将房屋（建筑面积197.62平方米，以下简称涉诉房屋）委托原告统一管理，综合服务。管理服务内容包括房屋及其配套设施的使用、维修（含小修、中修）和养护，区内公用设施、设备及场所的使用、维修、养护和管理，共用地方的清洁卫生，公共生活秩序，各种车辆的行驶和停放等。收费项目和标准，均依据北京市物价局和房屋土地管理局京价（房）字（1997）第196号文件及其它政府有关部门规定的物业委托管理收费标准。详见附件《物业管理收费明细表》。被告交纳委托管理费的期限为办理入住手续时交纳第一年度的全部管理费，自本协议签订后第二年起，每年一月二十五日前交纳当年的全部管理费用。如被告不能按期交付管理费，则未交部分每超一周，原告将向被告加收1%的滞纳金，超过两个月仍未交纳管理费，原告有权停止供应水、电及其他各项服务。本协议自双方签字之日起生效。有效期为叁年。在附件《物业管理收费明细表》载明保洁费为5元／月／户，保安费为5元／月／户，统收服务费1元／月／户；绿化费0.55元／平方米／年，化粪池清掏费0.3元／平方米／年，管理费3.5元／平方米／年，生活垃圾外运费30元／户／年，小区公用设施维修费1元／平方米／年，小修费4.72元／平方米／年，中修费8.19元／平方米／年，高压水泵费3.69元／平方米／年，电梯费7.21元／平方米／年，税金5.5%。《物业委托管理合同书》签订后，原告依约提供了物业管理服务。合同约定的物业管理服务期限届满后，双方当事人未续签合同，但原告仍继续为小区提供物业管理服务。原告在相关行政管理部门备案的其在被告的房屋所在小区的物业服务收费方式为包干制。经询，双方当事人均称涉诉房屋所在小区目前尚未成立业主委员会。另查，2004年，因北京全联房地产开发有限公司未协助原告办理涉诉房屋所有权证，被告将北京全联房地产开发有限公司诉至北京市密云县人民法院，要求北京全联房地产开发有限公司协助办理房屋权属登记义务并给付违约金。经审理，北京市密云县人民法院作出（2004）密民初字第33号民事判决书，判决北京全联房地产开发有限公司履行为被告办理房屋权属登记的义务，并一次性支付被告违约金17万元。该判决业已生效。庭审中，关于涉诉房屋的建筑面积，原告称经测绘，涉诉房屋实际建筑面积为200.32平方米，原告亦按照实测建筑面积主张物业服务费。被告不认可涉诉房屋曾进行实际测绘及实际建筑面积为200.32平方米，原告亦未提供翔实、有效的证据支持其主张。关于物业服务费的收费标准，原告提交了收费明细，说明物业服务费构成分别为保洁费5元／月／户，保安费为5元／月／户，绿化维护费0.55元／平方米／年，化粪池清掏费0.3元／平方米／年，管理费3.5元／平方米／年，生活垃圾外运费30元／户／年，小区共用设施维修费1元／平方米／年，小修费4.72元／平方米／年，电梯运行费7.21元／平方米／年，高压水泵费3.69元／平方米／年，税金5.5%。关于被告所持原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，原告称其曾经向被告主张过物业服务费，但未提供相关证据支持其主张。关于被告所持其已经交纳全部物业服务费的抗辩意见，原告不予认可，被告亦未提供相关证据支持其主张。上述事实，有《物业管理委托合同》，《物业委托管理合同书》，北京市密云县人民法院（2004）密民初字第33号民事判决书，北京市第二中级人民法院（2004）二中民终字第09518号民事判决书以及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与北京全联房地产开发公司签订《物业管理委托合同》，由原告为被告居住的小区提供物业管理服务，该合同对被告具有法律拘束力。原、被告双方签订的《物业委托管理合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。被告在接受原告提供的物业服务后，应当按照约定如期交纳物业服务费，否则应承担相应的违约责任。关于涉诉房屋建筑面积一节，原告主张应当按照实际测绘建筑面积计算物业服务费，但因其未提供翔实、有效的证据证明实测建筑面积，故仍应按照《物业委托管理合同书》约定的涉诉房屋的建筑面积计算物业服务费。现原告按照低于《物业委托管理合同书》约定的物业服务费标准要求被告交纳拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。关于被告所持原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，因原告未提供相关证据证明其曾向被告主张物业服务费，故被告的该项抗辩意见，本院予以采纳。原告的诉讼请求中超过诉讼时效期间的部分，本院不予支持。被告所持其他抗辩意见，本院不予采纳。但应指出，原告对小区所提供的物业服务确存在一定瑕疵，鉴于此，本院对原告要求被告支付所欠物业服务费逾期违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，
判决如下：
一、被告王杰于本判决生效后十日内给付原告北京宸居物业管理有限责任公司
二○一一年四月三十日至
二○一三年三月三十一日期间的物业服务费人民币八千六百八十三元零二分；
二、驳回原告北京宸居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费724元，由原告北京宸居物业管理有限责任公司负担500元，由被告王杰负担224元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理
审判员 李玉斌
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 田 烨 来自