上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第577号原告曹鲁英，女，××××年×月×日出生，汉族，户籍地××市××区××路××弄××号××室，现住××市××区××镇××街×弄××支弄×号××室。原告吴健，男，××××年××月××日出生，汉族，户籍地××市××区××路××弄××号××室，现住××市××区××镇××街×弄××支弄×号××室。原告吴海清，女，××××年×月×日出生，汉族，户籍地××市××区××路××弄××号××室，现住××市××区××镇××街×弄××支弄×号××室。法定代理人曹鲁英，系原告吴海清母亲。被告周斌，男，××××年×月××日出生，汉族，户籍地××市××区××镇××街×弄××支弄×号××室。被告郭文丽，女，××××年××月×日出生，汉族，户籍地××省××市××区××前街×号×号楼××号。被告周笠夫，男，××××年×月×日出生，汉族，户籍地××市××区××镇××街×弄××支弄×号××室。
原告曹鲁英、吴建、吴海清与被告周斌、郭文丽、周笠夫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月27日立案受理，适用简易程序审理。因本案案情复杂，转为普通程序后于2013年9月23日公开开庭审理。原告曹鲁英、吴建到庭参加诉讼。被告周斌、郭文丽、周笠夫经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告曹鲁英、吴建、吴海清诉称，原被告双方经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，就原告向被告购买其所拥有的××区××街×弄××支弄×号××室房屋达成协议，并于2013年3月17日签订买卖合同。约定房屋转让价格为人民币（币种下同）145万元。根据合同约定，被告承诺于交房前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续，若被告未按约履行，应当向原告支付已付房款的万分之五／日计算的违约金。又按照约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由被告承担。2010年3月1日，原告按约支付购房款433，000元，3月17日签订买卖合同当日支付房款147，000元。2010年6月22日，因被告不履行买卖合同，原告起诉至闵行法院，经调解出具（2010）闵民三（民）初字第1337号《民事调解书》，约定继续履行合同等，同时约定被告于2010年11月30日前将系争房屋内的户口迁出，逾期则按照买卖合同约定承担违约责任。此后原告按照调解书履行义务，但被告逾期仍未履行，故原告于2010年8月30日申请强制执行，被告于2010年9月向原告交付钥匙，但未能办理更名及户口迁出手续。鉴于被告拒绝配合，原告在中介公司工作人员的陪同下，办理了水、电、煤的户名变更手续，由于被告未结清相关水费、电费，又存在改装电表盒煤气表的行为，为此原告共代被告垫付了相关费用6，422.18元。又被告至今未能办理户口迁出手续，故原告起诉至法院，请求判令：1、被告按已付房款145万元的万分之五／日的标准，向原告支付自2010年12月1日起至判决生效之日止的违约金；2、被告向原告支付因办理水、电、燃气变更户名手续而支出的费用6，422.18元。被告周斌、郭文丽、周笠夫未答辩，也未向本院提供证据。
经审理查明，××市××区××街×弄××支弄×号××室房屋原为被告周斌、郭文丽、周笠夫所有。2010年1月9日，被告周斌、郭文丽、周笠夫（卖售人、签约甲方）与原告曹鲁英、吴建、吴海清（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买××市××区××街×弄××支弄×号××室房屋，建筑面积为85.79平方米，房屋转让价格为145万元。签约后，原告向被告支付了部分房款493，000元。此后被告周斌、郭文丽、周笠夫（卖售人、签约甲方）与原告曹鲁英、吴建、吴海清（买受人、签约乙方）于2010年3月17日又签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：乙方向甲方购买××市××区××街×弄××支弄×号××室房屋，建筑面积为85.79平方米，房屋转让价格为145万元；乙方于签约当日，已支付甲方房款493，000元，乙方于2010年3月20日前，直接支付房款87，000元，乙方申请购房贷款865，000元，该款由贷款银行一次性划入甲方账户，乙方于甲乙双方办妥房屋交接手续当日，直接支付甲方房款5，000元；甲乙双方应在乙方办妥贷款手续后5个工作日内，至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算；甲乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》，且甲、乙双方对该房屋进行交接后5日内，至物业管理处办妥维修基金的更名手续，并对水、电、煤气、电话、有线电视的户名进行更名，且甲方承诺于交房前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续；乙方未按本合同共付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则按照合同约定违约金比例承担违约责任；在转移占有前未付、未结算的费用均有甲方承担，在转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担等。合同还对其他内容进行了约定。此后，原告按约向被告支付了房款87，000元，因被告不配合办理系争房屋的转让过户手续，原告于2010年6月12日起诉至本院，要求被告办理过户手续后交付房屋，并支付逾期过户违约金。经本院调解，原被告双方达成和解协议，本院并出具（2010）闵民三（民）初字第1337号民事调解书，双方约定：“一、原告曹鲁英、吴健、吴海清与被告周斌、郭文丽、周笠夫于2010年3月17日就××市××区××街×弄××支弄×号××室房屋交易而签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号××××××）继续履行；
二、原、被告应于2010年7月10日前办理上述房屋的过户手续，将上述房屋产权户名变更登记至原告名下。原、被告应缴纳的交易税费均由原告负担。原告于办理过户手续当日支付被告房款515，000元；
三、原告应于办理上述房屋产权过户手续之日起三十四日内以银行贷款方式支付被告房款35万元，如原告未能在此期限内取得银行贷款，则由原告以现金方式补足；
四、被告在收到原告支付的35万元房款后三日内将××市××区××街×弄××支弄×号××室房屋交付给原告，原告在接收房屋的当日支付被告房屋尾款5，000元。被告应于交房当日协助原告办理物业维修基金、水、电、煤气、有线电视的户名变更，将户名变更为原告；
五、被告应于2010年11月30日前将该房屋内的户口迁出，逾期迁出则按《上海市房地产买卖合同》的约定承担违约责任等”。此后，原告按照调解书的约定支付了相应的房款，被告配合办理了系争房屋的过户手续，双方并按约定于原告处留存尾款5，000元。但此后被告拒绝交付房屋、办理维修基金等过户及迁出户籍，故原告向本院申请强制执行，在执行过程中，被告将系争房屋钥匙交给原告，并承诺会办理维修基金等过户及迁户手续。但此后被告亦为未能履行，原告自行办理了水、电、燃气的过户手续，并在办理过程中，替被告支付了2005年12月的水费565.50元、2010年10月的水费89.80元、补收电费1，220.47元、违约使用电费3，661.41元、自损燃气表具补偿费885元，共计6，422.18元。另查明，现系争房屋内仍有被告周笠夫、被告周斌及案外人朱a三人的户籍未能迁出。上述事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、（2010）闵民三（民）初字第1337号民事调解书、水费收据二张、电费收据及支付凭证、煤气费收据及支付凭证、户籍信息等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。依据双方买卖合同约定，对于房屋交付转移之前的物业管理费、水、电、燃气、通讯费等费用，应由被告自行负担，现原告代为支付的水费、电费、违约使用电费、自损燃气表具补偿费，均是在房屋交付之前，由被告使用产生，对于原告认为该些费用应由被告承担的主张，本院予以支持。关于原告主张的逾期迁出户口违约金，
本院认为，依据（2010）闵民三（民）初字第1337号民事调解书，被告应于2010年11月30日前将该房屋内的户口迁出，逾期迁出则按《上海市房地产买卖合同》的约定承担违约责任，现被告至今仍未能将其户籍迁出已属违约，应承担相应的违约责任。虽买卖合同及民事调解书中未直接约定违约责任的承担方式，但在合同的补充条款中约定被告如未能按约全面履行合同义务，且逾期超过15日，按照合同中被告未按时过户及交房的违约金比例承担违约责任，又被告至今未能迁出户口，原告要求参照逾期交房违约责任主张逾期迁出户口违约金的主张，本院予以支持。至于违约金的计算标准，原告考虑到实际损失及合同履行情况，向本院主张调整至万分之一／日（即145元／日），于法不悖，本院予以支持。被告周斌、郭文丽、周笠夫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告周斌、郭文丽、周笠夫于本判决生效之日起十五日内，按每日145元的标准向原告曹鲁英、吴建、吴海清支付自2010年12月1日起至本判决生效之日止的逾期迁出户口违约金；
二、被告周斌、郭文丽、周笠夫于本判决生效之日起十五日内向原告曹鲁英、吴建、吴海清返还代为支付的水费655.30元、补收电费1，220.47元、违约使用电费3，661.41元、自损燃气表具补偿费885元，共计6，422.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，300元、公告费560元，共计3，860元，由被告周斌、郭文丽、周笠夫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理
审判员 殷 雪
人民陪审员 陈务宁
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 罗香琴附：相关法律条文一、《中华人名共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 微信公众号“”