上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第1089号原告吴国兴。委托代理人赵振华，上海市世通律师事务所律师。被告马明根。委托代理人赵建平，上海市金石律师事务所律师。委托代理人顾美玉，上海市民生律师事务所律师。
原告吴国兴与被告马明根农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月28日立案受理后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，分别于2013年2月6日、2013年3月13日、2013年6月18日公开开庭进行了审理，原告吴国兴及其委托代理人赵振华、被告马明根及其委托代理人赵建平、顾美玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴国兴诉称：原、被告是亲戚关系，原告的父亲是被告岳父的弟兄。1991年12月，原告取得花桥乡潘桥村四队土地使用权，核定使用面积220平方米，其中主房占地99平方，棚舍占地28平方米，原川沙县土地管理局颁发了土地使用证。1993年，被告告诉原告，原告的家将来会拆迁，被告可以利用自己的关系帮原告争取多一些拆迁利益。原告相信了被告，被告把原告的宅基地使用证、户口本等材料拿走了二十多天后返还，原告当时发现不缺材料，没有提出异议。1993年12月，被告伪造了《房屋买卖协议书》（以下简称《协议书》），协议约定原告将位于原上海市浦东新区花木街道潘桥村四队32号占地面积28平方米棚舍（以下简称棚舍）一间出售给被告。当时，原告对伪造的《协议书》的事情并不知情。1996年被告得知原告要翻建房屋，主动要求帮助吴国兴办理房屋翻建手续，翻建的位置为上述的28平方米棚舍。当时，被告主动要求代办翻建手续，原告因为是农民，什么都不懂，便同意了。之后建房手续是否办下来被告不清楚。后来，原告叫来施工队，翻建了房屋，将原棚舍翻建为一上一下共计56平方的房屋。之后，原告在房屋的北面又做了一个20平方左右的灶间。2012年，被告称1993年12月其与原告订立过《协议书》，原告将28平方米的房屋卖给了被告，并出示了上海市浦东新区规划土地局房产交易所1994年1月28日签章确认的《浦东新区房屋契纸》（以下简称《房屋契纸》）。但原告从取得土地使用权之日起，从未出售过自己的土地或房屋。被告伪造了《协议书》，通过虚假的合同办理了后续一系列手续。系争房屋的土地是农村宅基地，被告是城镇居民，根据《土地管理法》的规定，被告不能购买农村的房屋。故原告诉讼请求：1、判令1993年12月关于28平方米棚舍的《房屋买卖协议书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。
被告马明根辩称：原、被告是亲戚关系。1993年，被告向单位浦东新区公安局提出申请购买私房，经单位批准后原告向被告提出购买房屋。经双方协商一致，被告以人民币（以下币种相同）16，800元的价格向原告购买棚舍一间。之后，双方就上述房屋买卖行为向当地村委会和镇政府申请办理了审批手续，并一起到上海市浦东新区综合规划土地局办理了房产过户手续。手续办理完毕后，被告获得《房屋契纸》一份，并将户口迁入上述房屋。马明根于1996年5月16日向原花木镇人民政府申请翻建房屋，经批准，并于同年将棚舍翻建。之后，经当地村委会审批，被告在该房屋北侧又建造了灶间一间。后因被告不常居住在上述房屋内，原告即与被告商量，希望被告将房屋给原告免费使用。被告考虑到双方是亲戚，同意原告免费使用该房屋。后因房屋要动迁，原告听说后认为被告可能获得巨额拆迁利益，故否认其出售房屋的行为。原告主张合同无效没有依据。原、被告之间的交易已经完成。被告从原告处买了房屋后有过两次改建行为，当时原告对被告的改建是知情并认可的。双方共同的亲戚都知道被告向原告购买房屋的事实。因此，双方的买卖合同有效。
经审理查明，原、被告是亲戚（原告的父亲与被告岳父系同胞兄弟）。1993年，被告马明根向其工作单位浦东新区公安局提出申请，称因上班路途遥远，请求批准其购买亲戚吴国兴的农村私房用于居住，被告申请经单位批准后，双方于1993年12月30日订立《协议书》，约定被告以6，500元的价格向原告购买位于原上海市浦东新区花木乡潘桥村四队私房一间（即棚舍一间），建筑面积28平方米。之后，吴国兴向当地村委会提出了向马明根出售自建的28平方米房屋一间的申请并获批准。上述买卖行为经当地政府主管部门审核批准后，双方于1994年1月在上海市浦东新区综合规划土地局房产交易所办理了登记备案手续，被告获得了交易所核发的《房屋契纸》一份，后被告将自己的户口迁入上述房屋。被告于1996年向原浦东新区花木镇人民政府申请对上述28平方米房屋进行翻建。同年5月，镇建房主管部门批准同意被告在原28平方米房屋基础上加层28平方米一间。同年9月，被告向当地村委会再次提出申请，请求加建20平方米灶间一间，村委会在被告申请上盖章确认。后被告将原有房屋翻建成一上一下两层楼房（以下简称二层楼房），建筑面积56平方米，又在上述一上一下房屋北侧建成灶间一间。审理中，关于《协议书》上“吴国兴”的签名及其他申请办理房屋转让手续的签名是否为吴国兴本人所签。吴国兴称均非其本人所签，称在2012年年底被告将《房屋契纸》出示给原告查看时，才得知自己的28平方米房屋产权被转移至被告名下，故要求法院委托鉴定其签名的真实性。被告则认为，房屋买卖是基于双方真实意思表示，签名是否为吴国兴本人所签不影响双方买卖关系的真实性，不同意鉴定。关于现有的二楼楼房由谁申请和建造。原告称1996年请外地民工对棚舍进行翻建而成，但未提供证据证明。第一次庭审中，原告称当时被告提出主动为原告代为办理建房申请手续，事后是否办妥不清楚。第二次庭审中，原告改称未办过申请手续，也没有人跟原告说要办理相关手续。被告认为现有的二层楼房是自己在所购棚舍基础上将户口迁入后以自己的名义申请并建造。对此，被告提交自己的户籍信息、建房申请报告、建房通知作为依据予以佐证。关于被告是否实际居住过现有的二层楼房。原告称被告没有实际居住过，并申请妹妹吴国珍出庭作证。吴国珍称，房子是吴国兴的，吴国珍曾在二层楼房内住过一段时间，没有付过房租。被告称其实际居住过。双方共同的亲戚吴凤珍、吴月珍至本院称，知道原告将房屋卖给被告的情况，现有二楼楼房由被告翻建，被告也实际入住过。另查明，马明根于2013年3月18日向本院提起诉讼，案号（2013）浦民一（民）初字第8844号，请求确认位于上海市浦东新区花木街道潘桥村四队32号房屋一上一下（建筑面积56平方米）及北面的灶间一间（建筑面积20平方米）的所有权归原告所有。马明根在该案中请求法院向当地潘桥村负责建房的村干部潘国兴进行调查，2013年5月3日潘国兴在调查时证明：其作为当时负责该村的建房管理员，对马明根向吴国兴购房和马明根事后申请建房及2012年通知原、被告等住户拆迁事宜均亲自审批和经手，马明根向吴国兴购房、事后又申请建房均系事实，在其告知吴国兴其与马明根的房屋都将拆迁后，吴国兴得知马明根将家人户口迁入可能获取较大动迁利益，遂向马明根提出补偿，因协商未成形成纠纷。审理中，被告马明根为证明买卖合同真实有效，向本院提交（2013）浦民一（民）初字第8844号案件法院对潘国兴作的调查笔录。原告吴国兴，对该笔录真实性有异议，表示法院应被动、中立，潘国兴向法院陈述的事实是证人证言，法院不应主动调查；关于潘国兴的笔录有多处涂改痕迹；该笔录是另案材料，不得作为本案证据。以上事实，由经庭审质证的吴国兴的宅基地证件、土地使用证附图、《房屋契纸》、卖房申请、购买住房申请、房屋产权证明、建房申请报告、建房通知、（2013）浦民一（民）初字第88**号案件法院对潘国兴作的调查笔录、潘桥村民委员会出具的房屋产权证明、上海市房屋产权转移过户资料存档以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为出售棚舍是否为吴国兴的真实意思表示以及马明根是否有资格购买农村私房。关于出售棚舍是否为吴国兴的真实意思表示。首先，尽管被告无法证明《房屋买卖协议书》上吴国兴的签名系其本人所签，但从浦东新区档案馆存档的过户资料看，系争28平方米房屋产权转至被告名下，不但有双方签订的《房屋买卖协议书》，还有被告向自己单位的申请、当地村委会和原乡人民政府的审核批准及产权交易部门存档等资料，上述材料系相关职能部门及产权交易部门审核留存的交易资料，具有公信力，其真实性和证明力本院可予确认。如被告伪造原告签名骗取产权交易部门办理过户手续，需由上述相关部门的共同配合，客观上几乎不存在这种可能性。因此，被告要求鉴定其签名的真实性没有必要，本院不予采纳。其次，从被告事后申请建房的情况看，被告将所购28平方米棚舍进行翻建加层，同样须经村、乡二级组织审核批准，作为居住在旁边的邻居，如不存在卖房事实，原告不可能允许被告擅自将自己的房屋翻建并占用。原告先是称被告主动为其代为办理建房申请而事后对办理结果毫不了解的意见，不符情理，本院难以采信。原告后又改称，从未办理过翻建申请手续，前后自相矛盾，本院难以采信。最后，潘国兴、吴凤珍、吴月珍，均能证实被告向原告购房及被告建房的事实，虽部分人与双方有一定利害关系，但他们的说法能相互印证。因此，本院确信原告出售棚舍为其真实意思表示。关于马明根是否有资格购买农村私房。原告认为根据1986年生效的《土地管理法》的规定，城镇居民不能购买农村的房屋。
本院认为，原告上述观点缺乏相对应的法条规定，且根据该法第四十一条之规定，城镇非农业户口居民可以申请集体土地建造住宅。因此，当时的法律法规没有限制城镇非农业户口居民购买农村私房的规定。事实上，本案原、被告之间就农村私房进行的买卖得到了政府主管部门的批准，并办理了合法手续。综上，
本院认为吴国兴出售棚舍，系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：驳回原告吴国兴的全部诉讼请求。案件受理费50元，财产保全费1，220元，合计1，270元，由原告吴国兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
代理
审判员 杨立转
人民陪审员 周国莲
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提交证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”