河北省滦平县人民法院民 事 判 决 书（2013）滦民初字第209号原告刘玉才，河北省滦平县人，住址河北省承德市滦平县。原告刘玉国，河北省滦平县人，住址云南省昆明市。原告刘玉枝，河北省滦平县人，住址河北省承德市丰宁满族自治县。原告刘方莉，河北省滦平县人，住址河北省承德市滦平县。四原告委托代理人包俊波，滦平县滦平镇三维法律服务所法律工作者。被告李丛英（别名李从英），云南省昆明市人，住址云南省昆明市，现住滦平县。被告刘小玲，河北省滦平县人，住址河北省承德市滦平县。以上二被告委托代理人刘玉祯，男，1967年8月6日出生，满族，农民，河北省滦平县人，住址河北省承德市滦平县五道营子满族乡五道营子村孟营子**号。被告孟庆芝，河北省滦平县人，住址河北省承德市滦平县。委托代理人刘俊玉，河北国正律师事务所律师。
原告刘玉才、原告刘玉国、原告刘玉枝、原告刘方莉与被告李丛英、被告刘小玲、被告孟庆芝农村房屋买卖合同纠纷一案，原告刘玉才、原告刘玉国、原告刘玉枝、原告刘方莉于2013年7月30日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，2013年9月4日公开开庭进行了审理，四原告委托代理人包俊波、被告李丛英及被告刘小玲的委托代理人刘玉祯、被告孟庆芝及其委托代理人刘俊玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘玉才、原告刘玉国、原告刘玉枝、原告刘方莉诉称，四原告与刘玉发系同胞兄弟姐妹关系，其母贾永芝于1966年7月5日去世，父亲刘清义于1998年11月11日去世。遗留下房产五间、院落一处，房产证号为30—13—**，总面积324.7平米。刘玉发和妻子李丛英居住在此院。刘玉发与妻子李丛英共生育一女，取名刘小玲。2012年2月21日刘玉发因病去世，李丛英、刘小玲系刘玉发的法定继承人，故应承担刘玉发所应承担的法律责任。四原告整理刘玉发遗物过程中，发现了一份刘玉发、李丛英与被告签订的《买卖房屋协议书》。协议约定：刘玉发将位于滦平县五道营子乡孟营子村房屋（宅基地证号30—13—**，总面积324.7平米）作价8500.00元卖给同村村民孟庆芝。四原告认为：根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第89条，共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应认定无效。因诉争房屋系四原告与刘玉发的父母留下的遗产，四原告与刘玉发共同享有该房屋所有权（即每人享有20%的财产权益）。刘玉发、被告李丛英未征求其他共有人的同意，无权对房屋进行买卖。被告孟庆芝作为原告的邻居，对以上事实是非常清楚的，因现诉争房屋的产权仍登记在四原告父亲的名下，而刘玉发、被告李丛英恶意串通，损害了四原告的合法继承权，违反我国《合同法》第五十二条第二款之规定，所以被告李丛英与被告孟庆芝签订的“买卖房产协议书”无效。我国《土地管理法》第62条对村民建房用地（宅基地）作了规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。被告孟庆芝无权再取得其他宅基地。因原、被告至今无法达成返还房屋协议，特诉至法院，请求法院依法确认被告与刘玉发、被告李丛英签订的“买卖房产协议书”无效，判令被告孟庆芝将房屋返还给四原告，诉讼费由被告承担。原告刘玉才、原告刘玉国、原告刘玉枝、原告刘方莉当庭出示如下证据材料：1、刘玉发、李丛英与孟庆芝签订的“买卖房产协议书”，用以证明刘玉发、李丛英无权出售房屋，该协议无效。被告李丛英、被告刘小玲的质证意见为：没有异议。被告孟庆芝的质证意见为：对协议书的真实性无异议，该协议合法有效。2、滦平县国土资源局出具的滦平县宅基地登记表，用以证明房屋是刘清义的。被告李丛英、被告刘小玲的质证意见为：没有异议。被告孟庆芝的质证意见为：登记表真实性无异议。3、1991年4月18日刘玉才与刘玉发签订“协议书”，用以证明房屋所有权人不是刘玉发。被告李丛英、被告刘小玲的质证意见为：没有异议。被告孟庆芝的质证意见为：1991年的协议书无异议。4、滦平县五道营子满族乡五道营子村村民委员会证明，用以证明孟宪来与孟庆芝是父女关系，并且有一处房屋。被告李丛英、被告刘小玲的质证意见为：没有异议。被告孟庆芝的质证意见为：对五道营子村出具的证明有异议，孟宪来居住的房屋的所有权人是孟庆芝的父亲，孟庆芝是孟宪来的女儿并已出嫁，依法应能取得申请宅基地的权利。5、滦平县五道营子满族乡五道营子村村民委员会证明、优生优育证书、滦平县公安局虎什哈派出所证明，用以证明刘玉发与李从英是夫妻关系，并生育一女儿刘小玲；同时证明贾永芝、刘清义、刘玉发去世的时间及与四原告的身份关系。被告李丛英、被告刘小玲的质证意见为：没有异议。被告孟庆芝的质证意见为：应出具法定机关能够证明确实存在夫妻关系的证明，其它的无异议。6、北京市高级人民法院农村私有房屋买卖合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要一份，用以证明“买卖房产协议书”无效。被告李丛英、李小玲的质证意见为：对于该会议纪要没有意见。被告孟庆芝的质证意见为：该份会议纪要不能作为法院定案的依据，并且与本案没有关联性，故不予认可。
被告李丛英、被告刘小玲辩称，四原告将李丛英、刘小玲作为被告不合法，二被告没有购买房屋，刘小玲很多年不在家，对于买卖房屋不清楚，房产也不是刘玉发的。现在这个房子连院落最多也就值15000.00元钱，如果被告孟庆芝同意将争议房屋返还，我方愿意退给被告孟庆芝15000.00元钱。被告李丛英、被告刘小玲当庭未出示证据材料。
被告孟庆芝辩称，第一、四原告所述与事实不符，本案中所争议的房产是刘玉发所有的房产，而非四原告及刘玉发父母刘清义和贾永芝的房产，所以刘玉发有权出售本案所争议的房产。刘玉发、李丛英与孟庆芝签订的“买卖房产协议书”是双方的真实意思表示，并取得了相关手续，被告孟庆芝也履行了义务，被告孟庆芝没有过失，协议有效；第二、刘玉发对该房屋享有权利，刘玉才已将本案争议的房屋卖给了刘玉发，刘玉发向其支付了3000.00元，并签订了协议书；第三、被告孟庆芝是本村村民，购买该房屋前没有房屋，享有本村的宅基地使用权，并且取得了村里的同意，故协议书是合法有效的；第四、依据实际情况，被告孟庆芝是善意取得的房屋，协议书是合法有效的，被告孟庆芝不应当承担任何不利的责任；第五、从被告孟庆芝购房后一直对房屋进行管理，并且装修投入过总计1000.00余元，四原告见农村房产价格上涨才导致了本案的发生。第六、该房屋自1999年至现在，四原告均知情，四原告此时主张权利已过诉讼时效，故应驳回四原告的诉讼请求。第七、现在这个房屋最少也得值40000.00元钱，如果四原告坚持要我返还房屋的话，最少也得给我50000.00元钱。被告孟庆芝当庭出示如下证据材料：1、2008年6月28日刘玉发、李丛英与孟庆芝的“买卖房产协议书”，用以证明刘玉发将其所有的房产一处卖给了孟庆芝，并征得村委会的同意。原告刘玉才、原告刘玉国、原告刘玉枝、原告刘方莉的质证意见为：李丛英、刘玉发不是财产所有权人，买卖房产协议书无效。被告李丛英、被告刘小玲的质证意见为：同意四原告的意见。2、1999年12月14日刘玉才与刘玉发签订的“买卖房子协议书”，用以证明刘玉才已将其所有的房屋又卖给了刘玉发，刘玉发对该房屋有完全的处分权。原告刘玉才、原告刘玉国、原告刘玉枝、原告刘方莉的质证意见为：该协议书是无效的，因没有经过房屋所有权人刘清义的认可及签字。被告李丛英、被告刘小玲的质证意见为：同意四原告的意见。3、2008年7月4日证明担保书，用以证明被告孟庆芝将购买房屋款已经全部付清。原告刘玉才、原告刘玉国、原告刘玉枝、原告刘方莉的质证意见为：证明担保书与本案无关联性。被告李丛英、被告刘小玲的质证意见为：同意四原告的意见。4、滦平县五道营满族乡五道营子村村民委员会证明，用以证明房屋买卖已通过村委会同意。原告刘玉才、原告刘玉国、原告刘玉枝、原告刘方莉的质证意见为：村委会不是房屋所有权人，故无权决定房屋的买卖。被告李丛英、被告刘小玲的质证意见为：同意四原告的意见。5、集体土地建设用地使用证、宅基地有偿使用合同书、收费登记证，用以证明刘玉发已经将房屋的所有手续都交给了孟庆芝。原告刘玉才、原告刘玉国、原告刘玉枝、原告刘方莉的质证意见为：对集体土地建设用地使用证、宅基地有偿使用合同书、收费登记证真实性无异议，并且证明房屋所有权人是刘清义。被告李丛英、被告刘小玲的质证意见为：同意四原告的意见。6、李从英、马永胜证明一份，用以证明原告刘芳莉知道刘玉发与孟庆芝买卖房屋的事实。原告刘玉才、原告刘玉国、原告刘玉枝、原告刘方莉的质证意见为：对于该份证据的真实性不予认可。被告李丛英、被告刘小玲的质证意见为：同意四原告的意见。
经审理查明，刘清义、贾永芝系夫妻关系，共生育五个子女，长子刘玉才、次子刘玉发、三子刘玉国、长女刘玉枝、次女刘方莉。1947、1948年左右，刘清义、贾永芝在滦平县五道营子满族乡五道营子村孟营子建有五间房屋及院落一处，土地使用者登记为刘清义，证号为30-13-79。1966年7月5日贾永芝去世，1998年11月11日刘清义去世，2012年2月21日刘玉发去世，李丛英系刘玉发的妻子，刘小玲系刘玉发与李丛英婚生之女。2008年6月28日，刘玉发、被告李丛英作为卖方与被告孟庆芝作为买方签订“买卖房产协议书”，刘玉发、被告李丛英以8500.00元的价格，将该五间房屋及院落一处的使用权、所有权一并转让给被告孟庆芝，同年被告孟庆芝将价款给付刘玉发、被告李丛英，刘玉发、被告李丛英将房屋、院落及与该房产相关的集体土地建设用地使用证等手续一并交付给被告孟庆芝，现尚未办理宅基地使用权变更登记，被告孟庆芝一直占有使用该房产至今。前述事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。另查明，1991年4月18日，刘玉发与刘玉才签订“协议书”，双方约定：刘玉发对当时居住的三间房子和其父（刘清义）老院的五间房子所有权归刘玉才，刘玉才付给刘玉发房屋买卖款3000.00元。1999年12月14日，在场人刘凤英、孟召凤、孟凡来、王悦见证下，刘玉才作为卖主与刘玉发作为买主签订“买卖房子协议书”，双方约定：刘玉才将老院五间旧瓦房以3000.00元的价格卖给刘玉发（此五间房与其父及三子刘玉国、兄刘玉才一切无关，有以前分家文约和虎什哈法庭庭外调解协议为准），此房自1999年12月14日起归刘玉发所有，永久性房产权，房产证归刘玉发所有，刘玉发子女有继承权。2008年8月3日，刘玉发、被告李丛英与被告孟庆芝签订“买卖房产协议书”后，滦平县五道营子满族乡五道营子村村民委员会出具证明，内容为：我村村民刘玉发和孟庆芝经协商，刘玉发愿将本人房产以捌仟伍佰元的价格卖给孟庆芝，（详见两人买卖协议书），此情况属实，望有关部门给予办理相关手续，特此证明。前述事实，有原、被告双方的诉辩陈述、“协议书”、“买卖房子协议书”、刘玉发、被告李丛英与被告孟庆芝签订的“买卖房产协议书”、滦平县五道营子满族乡五道营子村村民委员会证明等证据相互印证证实，本院予以确认。
本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，2012年四原告在整理刘玉发遗物的时候发现了刘玉发、李丛英与被告孟庆芝签订的“买卖房产协议书”，并于2012年起诉，诉讼时效期间并未超过二年，且被告孟庆芝没有充足证据证明四原告早就知道刘玉发、李丛英与被告孟庆芝签订了“买卖房产协议书”，故对于被告孟庆芝认为该案已过诉讼时效的观点本院不予采信。四原告主张争议房屋系四原告及刘玉发共同共有，刘玉发与被告孟庆芝恶意串通，擅自处理该共有财产，应认定刘玉发、被告李丛英与被告孟庆芝签订的“买卖房产协议书”无效。1999年原告刘玉才与刘玉发签订了“买卖房子协议书”，协议书中明确约定争议房屋归刘玉发所有，2008年刘玉发、被告李丛英与被告孟庆芝签订“买卖房产协议书”后被告孟庆芝一直占有、使用该争议房屋，刘玉发、被告李丛英也已经将集体土地建设用地使用证、宅基地有偿使用合同书、收费登记证等相关证件交给了被告孟庆芝，被告孟庆芝有理由相信该争议房屋为刘玉发及被告李丛英所有，被告孟庆芝系善意与刘玉发、被告李丛英签订农村房屋买卖合同，且四原告未提交刘玉发与被告孟庆芝恶意串通的证据，故对四原告以被告孟庆芝与刘玉发、被告李丛英恶意串通为由要求确认刘玉发、被告李丛英与被告孟庆芝签订的“买卖房产协议书”无效的诉讼请求不予支持。另四原告主张农村村民一户只能拥有一处宅基地，被告孟庆芝无权再取得其它宅基地，但被告孟庆芝已经出嫁，且滦平县五道营子满族乡五道营子村也出具相关证明，五道营子村希望有关部门给予办理相关手续，故对四原告要求确认刘玉发、被告李丛英与被告孟庆芝签订的“买卖房产协议书”无效的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回四原告诉讼请求。本案受理费50.00元，由四原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交与一审相同数额的上诉费用，上诉于承德市中级人民法院。
代理
审判员 付相如
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 杨子静河北省滦平县人民法院民事判决书附页一、判决主文引用的相关的法律条款：1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。2、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、当事人
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本两份，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在上诉期限届满前向承德市中级人民法院预交二审诉讼费，二审诉讼费与一审诉讼费相同。如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。
三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行庭予以强制执行，申请强制执行的期限为二年，自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。 关注微信公众号“”