天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民一终字第587号上诉人（原审被告）彭广化，男，1961年出生，汉族，住天津市蓟县。委托代理人吴伟超，天津陈宝堂律师事务所律师。上诉人（原审被告）彭伟，男，1978年出生，汉族，住天津市蓟县。委托代理人赵海艳（夫妻关系），女，汉族，农民，住同彭伟。被上诉人（原审原告）何兰香，女，1966年出生，汉族，住天津市蓟县。委托代理人王婷，天津益清法律援助工作站律师。委托代理人艾苗苗，天津益清法律援助工作站律师。
上诉人彭广化、彭伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市蓟县人民法院（2012）蓟民重字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，何兰香与彭广化系表兄妹关系，彭广化与彭伟系叔侄关系。1993年，天津渔阳建工集团公司（现名：天津渔阳建工集团有限公司）在蓟县三岗子村北侧开发建设鸿雁里住宅楼，将其中鸿雁里XXX室住宅楼登记卖给案外人王会荣后，因该栋楼房质量不符合建筑规范被列为危楼，天津渔阳建工集团公司将楼房收回。1999年10月18日，该楼房经天津渔阳建工集团公司重新进行技术处理后，以内部职工住房名义将鸿雁里XXX室住宅楼卖给何兰香。该房为砖混结构、建筑面积为56.6272㎡，价款为41331.57元。由天津渔阳建工集团公司办理了内部房屋使用证，未在房屋管理部门办理房屋产权登记和所有权证。2008年3月31日，彭广化将该楼房以100000元价款卖给彭伟，并签下房屋买卖协议，同时彭广化将天津渔阳建工集团公司所办该房内部房屋使用证（所有权人一栏已由彭广化经办将“何兰香”变更为“彭广化”）、房屋钥匙及何兰香购买该房初始发票交给彭伟，之后彭伟在该房居住至今。2010年12月14日，何兰香以彭广化擅自将何兰香所有的诉争房产卖给彭伟，侵犯了何兰香的合法权益为由诉至原审法院，请求确认彭广化与彭伟之间的房屋买卖协议无效。另查，在彭广化提交的房屋使用证中所有权人一栏已由彭广化经办将“何兰香”变更为“彭广化”处，加盖了“天津渔阳建工集团公司”印章。2011年2月15日，天津渔阳建工集团有限公司出具证明证实：原名为“天津渔阳建工集团公司”的公章于2001年11月作废并停止使用，同时启用现公章名为“天津渔阳建工集团有限公司”。原审法院认为，在房屋买卖的重要事项上，当事人应根据交易习惯或法律规定，签署书面协议，以免纷争。本案中，彭广化与彭伟之间签有书面房屋买卖协议，却未与何兰香签订房屋买卖书面合同，不符合交易习惯，亦与常理不符。诉争房屋原为何兰香所有，当事人均无异议，原审法院予以确认。现彭广化不能提供其与何兰香之间诉争房屋买卖关系成立的足够证据，故何兰香请求确认彭广化与彭伟之间关于诉争房屋买卖协议无效，原审法院应予支持。关于彭伟提出的何兰香起诉已超过诉讼时效问题，何兰香主张2010年10月其准备回蓟县居住时，才得知诉争房屋已被彭广化擅自卖给了彭伟，彭伟并未提出相反证据，故彭伟主张不能成立。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：“被告彭广化与被告彭伟于2008年3月31日签订的蓟县鸿雁里小区7号楼1单元402室的房屋买卖协议无效。案件受理费80元，由被告彭广化负担（原告何兰香已交纳40元，执行中由被告彭广化给付何兰香40元，另40元向法院交纳）。”判决后，上诉人彭广化、彭伟不服，向本院提起上诉。上诉人彭广化上诉请求撤销天津市蓟县人民法院（2012）蓟民重字第46号民事判决，驳回被上诉人何兰香的诉讼请求，本案全部诉讼费用由被上诉人何兰香承担。主要上诉理由：上诉人彭广化与被上诉人何兰香之间的房屋买卖合同成立，被上诉人何兰香在上诉人彭广化代缴物业费的背景下，出具“卖房声明”及“过户声明”，两份声明符合当时的交易背景；被上诉人何兰香谎称上诉人彭广化在办理房屋过户手续时提供的原始发票、房本、身份证、钥匙是上诉人彭广化窃取之说不能成立；天津渔阳建工集团公司的公章一直沿用至2007年以后，其他住户办理产权手续时使用的也是这个印章；被上诉人何兰香的起诉已超过诉讼时效；被上诉人何兰香并非诉争买卖合同当事人，不是本案适格主体。上诉人彭伟上诉请求撤销天津市蓟县人民法院（2012）蓟民重字第46号民事判决，改判上诉人彭伟与上诉人彭广化之间的房屋买卖协议有效。主要上诉理由：上诉人彭广化已经提供足够的证据证明，上诉人彭广化与被上诉人何兰香之间存在房屋买卖合同关系，“卖房声明”就是书面的房屋买卖合同，被上诉人何兰香应当提供相反证据证实“卖房声明”并非其真实意思表示；上诉人彭伟系善意取得诉争房屋；该案已经超过法定的诉讼时效；上诉人彭伟按照当时的市场价格购买了诉争房屋，并居住至今达5年之久，原审判决房屋买卖协议无效，显失公平。被上诉人何兰香的答辩意见为：诉争房屋为被上诉人何兰香所有，二上诉人对诉争房屋没有买卖的权利，被上诉人何兰香提起诉讼是合法的。上诉人彭广化主张与被上诉人何兰香之间存在诉争房屋买卖关系没有足够证据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。上诉人彭广化二审中向本院提供证据“蓟县人民法院公告”，证明：被上诉人何兰香因欠取暖费被天津渔阳建工集团公司起诉；被上诉人何兰香当时已经不在诉争房屋居住。被上诉人何兰香的质证意见为：证明内容与本案没有关联性，也不是二审新证据。上诉人彭伟二审中向本院提供证据“2012年5月17日法院庭审笔录”，证明：被上诉人何兰香起诉已超过诉讼时效。被上诉人何兰香的质证意见为：当时记录有笔误。
被上诉人何兰香未向本院提出新的证据。
经审理查明，原审判决认定基本事实无误。
本院认为，根据当事人二审诉辩意见，本案的争议焦点为：
一、上诉人彭广化与被上诉人何兰香之间的诉争房屋买卖合同关系是否成立；
二、上诉人彭广化与上诉人彭伟于2008年3月31日签订的诉争房屋买卖协议是否有效；
三、被上诉人何兰香提起诉讼是否超过诉讼时效。关于上诉人彭广化与被上诉人何兰香之间的房屋买卖合同关系是否成立问题。就该问题，应由主张存在房屋买卖合同关系的一方即上诉人彭广化承担相应的举证责任。上诉人彭广化提供的两份书面“声明”，内容及签名均非被上诉人何兰香本人书写。其中2007年6月20日为办理房屋使用证换证手续的“声明”，何兰香签名处所捺印经鉴定不能确定为何兰香本人指印；另一份2007年5月11日抬头为“天津渔阳建工集团、蓟县人民法院：”的“声明”，虽经鉴定是被上诉人何兰香右手食指所捺印，然而被上诉人何兰香具有书写姓名的能力，却只捺印、让别人代为签名，不符合常理。从这份“声明”内容上看，给天津渔阳建工集团、蓟县人民法院出具“声明”的目的是为解决诉争房屋取暖费和其他物业欠费问题，即上诉人彭广化所主张的“买卖背景”，但“声明”内容不能体现出被上诉人何兰香与上诉人彭广化对于诉争房屋买卖主要事项达成合意的情况，故该份“声明”不能认定为房屋买卖合同性质。上诉人彭广化提供《房屋使用证》欲证明诉争房屋所有权归其享有。该《房屋使用证》原为被上诉人何兰香购房时取得，现该证“所有权人”一栏处“何兰香”涂改为“彭广化”，虽涂改处盖有发证机关“天津渔阳建工集团公司”公章，但盖章时，天津渔阳建工集团公司已更名为天津渔阳建工集团有限公司，所盖公章已经作废并停止使用，上诉人彭广化没有证据证明天津渔阳建工集团有限公司现认可《房屋使用证》涂改的情况。上诉人彭广化提供的证据不足以证明其主张与被上诉人何兰香之间存在诉争房屋买卖及房屋所有权变更的事实，应当承担相应的法律后果。因此，本院认定上诉人彭广化与被上诉人何兰香之间房屋买卖合同关系不成立。关于二上诉人之间房屋买卖协议的效力问题。上诉人彭广化将诉争房屋卖给上诉人彭伟，被上诉人何兰香认为该行为损害了其合法权益，有权提起诉讼。因上诉人彭广化与被上诉人何兰香之间诉争房屋买卖合同关系不成立，故原审法院判决上诉人彭广化与上诉人彭伟签订的诉争房屋买卖协议无效，并无不当。上诉人彭伟关于合同有效以及善意取得诉争房屋所有权的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题。因被上诉人何兰香提起本案诉讼是基于对其诉争房屋所有权的保护，而非对债权请求权的起诉，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的有关规定，本院对二上诉人关于被上诉人何兰香起诉超过诉讼时效的抗辩，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费160元，由上诉人彭广化负担80元，上诉人彭伟负担80元。本判决为终审判决。
审 判 长 姚 玉
代理
审判员 董国强
代理
审判员 豆 艳
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 刘振铭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”