上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第426号原告金某某。被告常某。被告上海好年华房地产经纪有限公司。法定代表人孙某某。
原告金某某与被告常某、被告上海好年华房地产经纪有限公司（以下简称好年华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月28日立案受理，依法适用简易程序受理。因本案案情复杂，转为普通程序于2013年9月23日公开开庭予以审理。原告金某某到庭参加诉讼。被告常某、好年华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。
原告金某某诉称，2012年6月，原告与被告常某经被告好年华公司居间认识，并于2012年6月10日就位于上海市闵行区××路××××道××号××室房屋的买卖达成一致，约定原告购买系争房屋，房屋总价为人民币（币种下同）150万元，原告于2012年9月10日前付清所有房款，被告于该日交房。但是在原告付清房款后，被告带原告交付房屋时，当晚该房屋内出现了被告常某的承租房客，房客称该房屋常某从2011年5月出租至2013年5月4日止，目前属于租赁期限内，原告无权赶走租客。为此原告要求被告常某至上海处理此事，但遭到拒绝，此后原告又至好年华公司请求处理，但好年华公司答应后也未能处理，好年华公司在本次居间活动中未能尽其责任，也应承担相应责任。故原告起诉至法院，请求判令：1、被告常某将系争房屋交付原告；2、被告常某按已付房款的万分之五／日为标准，支付自2012年9月11日起至2012年12月16日止的逾期交房违约金69，000元；3、被告好年华公司对于常某的违约责任承担连带责任。被告常某未答辩，也未向本院提供证据。被告好年华公司未答辩，也未向本院提供证据。
经审理查明，上海市闵行区××路××××道××号××室房屋的原产权人为被告常某。2012年6月10日，被告常某（卖售人、签约甲方）与原告金某某（买受人、签约乙方）经被告好年华公司（居间方、签约丙方）居间介绍，就上海市闵行区××路××××道××号××室房屋买卖签订《房地产买卖居间合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋价格为158万元；本合同签订当日，甲方向乙方支付定金2万元，2010年6月10日前，双方签订《上海市房地产买卖合同》，乙方应支付甲方房款101万元（含定金2万元），其中于2010年6月10日支付20万元，于2010年6月25日支付40万元，于2010年7月20日支付41万元；甲方贷款56万元，尾款1万元。合同还对其他内容进行了约定。原告于该合同签订当日向被告支付房款10万元。同日，被告常某（卖售人、签约甲方）与原告金某某（买受人、签约乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将房屋出售给乙方，房屋面积为127.98平方米，转让价为150万元；甲、乙双方同意，甲方于2012年9月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交，甲乙双方确认，在2012年8月15日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限交接房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过7日仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方面解除合同；甲乙双方签订买卖合同当日，乙方向甲方支付首付款10万元，2012年6月25日支付40万元，7月30日支付40万元，2012年9月10日支付尾款1万元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请59万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后20日内向该贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，并办理一切手续支付费用；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，甲乙双方于2012年8月15日前至上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，并有好年华公司收执收件收据，待上海市闵行区房地产交易中心出具乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后5个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付；待贷款银行将上述第二期房价款支付给甲方的银行账户后3日内，甲方应将该房地产交付给乙方等。合同还对其他内容进行了约定。该买卖合同签订后，虽该合同约定的房屋转让价格为150万元，但双方仍按照居间协议的约定的158万元房价履行，原告向被告常某支付房款10万元。此后，原告于2010年6月25日支付房款40万元，于2010年7月15日支付房款38万元。原告至2010年7月15日止，共计向被告支付房款98万元。2012年7月27日，原告向中国农业银行股份有限公司上海闵行支行申请就系争房屋的买卖办理按揭贷款，金额为59万元。贷款审批通过后，原告及被告常某双方办理了系争房屋的转让过户手续，系争房屋于2012年8月18日过户至原告名下。2012年9月3日，原告金某某与被告常某双方办理了系争房屋的交接手续，原告向被告常某支付购房尾款1万元。此后，案外人李某某因与被告签订租赁合同，租期未到为由，要求继续居住在系争房屋内。同年12月3日，经人民调解员调解，原告与李某某达成《人民调解协议书》一份，约定原告于签约当日向李某某支付补偿款35，000元，二个星期后李某某将系争房屋腾空后交付原告，原告在支付补偿款5，000元。12月16日，李某某将房屋清空后交还原告，原告扣除100元水电费后，向李某某支付补偿金余款4，900元。上述事实，由原告提供的《房屋买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、房款收据6份、发票2份、《人民调解协议书》、李某某收条等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原告金某某与被告常某签订的《房屋居间买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。被告常某作为出售方，应按照合同约定向原告交付系争房屋，虽原、被告双方于2010年9月3日办理了系争房屋的交接手续，但此时系争房屋上被告与案外人的租约并未到期，致使原告无法实际占有、使用系争房屋，被告实际并未能履行系争房屋的交付义务，已属违约，原告要求被告支付逾期交房违约金的主张，本院予以支持。至于逾期交房违约金的数额，依据双方合同约定以已付房款的万分之五／日计算，自合同约定的交房日期2010年9月10日起计算至实际交房之日止，现原告认为其实际损失为支付给案外人李某某的补偿款4万元及未交房期间的租金损失，并自愿调整违约金至5万元，原告的该主张于法不悖，本院予以致支持。关于原告要求被告好年华公司承担连带责任的诉讼请求，
本院认为，被告好年华公司作为此次交易的居间方，已促成双方签订买卖合同，其已完成主要居间义务。又原告亦向本院陈述，被告好年华公司对于系争房屋内的租赁情况并不知情，原告的该主张并无依据，本院不予支持。被告常某、被告好年华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告常某于本判决生效之日起十五日内向原告金某某支付逾期交房违约金5万元；
二、驳回原告金某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告常某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理
审判员 殷 雪
人民陪审员 陈务宁
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：