沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2013）大东民二初字第3543号
原告：公忱，男，1989年1月30日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：刘军，系辽宁欣合律师事务所律师。
被告：安帅，男，1984年4月1日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
被告：邓婉珍，女，1957年12月2日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：安帅，男，1984年4月1日出生，汉族，系被告邓婉珍儿子，住址：沈阳市沈河区。
第三人：沈阳阿凡提投资管理有限公司，住所地：沈阳市皇姑区淮河南街6号5门。
法定代表人：王普拥，职务：总经理。
委托代理人：刘娜，系辽宁欣合律师事务所律师。
第三人：沈阳市沈河区启顺房产中介服务部，住所地：沈阳市沈河区万柳塘路30-3号。个体经营者：赵娜。
委托代理人：冯超，男，1985年10月7日出生，汉族，系沈阳市沈河区启顺房产中介服务部经理，住址：黑龙江省鹤岗市东山区。
原告公忱与被告安帅、邓婉珍，第三人沈阳阿凡提投资管理有限公司、沈阳市沈河区启顺房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月31日受理后，依法由
代理
审判员王智宇独任审判，于2013年8月12日公开开庭进行了审理。原告公忱及其委托代理人刘军、被告安帅、第三人沈阳阿凡提投资管理有限公司委托代理人刘娜、第三人沈阳市沈河区启顺房产中介服务部委托代理人冯超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告公忱诉称：原、被告于2013年6月21日在第三人沈阳市沈河区启顺房产中介服务部达成买房协议，约定被告将位于大东区房产一处，以442000元价格转让给原告，原告于当日向被告支付购房定金5000元，向第三人缴纳中介费8840元并签订了房屋买卖合同。合同签订后被告反悔，拒不配合原告办理交易手续，原告及第三人多次催促也无济于事，并明确表示毁约。原告认为被告的行为构成违约应当承担违约责任，定金应当双倍返还，承担已付中介费。经与被告协商，被告拒绝。故诉至法院，请求依法裁决，维护原告人合法权益。
被告安帅辩称：被告邓婉珍是被告安帅的母亲，被告安帅是涉案房屋的所有权人，当时签合同的时候被告安帅并不在场，也不知道，是被告邓婉珍私下与原告公忱签订的买卖合同。第三人沈阳阿凡提投资管理有限公司述称：合同双方主体与总公司无关，对于本案我方不承担任何责任。第三人沈阳市沈河区启顺房产中介服务部述称：该份房屋买卖合同是由被告安帅的母亲，即被告邓婉珍代安帅签订的，在签订合同当中，被告邓婉珍在我处通过电话的形式向被告安帅进行确认，然后签订了合同。
经审理查明：被告邓婉珍与被告安帅系母子关系。被告安帅系沈阳市沈河区房屋的所有权人。依据辽政（2010）104号文件，经区划调整，该房屋现划归大东区管辖。2013年6月21日，原告公忱与被告安帅及居间人即本案第三人沈阳市沈河区启顺房产中介服务部签订房屋买卖合同一份。合同约定，由原告购买被告安帅所有的坐落于沈阳市沈河区房屋，约定成交价格为442000元整，原告向被告支付定金5000元，合同双方任何一方违反合同约定，导致合同未能履行，违约方应该向居间人支付合同总价款2%的居间费。签订合同时，被告安帅本人未到场，均是由被告邓婉珍代被告安帅签字及按印。原告于合同签订之日向居间人支付了居间费8840元，同时向被告邓婉珍支付了购房定金5000元。当日17点21分19秒，第三人沈阳市沈河区启顺房产中介服务部给被告安帅打了电话，时长为79秒。2013年6月25日，被告安帅同原告及第三人沈阳市沈河区启顺房产中介服务部到房产部门进行了调档。之后，被告安帅、邓婉珍向原告表示不卖涉案房屋了。上述事实，有原告提供的房屋买卖及居间合同、定金收条、中介费收据、调档通知书，被告提供的病历就诊记录，第三人提供的电话单明细及庭审笔录等经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：合同作为一种民事法律行为，必须要求合同的当事人具有相应的民事行为能力和立约资格。经
本院查明，被告邓婉珍在2013年7月5日被诊断身有疾病，其相应的民事行为能力明显要低于正常自然人，所作出的民事行为在很大程度上存在瑕疵。另，被告邓婉珍并非涉案房屋沈阳市沈河区房屋所有权人，在没有得到该房屋所有权人，即被告安帅的代理授权的情况下，即便二被告之间为母子关系，被告邓婉珍在法律上也没有代被告安帅签订房屋买卖合同的权利。故被告邓婉珍在民事行为能力和立约资格上均存在瑕疵，由其与原告公忱签订的房屋买卖合同属于效力待定的合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，被告邓婉珍于2013年6月21日与原告订立房屋买卖合同，此时并未取得被告安帅的授权，被告安帅亦未在场。但在2013年6月25日，被告安帅与原告及第三人沈阳市沈河区启顺房产中介服务部经理冯超共同到房产管理部门进行核档，由此可以认定，被告安帅已知悉被告邓婉珍代自己签订房屋买卖合同的事实，并以核档这一事实行为来对被告邓婉珍的代理行为进行追认。
被告安帅对此辩称是受到被告邓婉珍的逼迫才去的，但其并未提供相应证据予以证明，故本院对此抗辩主张不予采纳。经过被告安帅的追认后，被告邓婉珍代理被告安帅与原告签订的房屋买卖合同依法对被告安帅产生约束力，合同双方均应按照合同约定履行各自的权利与义务。依据《中华人民共和国民法通则》第八十九条第三项的规定，“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”本案中，因被告安帅在核档后不再履行合同中约定的办理房屋转让过户手续等其他合同义务，导致合同无法正常履行，并致使原告无法达到合同目的，依上述法律规定及合同的约定，被告安帅应承担相应的违约责任，故本院对原告要求二被告双倍返还定金及负担居间费的诉请予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条之规定，
判决如下：
一、被告安帅、邓婉珍于本判决发生法律效力后十日内双倍返还原告公忱定金1万元；
二、被告安帅、邓婉珍于本判决发生法律效力后十日内给付原告公忱居间费8840元。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费271元，已减半收取135.5元，由被告安帅负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
代理
审判员 王智宇
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 高 倩 关注公众号“”