广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2013）清中法民三终字第187号
上诉人（原审被告）：清远市汇祥置业有限公司。
法定代表人：吴颖，董事长。
委托代理人：童忠涛，该公司员工。
委托代理人：杜鹃，广东合邦律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：朱敏聪，男，1978年3月19日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：梁海峰，广东金亚律师事务所工作人员。
上诉人清远市汇祥置业有限公司因与被上诉人朱敏聪租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第406号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审的意见2013年1月30日，朱敏聪向原审法院提起诉讼，请求判令：被告支付租金合计75033元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止），本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年3月8日签订商铺承包协议（实质上为租赁合同），约定由被告承包（承租）原告所有的位于清远市桥北一路5号汇博美居广场一期B1座2层55号铺，承包期限从2011年6月1日起至2014年5月31日止，承包费用为每季10719元，在次季第一个月的30号前支付。合同生效至今，被告只支付了第一季度的承包费，剩余五个季度承包费原告曾多次催收，但被告至今分文未付。原告认为被告的行为已构成严重违约，损害了原告的利益，为此提起诉讼。
被告清远市汇祥置业有限公司答辩称：双方签订的承包协议是违反国家法律及行政规章的规定，原告自购买商铺的同时交给被告经营，原、被告采取返租的形式违反国家法律规定，合同无效。即使合同有效，2011年6月10日至2012年8月9日期间，清远市政府实施封路。从封路至今，原告的商铺还空置，原告要求我司仍按原合同约定支付承包费对我司不公平。且我司也已经采取了积极的措施，与其他商家进行协商或提出诉讼追讨租金，也达成调解或作出判决的。法院的判决结果也是按合同约定予以减免。现我司还在受封路的影响，大量的商铺没有出租出去，现经济较为困难，处于亏损状态，请法院予以减免租金。原审法院查明的事实原审法院
经审理查明：2006年3月22日，原告朱敏聪购买了清远市清城桥北一路5号汇博美居广场B1座二层55号商铺。2011年3月8日，原、被告签订《汇博美居广场一期商铺承包协议》，约定由被告（乙方）承包原告（甲方）上述商铺的经营权；经营权承包期限由2011年6月1日起至2014年5月31日，共3年；承包费合计128622元，每季承包费用为10719元，当季的承包费在次季第一个月的30号前通过银行划账形式支付；甲方同意乙方自营、与第三人联营或将该商铺承包权转让给第三方使用；乙方不能依照协议约定支付承包费，且在收到甲方书面通知10个工作日仍未支付的，按国家规定标准支付滞纳金。签订协议后，原告朱敏聪依约将商铺交付给被告使用，被告也交纳了第一季度的承包费10719元，但被告在此后的合同履行过程中再未支付过承包费给原告。
被告辩称，因2011年6月10日至2012年8月9日期间清远市政府对被告经营商铺周边路段实施封路措施，造成商家撤场、商铺空置，原告仍要求按原合同约定支付承包费对被告不公平。被告在庭后提供由清远市百祥物业经营管理有限公司出具《情况说明》，确认涉案商铺原为鹰牌陶瓷商家租用，该商家在2011年1月30日管理服务合同期满后迁移至B1座一层营业，而包括在涉案商铺在内的28号商铺至今一直空置，虽经公司大力推广宣传，但因桥北路封路、建材市场消费疲软等因素，B1座二层商铺招租工作未有实质进展。原审法院判决理由和结果原审法院认为:本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的协议，名为商铺承包协议，但从协议约定的内容及实际履行方式看，原告没有参与被告商铺的经营管理，也没有向被告经营的商铺投入资金，双方没有关于风险负担的约定，原告只是提供商铺给被告使用，被告每季度按固定数额向原告交纳承包费。因此，原、被告之间实质是一种租赁关系，协议中约定的承包费实际为商铺租金。因原告朱敏聪是香港特别行政区居民，本案属于涉港商事纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条的规定，在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。本案租赁合同纠纷的租赁物在清远市清城区，租赁合同的签订地、履行地均在清远市清城区。根据《广东省高级人民法院关于调整我省第一审知识产权、涉外、涉港澳台民商事纠纷案件区域管辖和级别管辖等事项的通知》（粤高法【2008】28号）的规定，本院管辖本辖区内的标的金额为600万元以下的第一审涉外、涉港澳台民商事纠纷案件，故本院对本案享有管辖权。又根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案合同当事人未协议选择合同适用的法律，应适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律，本租赁合同的租赁物所在地及承租人住所地均在本院所辖范围内，故与合同有最密切联系的法律应是我国内地法律，本案应适用我国内地法律处理。本案中，被告对于只向原告支付了2011年6月1日至2011年8月30日一季度的租金10719元，并从2011年9月1日起欠付原告租金的事实无异议。被告抗辩认为，双方履行合同过程中，清远市人民政府从2011年6月10日至2012年8月9日对商铺周边路段实施封闭，致使商铺路段交通不便、商铺难以招租，被告无法实现逾期的合同利益，若仍按合同约定支付租金显失公平。然而，根据清远市百祥物业经营管理有限公司出具《情况说明》，涉案商铺在双方签订承包协议前已经处于空置状态，即商铺空置与政府的封路措施没有直接的因果关系，被告以政府封路造成商铺空置而拒付全部租金显然是没有依据的。但考虑到政府封路措施确实对商铺周边的交通、客流造成负面影响，对于封路期间的商铺招租会造成一定的影响，使被告的合同利益难以实现。综合考虑客观情况的变化及双方的经营风险，遵循合同订立的公平原则，法院对道路封闭期间被告未付租金酌情按约定租金的50%即每季度5359.50元（10719元×50%）作出调整。由于双方协议约定当季的承包费在次季第一个月的30号前支付，原告主张的2013年3月至5月此季度的租金应当在2013年6月30日前支付，现尚未到支付之日，故对原告此诉讼请求，法院不予支持。被告从2011年9月1日起至今拖欠原告6个季度的租金，其中2011年9月至2012年8月中期间4个季度受到封路影响，故此期间被告欠付原告租金21438元（5359.50元×4）；从2012年9月起封路措施解除，被告应当按原合同向原告支付租金，即被告欠付原告从2012年9月至2013年2月期间2个季度租金21438元（10719元×2）。综上，从2011年9月1日起至今，被告应向原告清偿租金合计42876元（21438元+21438元）。由于被告逾期支付租金，原告请求按中国人民银行同期贷款利率支付相关利息合法有理，利息具体计算如下：1、从2011年9月至2012年11月共5个季度的租金32157元（5359.50元×4+10719元），按原告起诉要求从起诉之日（2013年1月30日）起算；2、2012年12月至2013年2月1个季度的租金10719元，应当在2013年3月30日前支付，因此该部分租金的利息应从2013年3月31日起算；以上利息均计至本判决指定的履行期限届满之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，于2013年5月20日作出（2013）清城法民初字第406号民事判决：
一、被告清远市汇祥置业有限公司于本判决生效之日起7日内向原告朱敏聪支付租金42876元及利息（利息按中国人民银行同类同期贷款利率计付至本判决指定的履行期限届满之日止，其中32157元从2013年1月30日起算，10719元从2013年3月31日起算）；
二、驳回原告朱敏聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，由原告朱敏聪负担700元，被告清远市汇祥置业有限公司负担876元。当事人二审的意见清远市汇祥置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求:1、撤销（2013）清城法民初字第406号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：
一、双方签订的《汇博美居广场一期商铺承包协议》违反了国家法律、法规及行政规章，合同无效。被上诉人自购买商铺的同时即将该商铺交给上诉人承包经营，签订的《汇博美居广场一期商铺承包协议》是原承包经营合同的延续，原上诉人双方采取此种固定收益返租、售后包租的方式，违反了国家对商品房销售的有关管理制度，干扰了国家的正常经济秩序，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，因此该合同应当认定为无效。合同无效的，一审法院应该判令驳回被上诉人的诉讼请求。
二、因清远市政府封路施工，原上诉人签订合同时所依据的客观条件发生了重大变化，一审法院认定封路期间空置的租金按原合同约定百分之五十支付仍不够弥补上诉人的损失，请求贵院酌情判决按照原合同租金的百分之十五支付。上诉人与被上诉人的合同签订后不久，2011年6月10日开始，清远市政府封闭了桥北路，在桥北路和先锋路交叉口修建立交桥。由于政府的封路行为导致原上诉人签订合同时所依据的客观条件发生了重大变化，该商铺自此一直处于空置状态，商铺的价值无法得到体现，上诉人对此也没有任何经营收入，此时，如仍让上诉人按原合同约定条件向被上诉人履行，显失公平。政府的封路行为导致仍在经营的商家陆续开始拖欠租金。上诉人采取了积极的手段追讨租金，并对部分商家提起了诉讼，但该案件法院依据情势变更原则对商家应付给上诉人的租金按照封路期间百分之五十，空置期间百分之十五的比例支付。相对于上诉人与商家的诉讼和被上诉人对上诉人的诉讼来说，空置期间，一审法院对于本案根据情势变更原则按原合同的百分之五十要求上诉人支付租金，上诉人还需额外承担百分之三十五的损失，该损失巨大，对上诉人来说显失公平，无力承担。恳请贵院酌情判决封路期间按照原合同租金的百分之十五支付。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律不当侵犯了上诉人的合法权益，上诉人特诉至贵院，请求依法判决。
被上诉人朱敏聪答辩称：
一、我方认为双方签订的商铺承包协议实际上是一份商铺租赁合同，该合同并没有违反法律强制性规定，是合法有效的，上诉人理应按该协议约定履行合同义务。
二、我方认为政府封路施工与上诉人所租赁的商铺没有转租出去，两者之间没有必然的联系，一审法院已经根据政府封路施工这一实际情况判令上诉人只需承担租金的50%，已经是充分考虑了政府封路施工对上诉人造成的损失，所以一审判决合理合法,应予维持。
本院查明的事实本院
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，二审诉讼期间，双方当事人未提交新的证据。本院判决理由和结果
本院认为，本案系朱敏聪与清远市汇祥置业有限公司因商铺租赁的费用产生争议引发的诉讼，本案合同的一方当事人朱敏聪是香港特别行政区居民，故本案为涉港租赁合同纠纷。本案租赁合同的履行地在我国内地，内地法院依法享有管辖权。原审法院对本案行使司法管辖权符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于地域管辖和级别管辖的规定，本院予以维持。因双方当事人在签订的协议书中没有约定本案争议所适用的法律，发生争议后也没有就此协商，而本案租赁合同的履行地在广东省清远市，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条及《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条第二款第（四）项的规定，本案与我国内地有最密切联系，应适用我国内地法律处理本案实体争议，原审法院适用我国内地的法律作为解决本案的准据法正确，本院予以维持。根据本案查明的事实和双方在二审中的诉辩意见，本案的争议焦点为原审法院确定清远市汇祥置业有限公司承担的商铺租金是否合理。上诉人与被上诉人签订的《汇博美居广场一期商铺承包协议》，其内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，双方构成租赁合同的法律关系，涉案合同名为承包，实为租赁。上述合同是双方真实意思的表示，并无违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人以商品房销售法律关系来主张上述合同无效，依据不足、理由不充分，本院不予采纳。关于原审法院确定清远市汇祥置业有限公司承担的商铺租金是否合理的问题。上诉人在一审时已提出因政府封路无法经营造成经济损失为由请求减免租金，一审法院根据公平合理原则对合同约定的租金进行了调整，酌情按50%的比例支付租金。
本院经审查认为，因政府封路无法经营，不但造成上诉人的经济损失，对被上诉人同样会造成经济损失，因此，一审法院的处理并无不当，本院予以维持。在没有新的事实和理由的情况下，上诉人再次提出减少租金的请求，依据不足、理由不充分，本院不予支持。此外，对于原判计算应付的租金和利息的数额，双方均无异议，本院予以确认。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求依据不足，理由不充分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1676元，由上诉人清远市汇祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 卢永坚
审 判 员 罗文雄
代理
审判员 禹 莉
二〇一三年九月二十三日
书 记 员 林健欢 来自