南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2013）秦民初字第1854号原告江苏省苏盐连锁有限公司（以下简称苏盐公司）。法定代表人孙永友。委托代理人于东旭。被告殷孝恭。被告魏小红。
原告苏盐公司与被告殷孝恭、魏小红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏盐公司的委托代理人于东旭，被告魏小红到庭参加诉讼。被告殷孝恭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告苏盐公司诉称，2008年12月11日，原告南京分公司将原告位于南京市雨花路154号南门面房约45平方米租赁给被告殷孝恭、魏小红作经营之用。租赁合同约定租赁期限自2009年1月1日至2009年12月31日止，年租金21000元，月租金1750元，并约定合同期限届满租赁关系即终止，合同终止或解除后三日内，被告必须将房屋腾空交还，如果迟延交付，则从三日后计，每逾期一日，按合同约定月租金的20%＊天数支付补偿金。后被告将房屋转租给第三人方某。原告南京分公司于2009年10月20日即合同期限届满前书面通知被告不再续约，并要求被告殷孝恭、魏小红提前做好搬迁准备。但租赁合同终止后，被告拒不搬迁。原告南京分公司曾多次敦促，并于2010年7月29日向其发出书面搬迁通知，要求被告在收到通知后尽快腾退房屋，被告依然置之不理。截止起诉之时第三人仍非法占用本案租赁房屋。综上，二被告及第三人的行为已经严重侵犯原告权益，故原告诉至法院，请求法院依法判令：1.被告立即将南京市雨花路154号南门面房腾空交还原告；2.被告按每日350元的标准赔偿原告自2010年1月4日起至腾退之日的损失。被告殷孝恭未作答辩，亦未提供证据。
被告魏小红辩称，原、被告之间的合同虽是一年一签，但口头约定的是长期合同。原告当时将房屋租给被告时，房屋破旧，被告装修后使用。合同明确约定，甲乙双方不得随意解除合同，现在本案租赁房屋将要拆迁，原告即不愿继续履行合同。租赁期间，原告从未维修过房屋。再者，本案涉诉房屋并未租赁给第三人方某，因前段时间被告魏小红生病，才让方某代为打理相关事宜。
经审理查明：南京市雨花路154号房屋为江苏省盐业集团南京有限公司所有。2008年3月25日，江苏省盐业集团南京有限公司变更为原告公司名称。自1995年起，原告将雨花路154号南门面房（约45平方米）出租给被告殷孝恭、魏小红使用，双方每年签订房屋租赁合同，均依约履行了合同义务。2008年12月11日，原告与被告殷孝恭、魏小红再次签订房屋租赁合同，约定：“被告殷孝恭、魏小红承租上述房屋，租赁期限自2009年1月1日至2009年12月31日，月租金1750元；被告在承租期间不得擅自更改房屋用途，可以根据经营需要对房屋进行装潢，但不能破坏房屋主体结构，因房屋改造发生的一切费用由被告自理，所改建及经营的一切手续由被告自行办理。未经原告同意，被告不得擅自转租、转让、转借或调换该房屋。本合同期满后即终止。原告如继续出租该房屋，在同等条件下，被告有优先承租权。租赁期届满，若双方未能达成续租协议，被告在三日内未将房屋交付原告，则从三日后计，每逾期一日，原告有权按月租金的20%＊天数向被告收取补偿金”。合同期限届满后，原告未与被告等人续签合同，并要求被告腾退房屋，遭被告拒绝，原告遂将二被告及第三人诉讼至法院。审理中，原告称在合同履行期内的2009年10月20日曾向被告殷孝恭、魏小红发出通知，载明“我司与你方签订《房屋租赁合同书》，租赁期限即将终止。经我司研究决定，对现有房屋租赁期满后，概不对外出租，收回房屋及属于我方一切资产，请你方提前做好搬迁准备，按照合同约定，将承租房屋交还我司”。2010年7月20日原告再次向被告魏小红发出搬迁通知，要求被告尽快腾退房屋。但被告魏小红否认收到上述两份通知，而原告提交的邮寄凭证无法反映出上述通知已送达给被告。审理过程中，因第三人方某下落不明，原告向本院撤回对第三人的起诉。上述事实有原、被告双方当事人陈述、房屋租赁合同书、房产证、工商准予变更通知书、搬迁通知及其快递运单和签收记录予以证实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。
原告与被告殷孝恭、魏小红于2008年12月11日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行义务。虽然原、被告双方就合同期满前原告不再续约的通知送达上陈述不一致，但原告在合同期限届满后未与被告续约，且就腾退房屋事宜提起诉讼，表明双方之间的租赁合同已经终止。
被告虽辩称口头约定为长期合同，但未能提供证据证实，即使口头约定存在，也不足以推翻双方签订的书面合同，故被告应根据约定将所租赁的房屋退还。原、被告在合同中约定如果迟延交付房屋按月租金的20%＊天数向原告支付赔偿金，该条款实质是对合同期满被告迟延交还房屋的违约责任的约定，该违约责任的计算标准过高，应适当调整，以不超过月租金标准的30%为宜，即被告殷孝恭、魏小红自应腾退房屋之日起至判决搬迁时止，按原租金标准加付30%向原告支付房屋使用费。被告殷孝恭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告殷孝恭、魏小红于本判决生效之日起3日内迁出并腾空南京市雨花路154号南门面房（约45平方米）并将其交还原告苏盐公司。
二、被告殷孝恭、魏小红自2010年1月4日起至判决交还房屋之日止，按照每月2275元的标准，向原告苏盐公司支付房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5328元，由被告殷孝恭、魏小红负担（原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行鼓楼支行；帐号：101059010********）。
审 判 长 孔宪权
人民陪审员 曹 健
人民陪审员 谢栋梁
二〇一三年九月二十三日见习
书记员 牛转琴 来自：