北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第23652号原告北京金罗马物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路108号千鹤家园1号楼7层703室。法定代理人徐北风，董事长。委托代理人周卿帼，女，1979年9月13日出生，北京金罗马物业管理有限公司发展部经理。委托代理人赵淑英，女，1959年12月15日出生，北京金罗马物业管理有限公司副总经理。被告伊梦，女，1961年1月22出生。委托代理人王若愚，北京市博瀚律师事务所律师。
原告北京金罗马物业管理有限公司（以下简称金罗马公司）与被告伊梦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金罗马物业公司之委托代理人周卿帼、赵淑英，被告伊梦之委托代理人王若愚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。金罗马公司诉称：伊梦自1998年起入住罗马花园小区，其分别在罗马花园小区购买了D座1503号房屋（以下简称1503号房屋）、D座1503A号房屋（以下简称1503A号房屋）、D座1903号房屋（以下简称1903号房屋）、D座1903A号房屋（以下简称1903A号房屋）以及C座2503A号房屋。自2005年开始，伊梦拖欠上述五处房屋的物业费、供暖费、水、电、排污以及有线电视收视费，至今未付。在2010年左右，伊梦将除2503A号房屋之外的四处房屋全部出售。前不久，伊梦又将最后一套2503A号房屋出售。伊梦售房时，其从未告知我公司，也没有到我公司办理物业交接手续，也从未结清此前的欠费。为了维护我公司的合法权益，我公司诉至法院要求伊梦支付1503号房屋的：1、2005年10月1日至2010年5月31日期间的物业管理费欠费37288.92元，并按日万分之二点五的标准支付滞纳金；2、支付热水费108元，冷水费17.6元，排污费12.34元，电费202.16元，卫星收视费872.58元；3、诉讼费由伊梦负担。伊梦辩称：金罗马公司与北京罗马花园物业管理委员会签订的委托合同已于2004年12月31日到期，此后金罗马公司再向业主主张费用，没有合同依据。对于水费、电费、排污费、天然气费以及供暖费等，因金罗马公司并非服务提供商，故金罗马公司作为权利主体并不适格。事实上，金罗马主张的这些费用，我已经全部付清，并不拖欠，但因时间太长，很多交费单据我已不再保留。但我在2010年9月出售除2503A号之外的其他四处房屋时，买卖双方曾到金罗马公司办理物业交接手续，金罗马公司当时并未提出我有欠费。最后，即使金罗马公司享有债权，但距我出售1503号房屋已有3年，诉讼时效已过，金罗马公司已丧失了胜诉权。
经审理查明：伊梦原系1503号房屋的所有权人，其于2000年4月29日入住1503号房屋。1503号房屋建筑面积141.59平方米。2001年12月12日，金罗马公司与北京市朝阳区罗马花园小区物业管理委员会（以下简称业委会）签订了《罗马花园物业管理委托合同》（以下简称委托合同）。双方约定：由金罗马公司为罗马花园小区提供物业管理服务，委托期限自2002年1月起至2004年12月31日止；物业服务费标准为每月每平方米6.2元，其中每月每平方米0.2元为公共维修基金；业主或使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起每天按应缴管理费的万分之二点五交纳滞纳金，至实际给付之日。2003年1月1日，金罗马公司与北京市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安公司）签订代收供暖费委托协议（以下简称代收供暖费协议），双方约定：恒安公司是罗马花园的供暖单位，恒安公司委托金罗马公司代收罗马花园全园的供暖费，收费标准以房屋建筑面积为依据，每建筑平方米21元；恒安公司室温不得低于18度，如遇国家或北京市有关政策变化，按新政策执行。2010年1月4日，恒安公司再次向金罗马公司出具授权委托书（以下简称委托书），恒安公司允许金罗马公司以金罗马公司自己的名义通过诉讼等法律途径向拖欠供暖费的各业主主张权利。业委会与金罗马公司签订的委托合同到期后，罗马花园的新一届业委会未成立。金罗马公司就此请示北京市居住小区管理办公司（以下简称物业办公室）。物业办公室于2005年7月25日答复金罗马物业，内容为：“一、原物业管理委员会与你公司所签合同到期后，可以按照《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷按揭的意见（试行）》第15条处理，即物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。
二、新的业委会没有成立前，如物业服务管理过程中发生紧急事宜，物业管理企业可以按照物业服务合同中的约定进行处理；没有约定的，可以在当地街道办事处、社区居委会指导监督下，通过征求业主意见的方式进行处理。”此后，金罗马公司一直为罗马花园小区提供物业服务至今，但金罗马公司自2005年1月1日起，将物业服务费标准降低至每月每平方米4.8元。2010年9月，伊梦将1503号房屋、1503A号房屋、1903号房屋以及1903A号房屋全部出售。伊梦称在房屋买卖双方一同到金罗马公司处办理了交接手续，金罗马公司否认，伊梦未能举证。庭审中，伊梦称其没有欠费，金罗马公司主张的这些费用已全部交清，但伊梦未能向本院提供任何交费单据。金罗马公司主张伊梦支付所拖欠的冷热水费、电费、排污费，并向本院提供了其自行抄录的冷、热水以及用电量能耗表，但该表格中并无伊梦的签字确认，伊梦对各项计量数据均不认可。另，金罗马公司主张卫星电视费，并向本院提交了境外卫星加扰电视节目播映收费合同书若干，伊梦亦认可其未向歌华公司交纳此期间的有线电视费。以上事实，有双方当事人陈述，委托合同、委托书，代收供暖费协议以及所有权证书复印件等在案佐证。
本院认为：金罗马物业公司与业委会签订的委托合同，依法成立、合法有效，对罗马花园的全体业主均由约束力，伊梦应当遵守。委托合同到期后，新一届业委会并未成立，金罗马物业公司继续为罗马花园小区提供物业服务至今，伊梦亦未拒绝，至此，双方已形成了事实上的物业服务关系，伊梦仍应按照委托协议的约定向金罗马公司支付物业管理费。现金罗马公司将物业服务费标准降低至每月每平方米4.8元，本院就此不持异议。对于伊梦是否欠费的问题。
本院认为：伊梦虽称其已交纳了全部费用，但其未能提供此期间的任何交费单据；伊梦虽称其在2010年卖房时曾到金罗马公司办理了物业交接手续，但伊梦未能就此举证，本院难以采信；况且，仅凭出售房屋的行为，难以证明伊梦已支付了全部物业费用。因此，伊梦拖欠的物业管理费应当缴纳。对于诉讼时效的问题，
本院认为，根据现有情况，并无证据证明物业管理企业明显怠于行使权利，因此伊梦主张诉讼时效的抗辩，本院不予采信。对于有线电视费，根据金罗马公司提交的境外卫星加扰电视节目播映收费合同书，可以看出金罗马公司为小区业主提供了卫星收视服务，伊梦亦认可其未向歌华公司交纳此期间的有线收视费，故金罗马公司主张收视费的请求，本院支持。对于滞纳金。
本院认为：根据委托合同，应由金罗马公司按月向业主收取费用，但在本案中，并无证据证明金罗马公司按月向伊梦催缴物业费，故金罗马公司主张滞纳金，缺乏事实依据，本院不予支持。对于冷水、热水、排污费以及电费，仅凭金罗马公司自行制作的能耗表，难以真实反应1503号房屋的水电实际使用量，故对该项请求，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，
判决如下：
一、被告伊梦于本判决书生效之日起十五日内支付原告北京金罗马物业管理有限公司物业管理费三万七千二百八十八元九角二分以及收视费八百七十二元五角八分。
二、驳回原告北京金罗马物业管理有限公司的其他诉讼请求。如伊梦未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由原告北京金罗马物业管理有限公司负担200元（已交纳），由被告伊梦负担750元（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 穆 兰
代理
审判员 杨 静
代理
审判员 陆 地
二〇一三年九月二十日
书 记 员 许少华 更多数据：