北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第9118号原告中国人民解放军空军住房发展中心，住所地北京市海淀区闽航路**号。负责人吴启令，主任。委托代理人焦彦龙，北京市时代九和律师事务所律师。被告北京世纪盛嘉科贸有限公司，住北京市海淀区天香颐北里17-B号楼202室（注册号：110117000496730）。法定代表人杨戈平，董事长。委托代理人郭江丽，女。委托代理人秘如凯，男。
原告中国人民解放军空军住房发展中心（以下简称空军住房中心）与被告北京世纪盛嘉科贸有限公司（以下简称盛嘉公司）恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告空军住房中心负责人吴启令及其委托代理人焦彦龙，被告盛嘉公司法定代表人杨戈平及其委托代理人郭江丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告空军住房中心诉称，北京市海淀区空军天香颐北里为空军机关四大部统建的经济适用房小区，其中，综合楼17-B占地面积为999.38平方米，为空军住房中心与盛嘉公司共有。2012年8月初，盛嘉公司在未报批任何手续，也未征得空军住房中心及小区业主同意的情况下，擅自将规划公共绿地浇筑混凝土并拆除小区院墙，直接侵犯了同为综合楼业主及小区业主的空军住房中心合法权益。经核实，海淀区国土局出具书面认定材料，认定该绿地为全体业主共有，海淀区规划委员会、海淀区城市管理监察大队、海淀区园林局等均以各种方式认定盛嘉公司违法建设，但盛嘉公司拒不改正。小区居民以安全受到巨大威胁为由，多次要求空军住房中心协调恢复绿地及围墙。但经过空军住房中心多次交涉，盛嘉公司拒不恢复绿地及围墙原状。因现阶段小区仍没有围墙，小区居民又到包括北京市海淀区政府、北京市海淀区公安局等部门反映情况，又逐级向空军领导以各种方式反映，造成较大的社会反响，但至今未获得合理解决。为维护自身合法权益，空军住房中心诉至法院，诉讼请求：1、判令盛嘉公司恢复北京市海淀区闵庄天香颐北里17-B号楼北侧绿地及原始围墙；2、诉讼费用由盛嘉公司承担。
被告盛嘉公司辩称，本案的中心是17-B号楼的土地使用纠纷，空军住房中心在起诉书中所述的纠纷发生在天香颐北里17-B楼北侧，17-B楼房地平面图内，根据2005年京地合字（2005）第0494号，出让宗地面积499.99平方米。2006年2月16日，在市国土局办理了土地使用证（2006出）第02118号，宗地登记总面积为999.41平方米，将土地499.99平方米转让给盛嘉公司，499.42平方米转让给另一家地方公司。2006年北京市国土局海淀分局颁发了京海国有（2006转）第3759号国土使用证，清楚记载了499.6平方米土地使用权归盛嘉公司所有，而空军住房中心凭空主张享有17–B号楼的使用权，并且至今没有提交土地使用证，这说明空军住房中心与土地使用权无关，不具备原告的资格。目前现场没有混凝土地面、没有围墙。若空军住房中心想要起诉我们，应具有充分的证据来证明混凝土地面是谁拆除的、围墙是谁拆除的。空军住房中心没有提供证据证明是盛嘉公司拆除的围墙。此地根本不存在共有及各共有人都有管理的权利义务的情况。空军住房中心将17-B号楼房地平面图南部、东部改为停车场自用，北部空军住房中心还要占用，这是不合理的。盛嘉公司不同意空军住房中心的诉讼请求。
经审理查明，2003年12月18日，空军住房中心（甲方，下同）与盛嘉公司（乙方，下同）就乙方购买甲方在北京市海淀区四季青乡闵庄所建空军机关西郊住宅小区商业用房事宜签订了购房协议书以及合作建房补充条款。协议约定：乙方购买的房屋为该小区综合楼B座部分商业用房，转让土地500平方米，建筑面积约为1250平方米，每平方米购买价为4500元，总价为562.50万元；乙方所购房屋使用年限为50年；甲方负责办理《军用土地补办出让手续许可证》及相关资料，按规定应上缴的土地出让费、土地管理费由乙方承担；乙方负责办理所购房屋的有关产权手续，并承担在办理产权中所发生的一切费用；乙方在转让年限内享有所购房屋的所有权及相应的土地使用权；甲方负责为乙方办理综合楼产权登记手续，乙方负责综合楼B座设计、施工和全部建设资金，并提供综合楼B座按乙方所得面积与整个小区面积的比例分摊的本小区基础设施配套费和红线内施工费。合作项目房屋建成后，甲方和乙方各分得综合楼B座1∕2产权，综合楼B座建筑面积暂定2236.89平方米。2006年6月，盛嘉公司取得了座落于北京市海淀区四季青乡闵庄（天香颐北里17-B）的国有土地使用权证，使用权面积为499.69平方米。空军住房中心取得了该土地使用权上所建北京市海淀区天香颐北里17-B号楼部分产权。后，空军住房中心与盛嘉公司因17-B号楼西北侧围墙拆除发生纠纷。空军住房中心称诉争地段原有水泥墙，存在多年。后被人推倒。2012年9月26日，空军住房中心从小区封闭等方面考虑又在此建起砖墙。2012年11月5日，该墙又被人用挖掘机推倒。对于第一次的围墙是谁所拆，空军住房中心称不清楚，所以后来又建了砖墙，并加了监控。后砖墙又被人用推土机推倒，仍未找到推墙的人。在此期间，盛嘉公司在楼北侧建水泥底座的围栏。该围栏在双方争议墙的北侧，在盛嘉公司土地使用证范围之内。2012年8月24日，北京市海淀区城市管理监察大队（以下简称海淀城管大队）向盛嘉公司发出责令停止建设通知书，通知书称：盛嘉公司未依法取得规划许可，擅自在北京市海淀区闵庄南路天香颐小区17-B北侧建设钢架结构建筑物的行为违反了北京市城乡规划条例第二十三条第一款之规定，责令盛嘉公司立即停止建设，并于2012年8月27日9时10分携带身份证件等材料到行政机关接受调查，提出陈述、申辩理由，对不停止建设的，根据北京市城乡规划条例第六十六条第二款之规定，将报经北京市海淀区人民政府责成有关部门对上述建设施工现场实施查封。2012年9月4日，北京市规划委员会出具关于北京市海淀区闵庄南路天香颐北里17—B号楼北侧的盛嘉公司所建围墙规划审批情况的函，该函显示位于北京市海淀区闵庄南路天香颐北里17-B号楼北侧的混凝土结构围墙一处（围墙长度为29.40米，高度为1米）未依法取得建设工程规划许可证。2012年9月5日，北京市海淀区四季青镇林业工作站（以下简称林业工作站）出具了关于天香颐北里小区公共绿地的函，该函称：经实地调查，并与空军住房中心核对审批规划许可证（2005规密字0013号）文件和规划设计图，此地块属于小区公共绿地，盛嘉公司在天香颐北路小区北侧公共绿地内浇筑混凝土系违法搭建行为，请城管大队根据《城市绿化条例》、《北京市绿化条例》规定，责令盛嘉公司在15个工作日恢复小区公共绿地原状。后盛嘉公司所建围栏亦被人拆除。盛嘉公司所建围墙破坏了小区原有绿地。盛嘉公司称双方争议的地点没有空军住房中心所述的最开始的围墙，最开始没有墙，是围栏，后来空军住房中心给拆了。后来的墙是空军2012年新建的，是谁拆的不清楚。空军住房中心就“关于共用土地使用纠纷事”向北京市国土资源局海淀分局发函，海淀分局于2012年10月9日向空军住房中心出具了“关于共用土地使用纠纷事”的复函，称：上述土地的宗地类型为共用宗，共用宗地权属为全体土地权利人共有，对地上物的兴建或改扩建，应经相关部门批准。后盛嘉公司认为海淀城管监察大队于2012年9月21日及2012年9月22日清除北京市海淀区天香颐北里17-B楼北侧浇筑的混凝土及护栏的行为违法，向本院提起了行政诉讼及行政赔偿诉讼，本院于2012年9月25日受理了上述两案。2012年12月17日本院裁定驳回了盛嘉公司提起上述两案的起诉。盛嘉公司对上述裁定不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉，后又撤回了上诉。经盛嘉公司申请，本院到北京市规划委员会依法调取了综合服务楼总平面图，依据该平面图显示，天香颐北里17-B楼北侧向西无围墙。依据空军住房中心提供的相关规划总平面图，天香颐北里17-B楼北侧的规划为绿地。庭审中，空军住房中心明确表示盛嘉公司只要砌一面墙，封闭小区就可以，要求盛嘉公司恢复的绿地以其提交的照片为准，绿地中的草和树与争议土地范围外的绿地一致。盛嘉公司称在其土地使用权范围内施工有地方行政部门的许可，但是盛嘉公司并没有提供相关证据。对于空军住房中心起诉的依据，其称是基于商业楼业主来主张权利，因其为商业楼的共有人。空军住房中心与盛嘉公司对17-B楼各享有部分产权。双方就楼外的绿地、通道、围围墙等所有权归属的情况没有另行约定。对于空军住房中心所述的原围墙拆除后谁会获益，空军住房中心称是盛嘉公司。盛嘉公司亦称拆除原有围墙对其修建楼房肯定有利。上述事实，有双方当事人陈述、购房协议书、合作建房补充条款、国有土地使用证、对空军住房发展中心“关于公用土地使用纠纷事”的复函、林业工作站关于天香颐北里小区公共绿地的函、关于北京海淀区闽庄南路天香颐北里17-B北侧的围墙规划审批情况的函、责令停止建设通知书、房屋所有权证、相关规划图等证据材料在案佐证。
本院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分应由业主共同决定。本案中，盛嘉公司持有天香颐北里17-B楼的土地使用权证，享有土地使用权。但该地块中仅建有17-B楼，空军住房中心与盛嘉公司均拥有该楼房的部分产权。故双方作为该楼的业主，均享有该块土地的使用权。北京市国土资源局海淀分局于2012年10月9日出具的对空军住房中心“关于共用土地使用纠纷事”的复函亦对此进行了认定。经庭审调查，双方认可对于该块土地上公共场及公用设施并无特别约定其权属。故对于天香颐北里17-B地块上的公共场所及公用设施，属空军住房中心、盛嘉公司等业主共有。对于改变共有部分的用途及处分共有部分，应由空军住房中心、盛嘉公司等业主共同决定。空军住房中心、盛嘉公司对天香颐北里17-B楼北侧西部原是否建有围墙意见不一。对此
本院认为，天香颐北里17-B楼为商业楼，而其北面为居民楼，从小区安全及封闭管理角度，应当建在围墙。从空军住房中心提供现场照片可见，天香颐北里17-B楼北侧西面现存的旧围墙断裂处亦可得知，此处原建有围墙。另根据录像可见，原来此新建的一处围墙，在2012年11月5日深夜被人用挖掘机推倒。故盛嘉公司称此处原无围墙的辩解，本院不予采信。原围墙亦应属空军住房中心与盛嘉公司等业主共有。对于是谁推倒了原围墙，盛嘉公司予以否认。但经庭审调查，盛嘉公司土地使用权证中所载的天香颐北里17-B地块的土地使用权的范围，超出原围墙。从推倒围墙的受益方来看，盛嘉公司认可围墙被推倒，其是受益方。且在围墙推倒后，盛嘉公司在天香颐北里17-B楼北侧进行了施工。由此可以认定，是盛嘉公司为了其一方的利益，推倒了原围墙。该围墙一直存在，牵涉多方利益，在各方意见不一的情况下，盛嘉公司未经共有人同意，擅自拆除的行为不当，其应当恢复其原始状况。盛嘉公司称其在天香颐北里17-B楼北侧公共绿地内浇筑混凝土并搭建围栏的行为，有地方行政部门的许可，但未提供相关证据予以证明，故本院对盛嘉公司的辩解不予采信。对于此处的规划，盛嘉公司称非绿地，但依据空军住房中心提供的相关图纸，天香颐北里17-B楼北侧原规划为绿地，且根据现场照片，此处现仍为绿地。对此，2012年9月5日，林业工作站出具了关于天香颐北里小区公共绿地的函，该函称：经实地调查，并与空军住房中心核对审批规划许可证（2005规密字0013号）文件和规划设计图，此地块属于小区公共绿地。故对于盛嘉公司的此项辩解，本院亦不予采信。盛嘉公司在天香颐北里17-B楼北侧公共绿地内浇筑混凝土并搭建围栏的行为侵犯了全体业主的权利，现空军住房中心主张盛嘉公司私自建设围栏、破坏原有绿地，要求其恢复原状，理由正当，本院予以支持。对于原始围墙和绿地恢复的标准，空军住房中心在庭审中表示“只要砌一面墙，封闭小区就可以。绿地以其提交的照片为准，绿地中的草和树与争议土地范围外的绿地一致”。对于围墙，因双方争议较大，本院从围墙的安全功能及施工实际考虑，判定围墙的材料及标准。对于绿地，因现周边仍有绿地存留，恢复绿地植被的种类应与周边相同。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十三条、第七十六条第一款第（七）项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告北京世纪盛嘉科贸有限公司于本判决生效后十五日内在北京市海淀区闵庄天香颐北里十七-B号楼西北侧原有围墙的位置，向西建一围墙，该围墙东侧与天香颐北里十七-B号楼北侧相接，西侧与现存旧围墙断裂处相接；该墙为红砖水泥结构，高度不低于二米，宽度不小于二十四厘米；
二、被告北京世纪盛嘉科贸有限公司于本判决生效后十五日内将其因施工造成的北京市海淀区闵庄天香颐北里十七-B号楼北侧绿地恢复原状，绿地植被应与周边植被相同。
三、如被告北京世纪盛嘉科贸有限公司逾期不执行上述第一项及第二项判决内容，则由原告中国人民解放军空军住房发展中心自行恢复，恢复费用由被告北京世纪盛嘉科贸有限公司负担。案件受理费七十元（原告已预交），由被告北京世纪盛嘉科贸有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 董福利
人民陪审员 张金海
二〇一三年九月十七日
书 记 员 汤民华