广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1376号
上诉人（原审原告）：泛城房地产顾问（深圳）有限公司。
法定代表人：卢航，该司董事长。
委托代理人：周扬，该司员工。
委托代理人：蔡丽春，该司员工。
被
上诉人（原审被告）：朱骏。
上诉人泛城房地产顾问（深圳）有限公司（以下简称泛城公司）与被上诉人朱骏因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第1257号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院审理查明，深圳市福田区新洲某商铺（以下称涉案商铺）原为案外人吴永佳所有。朱骏与案外人吴永佳于2010年11月20日签订房屋租赁合同（福某某号），承租涉案商铺。2011年1月21日，朱骏（甲方）与泛城公司（乙方）就涉案商铺签订《深圳市房屋租赁合同书》，合同第五条约定，租赁期限为2011年1月1日至2013年11月30日，第九条约定，甲方可向乙方收取二个月租金数额的租赁保证金66000元，甲方向乙方返还租赁保证金的条件是“合同期满或者乙方无违约情形”。同日签订《补充协议》，第二条约定，甲方保证有该店铺的转租权，如甲方或者业主等原因导致甲方与业主的租赁合同提前解除等致使甲方不能继续履行合同时，甲方除应双倍返还租赁保证金外还应补偿乙方搬迁费、装修费及该年度店铺六个月的可预期营业收入。第三条约定，甲方负责交纳的相关租赁税费由乙方代为交纳。合同签订后，朱骏交付了涉案租赁商铺，泛城公司向朱骏支付了66000元租赁保证金。2012年5月，案外人吴永佳将涉案商铺转让给案外人陈克宝，新业主陈克宝要求解除老业主吴永佳与朱骏签订的租赁合同，因此，新、老业主、泛城公司、朱骏四方就解除合同问题进行协商。同年5月30日，新业主陈克宝（丙方）、老业主吴永佳（甲方）及朱骏（乙方）签订《终止协议》，协议约定，甲乙丙三方一致同意解除福0462597号租赁合同及相关全部协议。丙方同意在甲方与乙方注销上述租赁合同后支付乙方84638.8元。同时朱骏与泛城公司协商解除转租合同事宜。朱骏当庭播放一段录像，录像显示朱骏与泛城公司的法律顾问即本案泛城公司的代理人周扬磋商的过程，双方拟定了一个解除转租合同的文本，朱骏签名后交给周扬，周扬答复须向公司申请盖章后再给一份朱骏。结果没有将该文本给朱骏。泛城公司自2012年6月份起向新业主陈克宝支付租金至10月份，泛城公司于同年12月上旬搬离涉案租赁商铺。泛城公司于2012年6月1日向福田区房屋租赁管理局交纳租赁管理费276.68元，向福田地方税务局交纳各项租赁税1483.15元。泛城公司的诉讼请求为：1、朱骏立即双倍返还泛城公司租赁保证金共计132000元；2、朱骏承担本案的诉讼费用。原审法院认为，泛城公司、朱骏签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，是当事人双方真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，双方当事人应全面履行自己的合同义务。从朱骏提交的录像资料来看，朱骏与泛城公司的法律顾问就解除合同达成过合意，朱骏有理由相信，泛城公司法律顾问的意思表示代表泛城公司的意志，有理由相信泛城公司同意解除双方签订的租赁合同，虽然泛城公司最终未在协议上盖章，但应视为双方已达成口头解除租赁合同协议。从泛城公司在新老业主与朱骏签订终止协议的第二天（2012年6月1日）即依《补充协议》的约定向房屋租赁管理局及税务局交纳租赁税费及其自同年6月份起向新业主支付租金而没向朱骏提出异议的情形来看，印证了泛城公司对其法律顾问与朱骏达成解除合同协议是知情且同意的。据此，原审法院认为，泛城公司、朱骏协议一致解除了涉案租赁合同及补充协议，泛城公司要求朱骏双倍返还租赁保证金，无事实依据，原审法院不予支持。鉴于合同已解除，朱骏应将收取的租赁保证金退还泛城公司。朱骏抗辩称，泛城公司承诺朱骏与原业主的租赁合同及泛城公司、朱骏租赁合同的税费均由其承担，因泛城公司未交纳租赁税费，导致其与原业主及与泛城公司已解除的两份租赁合同不能注销，合同未实际解除，泛城公司要求退还租赁保证金无依据。原审法院认为，泛城公司、朱骏签订的《补充协议》第三条约定朱骏负责交纳的相关租赁税费由泛城公司代为交纳。该条约定“相关租赁税费”应理解为泛城公司、朱骏因签订相关租赁合同所产生的税费，而不应包括朱骏与原业主间租赁合同所产生的税费。而泛城公司已缴清泛城公司、朱骏间租赁合同所产生的税费，因此，朱骏的该抗辩理由不成立，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第四十四条第一款、第五十条、第九十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、朱骏应于本判决生效之日起十日内返还泛城公司租赁保证金66000元；
二、驳回泛城公司的其他诉讼请求。如果朱骏未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2940元（泛城公司已预交），由泛城公司负担1470元，朱骏负担1470元。泛城公司不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、请求法院依法撤销一审判决第一项、第二项，改判决支持泛城公司一审诉讼请求。2、请求法院依法判决朱骏承担一审、二审的案件受理费、公告费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：
一、朱骏当庭播放的手机录音录像是朱骏非法获得，不能作为认定本案事实的依据。朱骏未经泛城公司同意，擅自使用手机录音录像。该录音录像损害了泛城公司的合法利益，依据最高人民法院2001年12月颁布的《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定，此录音录像不能作为认定本案的依据。此外，此份录音录像证据是什么时候录的，是否经过剪辑、合成等后期处理等都存疑。
二、一审法院认定事实错误。1、一审判决书第4页第二段最后一行“录像显示朱骏与泛城公司的法律顾问即本案泛城公司的代理人周扬磋商的过程，双方拟定了解除转租合同的文本，朱骏签名后交给周扬，周扬答复须向公司申请盖章后再给一份朱骏。结果没有将该文本给朱骏。”此份录音录像不能作为认定案件事实的依据，就仅仅从录音录像的内容来看，也存在诸多问题：1、录音录像中只提到存在一份协议，至于是什么协议，具体内容等重要信息均来提出。一审法院却据此错误的认定为双方拟定了一个解除转租合同的文本。2、泛城公司的代理人从未答复说向公司申请盖章后就给朱骏一份，泛城公司的代理人多次明确表示需要向公司领导汇报，领导同意之后才能盖章。由此可见，泛城公司并未与朱骏达成解除租赁合同的合意。2、一审判决第5页第3段第4行，“从朱骏提交的录像资料来看，朱骏与泛城公司的法律顾问就解除合同达成过合意，有理由相信…已达成口头解除租赁合同协议。”此处，一审法院认定事实错误，泛城公司方代理人明确表示需要领导同意才能答复，泛城公司与朱骏对于合同的解除并没有达成一致意见。3、一审判决第5页第3段第8行，“从泛城公司在新老业主与朱骏签订终止协议的第二天即依《补充协议》的约定向房屋租赁管理局及税务局交纳租赁税费及其白同年6月份起向新业主支付租金而没向朱骏提出异议的情形来看，印证了泛城公司对其法律顾问与朱骏达成解除协议是知情且同意的。”关键是，泛城公司工作人员并没有与朱骏达成解除协议，何来“印证了泛城公司对其法律顾问与朱骏达成解除协议是知情且同意的”一审法院却在没有查明事实的情况下作出毫无根据的主观判断，该认定事实错误。1、一审时泛城公司提交了一份通知函作为证据，泛城公司2012年6月12日发函给朱骏，对其违约行为捉出异议，朱骏一直置之不理。2、涉案房产的原业主早在2012年4月份就已经将房产过户给了新业主，泛城公司事后才知道此事，新业主出示了房产证原件并告知泛城公司原租赁合同已解除的事实。在新业主的要求下，泛城公司为避免经营突然中断，无奈才向新业主支付场地使用费，而并非一审法院所称的没提出异议；对于新老业主与朱骏终止租赁关系前的税费，泛城公司是依据与朱骏的租赁合同及补充协议的约定履行合同的行为，不意味着泛城公司放弃对朱骏违约责任的追究权利。
三、一审法院判决明显违反了公平公正原则。1、朱骏以特别低的价格租赁涉案物业后转手以高出很多的价格转租给泛城公司，后朱骏又肆意解除他与原业主的租赁合同，从而获取超额利润（未纳税），却使得泛城公司大去承租的前提条件。一审判决朱骏仅退回租赁保证金就不再承担违约责任，是对朱骏随意违约而逃避责任的纵容。这对于泛城公司而言极其不公平，泛城公司实难接受。2、朱骏提交的证据显示，新老业主以及朱骏签署了一份协议，约定新业主一次性支付18个月租金84628．8元给朱骏。朱骏的行为显属根本违约，给泛城公司带来极大的损失，然后他却因这一行为从中获益。3、一审判决书第5页第2段第2行“泛城公司于同年12月上旬搬离涉案租赁商铺”与事实不符，泛城公司在原审庭后书面更正为：11月上旬搬离涉案租赁商铺。综上，特向贵院提起上诉，请求贵院依法纠正一审错误，撤销该判决，判决支持泛城公司一审诉讼请求，维护泛城公司的合法权益。朱骏答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对一审的判决结果没有任何异议，至于对方说的手机录音是非法所得，这是四方达成的意见，是合理的。本院
经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为双方是否就《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》的解除达成一致。本案中，泛城公司上诉称朱骏提供的录像资料损害了其的合法利益、该录音资料不能作为本案的定案依据，但未提交证据证明其合法利益遭到损害、该录像资料存在剪辑、合成情形，且其对该录音内容中涉及“协议与盖章”的事实予以认可，原审据此将该录像资料作为本案的定案依据并无不妥，本院予以确认。根据该录像资料显示，朱骏与泛城公司的员工周扬就涉案合同的解除达成过合意。周扬作为泛城公司的代表就涉案合同的解除事宜与朱骏进行协商，朱骏有理由相信周扬的意思表示即代表泛城公司的意思，有理由相信泛城公司同意解除双方签订的租赁合同，即使泛城公司最终未在协议上盖章、周扬无权代表泛城公司作出上述意思表示，周扬的行为亦构成表见代理，其法律后果应由泛城公司承担。原审认定泛城公司与朱骏协商一致解除了涉案租赁合同及补充协议正确，本院予以维持。泛城公司请求朱骏双倍返还租赁保证金的主张，亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；泛城公司的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2940元，由上诉人泛城房地产顾问（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理
审判员 许莹姣
二〇一三年九月十七日
书 记 员 邹俊辉附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”