江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）苏中民终字第1883号上诉人（原审被告）邵吉。上诉人（原审被告）吕继东。委托代理人孙正彤、杨羿珺，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）俞翔。委托代理人张建民、唐剑兰。
上诉人邵吉、上诉人吕继东因房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2012）园民初字第1696号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年6月29日，邵吉、吕继东（售房人，甲方）与俞翔（购房人，乙方）及中介方苏州市诚信房产咨询有限公司（丙方，以下简称诚信中介）三方签订房屋买卖合同。约定：邵吉、吕继东通过诚信中介将位于苏州工业园区东港新村102幢106室房屋出售给俞翔，房价款为77万元，乙方在合同签约时支付甲方购房定金2万元，暂约定托管资金为50万元（其中贷款35万元），12万元待甲方之前贷款余额还清时支付，12万元打入资金托管账户，留1万元交房和户口迁出时付。款清交房，同时甲方交清之前水、电、煤、闭等其它费用。甲方承诺该房内无户口，1万元户口迁出时付清。合同另外约定：①甲方保证该房产权清晰。②因资金托管账户缺3万元由甲方承担。③大约在2012年7月20日前办理资金托管及贷款手续。④数字电视因甲方现未开通，交房时以500元补偿乙方。⑤定金金额以乙方收到收据为准。合同签订时，邵吉在甲方处签名，俞翔在乙方处签名。邵吉在合同上注明：该房产证要换新证才能过户交易，之后过户按新产证号为准，换证费用由甲方承担。一审中，邵吉、吕继东的共同特别授权代理人孙正彤表示吕继东认可邵吉与俞翔所签订的房屋买卖合同。合同签订后，俞翔于2012年6月30日支付定金2万元，邵吉出具收条予以确认。2012年7月10日，俞翔提出解除合同，双方意见不一，发生争执。苏州市公安局指挥中心指派娄门派出所出警，但协商未果。7月17日，俞翔就苏州工业园区东港新村102幢106室房屋内的户口向苏州市公安局娄葑派出所进行查询，娄葑派出所出具的常住人口信息显示，涉案房屋内有两户户口，其中一户为邵吉和其子吕亿加，另一户为姚长生、姚巧根、陈林英、姚静。7月20日，俞翔委托代理人张建民就涉案房屋向苏州工业园区房地产交易管理中心进行了查询。7月23日，俞翔向法院递交起诉状，要求解除合同，双倍返还定金4万元。7月23日，吕继东发函给俞翔，催告俞翔办理资金托管手续。7月24日俞翔收到该函件。7月28日，吕继东再次发函给俞翔，称：“根据合同第六条、第七条的规定，你应于2012年7月20日前与本人及邵吉前往苏州工业园区房地产交易管理中心办理资金托管手续，否则你应承担房款总额15%的违约金。但经本人多次催告，你未按合同约定前往苏州工业园区房地产交易管理中心办理资金托管手续。之后，本人于7月23日发函于你，要求你于收到该函之日起3个工作日内前往苏州工业园区房地产交易管理中心办理资金托管手续。截止7月27日，本人给你的宽限期限已届满，而你仍然未办理资金托管手续。基于上述事实并根据合同法相关规定，本人认为，你未按照合同约定办理资金托管手续已经违约在先，并且在本人给予你的宽限期内你仍然没有履行合同约定义务，此种行为已经构成根本违约。现本人特致函与你，严正通知如下：1、即刻解除本人、邵吉与你签订的房屋买卖合同。”8月3日，俞翔函告吕继东，告知：“阁下寄来二函，均讫。本人已向人民法院提起民事诉讼。望阁下耐心等待法院裁判。”上述事实，由房屋买卖合同、收条、往来函件、房地产登记簿、110接警单、常住人口信息、当事人陈述等证据予以证实，原审法院予以确认。原审原告俞翔的诉讼请求为，请求法院判令：1、解除房屋买卖合同；2、邵吉、吕继东双倍返回定金4万元；3、本案诉讼费由邵吉、吕继东负担。原审法院认为：邵吉以其本人及吕继东的名义与俞翔签订的房屋买卖合同业经吕继东追认，系双方真实意思表示，合法有效，原审法院予以确认，双方均应恪守。合同约定7月20日办理资金托管手续，俞翔于履行期限届满前的7月10日提出解除合同的行为阻却了合同的继续履行。俞翔认为合同约定要换领新证才能过户交易，邵吉、吕继东没有换领新构成违约，致使其合同目的无法实现，故要求解除合同。原审法院认为，房屋买卖合同的目的是受让房屋并取得产权，邵吉、吕继东没有换领新证并不足以影响房屋产权的变更登记，是否换领新证与俞翔受让取得该房之间亦无必然的关联性，故俞翔的该项主张不能成立。关于涉案房屋内的户口问题，合同约定：“甲方承诺该房内无户口，1万元户口迁出时付清”，并未对户口何时迁出作出约定，7月10日俞翔提出解除合同时过户登记手续尚未进行，此时涉案房屋内户口没有迁出并不违反合同约定，过户时涉案房屋内是否存在他人户口并不影响房产过户交易的正常进行，故俞翔以涉案房屋内存在户口致使合同目的不能实现为由解除合同，显属依据不足，对于合同的解除存在过错。邵吉在合同中要求更换新证才能过户交易，意思表达不明确，致使俞翔对合同能否履行产生不安和怀疑；其也未在约定的7月20日前完成相应的义务，故邵吉、吕继东对合同无法履行也存在一定的过错。在双方对合同无法继续履行均负有过错，且过错责任相当的情况下，当事人均要求解除合同，原审法院确认合同解除。合同解除后，邵吉、吕继东占有定金2万元缺乏法律依据，应予以返还。俞翔主张双倍返还定金4万元的诉讼请求，无事实和法律根据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、解除2012年6月29日原告俞翔与被告邵吉、吕继东签订的房屋买卖合同。
二、被告邵吉、吕继东于判决生效之日起十日内返还原告俞翔定金2万元。
三、驳回原告俞翔的其他诉讼请求。案件受理费800元，由原告俞翔承担400元，被告邵吉、吕继东承担400元。
上诉人邵吉、吕继东不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定上诉人存在过错无法律依据。原审判决已经认定是否换领新证对过户交易无影响，诉争的房产交易不以换领新证为要件，俞翔对此也是明知的，原审判决认定上诉人就此事项意思表达不明确，致使俞翔对于合同能否履行下去产生怀疑的认定不能成立。原审判决认定上诉人未在7月20日前完成相应的义务存在过错不能成立，合同约定上诉人7月20日前完成资金托管须俞翔配合，但其在7月10日已经提出解除合同，未完成相关义务是俞翔拒绝配合导致的，且上诉人已经于7月23日发函要求俞翔配合办理相关手续，宽限期满后俞翔仍未履行，上诉人才解除合同，俞翔违约的事实明显，上诉人无任何过错。双方并没有约定在7月20日办理网签手续，合同约定的是7月20日前办理资金托管与贷款手续。所以，法院关于这一点的事实认定有误。原审判决责任分配有误，造成判决不公，请求驳回俞翔的诉讼请求，一、二审诉讼费用由俞翔承担。
被上诉人俞翔辩称：上诉人的上诉证据不足，理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人混淆了纠纷产生的原因。双方明确约定以新产证过户交易，上诉人在一审期间没有提供新的产证，所以一审法院判决上诉人返还定金是正确的。上诉人没有办理出新产证，是上诉人自己的原因导致合同无法继续履行。二审另查明：涉案房屋原为邵吉、吕继东共有，其自认系通过中介购得，听中介说他们是拍卖后拿到的房子。2012年9月27日，邵吉、吕继东与案外人王健、顾春勤签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋出卖给王健、顾春勤。邵吉、吕继东确认相关的过户手续已经办理完毕并主张过户时未办理新证，系直接过户，其在诉讼中处分涉案房屋是由于俞翔无继续履行合同的可能性，出于止损目的再次交易。邵吉、吕继东主张曾经口头告知俞翔无需换领新证可直接过户，俞翔对此不予认可。上诉人主张其与姚长生的儿子姚巧根相识，姚巧根的老板与上诉人是朋友关系，姚长生一家愿意配合办理户口的迁移事宜。被上诉人主张其在交易过程中只知道涉案房屋内有邵吉一户的户口，对于姚长生一户不知情，经派出所查询得知，且派出所告知因姚长生户下落不明，无法迁出。上诉人主张就涉案房屋内有两个户口口头告知过俞翔，俞翔对此不予认可。双方当事人一致确认办理资金托管手续之前应首先办理网签手续。对于不办理新证即无法网签的主张，俞翔未能提供证据予以证实。俞翔主张其提出解约主要是因为未办理新证，也有户口的原因。上述事实，由《存量房买卖合同》及当事人陈述等证据予以证实。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案系典型的定金纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，给付定金一方不履行合同债务，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务的，应当双被返还定金。定金作为与违约金并行之违约责任承担方式，其罚则的适用须以违约行为的存在为基本前提。本案中，邵吉作为出卖方在合同签订时自行注明涉案房屋须换领新证始得过户交易，俞翔并未提出异议，应当视为接受。至于换领新证是否会影响房屋过户并不影响该项约定对合同当事人产生法律约束力，负有换证义务的人无正当理由未履行该项义务的仍可构成合同法意义上之违约。邵吉、吕继东主张合同履行过程中无需换证即可直接过户，但并未提供证据证实其曾将上述事宜告知过俞翔，邵吉、吕继东在纠纷发生后的2012年7月23日及7月28日发送给俞翔的书面函件中仍未提及此节事实，故
本院认为俞翔对于涉案房屋是否能够换领新证、是否能够完成过户产生怀疑，并因此拒绝履行资金托管义务的做法并无不当；因换证事宜引发纠纷的过错方为邵吉、吕继东。原审判决就相关事实的认定有误，应予纠正。关于涉案房屋内户口的迁移问题。合同明确约定甲方承诺房屋内无户口，1万元户口迁出后付清，应当认为俞翔在签订合同时对于涉案房屋内有户口是明知的。本案争议的是俞翔是否知道房屋内有两个户口。
本院认为，按照社会公众一般认知习惯及我国户籍制度的现状，户口所在地及户口性质往往直接影响到居民入学、就业、参加社会保险等重大事项，因此购房者对于所购房屋内是否存在前手户口均较为关注，容许房屋的出卖方在交房后将户口留存于户内的情形并不多见。邵吉、吕继东虽然主张曾经告知过俞翔房屋内有户口，但就姚长生户户口情况是否明确告知这一事实并未举证证明，俞翔主张仅知道房屋内有一个户口；举证不能的相关法律后果应当由负有告知义务的邵吉、吕继东承担。邵吉、吕继东虽然主张姚长生户的户口可以迁出，但户口迁移需本人配合，邵吉、吕继东未提供任何证据证实姚长生及其家庭成员就户口迁移问题做出了任何能够使人信服的承诺，结合涉案房屋曾通过拍卖途径转让的事实，足以引起买受人对姚长生户户籍迁移问题的合理怀疑。此时仍然以合同尚未履行至过户交付阶段为由要求买受人继续履行显属不当；户口迁移问题虽然并不影响房屋过户，但合同当事人对此进行的特别约定并未违反法律规定，仍得产生合同法上之拘束力，房屋能否过户不能成为拒绝履行户口迁移义务的合法理由。双方因户口迁移问题产生纠纷的过错误在邵吉、吕继东；原审判决相关认定有误，应予纠正。综上，邵吉、吕继东未能提供证据证实其履行了合同约定的换领新证的义务，也未能证实其将无需换证即可交易的事实告知了俞翔且征得其同意；未能提供任何有效证据证实其能够确保房屋交付时姚长生户的户籍可以成功迁出。俞翔作为负有付款义务的买受人，基于前述事实有理由相信其付款后房屋的过户办证及户口迁移问题无法实现，其在邵吉、吕继东提供确切的证据证实其得履行合同约定义务之前拒绝履行合同义务的行为系行使《中华人民共和国合同法》第六十八条规定之不安抗辩权，并无不当。但诉争买卖合同最终解除，与双方在缔约时对相关事项约定不明，交易过程中沟通不畅等均存在一定因果关系；考虑到从合同缔结到俞翔提出解约的时间仅十余日，原审判决邵吉、吕继东返还定金20000元并无不当。上诉人邵吉、吕继东的上诉人请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决的裁判理由有误，本院予以纠正；实体处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人邵吉、吕继东负担。本判决为终审判决。（此页无正文）
审 判 长 边敬业
代理
审判员 王君英
代理
审判员 黄学辉
二〇一三年九月十六日
书 记 员 郭 锐