贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2013）正民初字第1277号原告正安县酷业物业管理有限公司法定代表人刘开良，男，正安县酷业物业管理有限公司总经理。委托代理人王继明，男，正安县酷业物业管理有限公司副总经理。委托代理人万碧金，男，正安县酷业物业管理有限公司鸿宇苑小区经理。被告刘传平，女，生于1957年3月20日，贵州省正安县人。委托代理人邹安碧，女，生于1960年7月7日，贵州省正安县人。原告正安县酷业物业管理有限公司（以下简称：酷业物业公司）诉被告刘传平物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告酷业物业公司法定代表人刘开良及其委托代理人王继明、万碧金，被告刘传平及其委托代理人邹安碧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：我公司于2010年10月，经遵义鸿宇房地产开发有限公司（以下简称：鸿宇开发公司）委托，从2010年11月起向正安县凤仪镇鸿宇苑小区（以下简称：鸿宇苑）业主提供物业服务，该小区业主每月按建筑面积每平方米0.5元的标准向我公司交纳管理服务费。被告刘传平在该小区拥有建筑面积为126.07平方米的住房，从未交纳物业管理服务费。请求法院判决被告刘传平支付2010年11月至2013年6月的物业管理费2017.12元、违约金1562.40元（所欠费用按月5%的标准计算）及因诉讼而产生的其他费用1500元，共计5079.52元。
被告辩称：我在鸿宇苑有126.07平方米的住房，从来未交纳物业管理费是实，但我与酷业物业公司从未签订合同，对原告在鸿宇苑的工作情况不知晓，酷业物业公司与开发商之间签订的《前期物业管理服务委托协议》（以下简称：委托协议）在我购房之后，对我不具约束力。业主委员会的成立不合法，酷业物业公司及其从业人员不具备从业资质，业主委员会与酷业物业公司签定的《物业管理合同》没有效力。酷业物业公司进入鸿宇苑后，在小区内乱搭乱建，侵犯了业主的合法权益。鸿宇苑业主没有选聘原告酷业物业公司提供服务，不应当交纳物业管理费，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告提供的主要证据有：1、机构代码、营业执照、税务登记证及收费许可证各一份，用以证明原告的主体资格。被告认为：不能证明原告具有物业服务的从业资质。2、《委托协议》及《物业管理合同》各一份，用以证明原告从2010年11月1日开始对鸿宇苑进行物业管理服务的事实。被告认为：委托协议与自己无关，物业管理服务合同不具有合法性。被告提供的证据有：1、购房合同一份，用以证明自己在购房时没有与任何人签定物业管理合同，购房合同签定的时间在委托协议之前，委托协议对被告不具有约束力的事实。2、鸿宇苑第一次代表大会议程安排、第二届业主大会公告各一份，用以证明鸿宇苑业主未聘请原告提供服务，原告非法组织召开会议的事实。3、酷业物业公司张贴在鸿宇苑的通知以及收入和支出成本测算表各一份，用以证明鸿宇苑业主不同意原告进入鸿宇苑服务的事实。4、鸿宇苑46位业主签名文字材料、情况说明，用以证明鸿宇苑多数业主未参与选举，业主委员会成立不合法。5、照片三张，用以证明酷业物业公司在鸿宇苑乱搭乱建，非法侵占业主的消防安全通道的事实。6、酷业物业公司监督台的照片一张，证明酷业物业公司所聘请从业人员没有从业资质的事实。原告认为：以上证据是在本案审理中收集，签名的都是没有交纳物业管理费的部分业主，均不具证明效力。上述证据，经庭审质证，本院对证据效力作如下认定：原告提供的证据：1、机构代码、营业执照、税务登记证及收费许可证，能够证明原告的主体资格及收物业管理费是经正安县物价局及正安县发展和改革局批准的事实。2、《委托协议》和《物业管理合同》符合证据“三性”，其证明效力本院予以采信，所证明酷业物业公司于2010年11月1日开始对鸿宇苑进行物业管理服务，于2013年1月1日经鸿宇苑业主委员会同意其继续为鸿宇苑提供物业管理服务，鸿宇苑业主委员会认可其收费标准的事实，应作本案定案的依据。被告提供的证据：1、购房合同，从合同签订的时间看，被告的购房合同签订的时间确实在委托协议之前，但委托协议对业主是否具有约束力，主要是看该小区的业主委员会是否成立，与购房合同签订的时间没有关联，被告的主张不符合法律的规定，其证明效力本院不予认定。2、鸿宇苑大会议程安排、业主大会公告、通知、收支成本测算表及监督台的照片，只能反映原告在鸿宇苑进行物业管理过程中部分日常事务性工作的开展，不能证明被告的主张，却证明了酷业物业公司已对鸿宇苑物业实际进行管理服务的事实。3、鸿宇苑业主签名的文字材料和情况说明，来源不合法，其证明目的为业主委员会成立不合法，缺乏与本案的关联性，其证明效力本院不予采信。4、照片三张，其证明目的为原告鸿宇苑乱搭乱建的事实，缺乏与本案关联性，其证明效力本院不予采信。
经审理查明：鸿宇苑未成立业主委员会前，鸿宇开发公司于2010年10月1日与酷业物业公司签订委托协议，由原告酷业物业公司为鸿宇苑提供物业管理服务，鸿宇苑业主从2010年11月1日起每月按其住房建筑面积每平方米交纳0.5元服务费；业主或物业使用人未按时足额交纳物业管理服务费用的，原告有权按超期每月5%的标准收取相应的违约金。原告酷业物业公司依照约定对鸿宇苑进行管理服务，并于2013年1月1日与鸿宇苑业主委员会签订了《物业服务合同》，对服务标准进行了细化，收费标准不变。被告刘传平系正安县凤仪镇鸿宇苑业主，在鸿宇苑拥有建筑面积为126.07平方米的住房，自2010年11月1日起一直未交纳物业管理费用。
本院认为：作为一个居住小区，建筑物及配套设施需要维修、维护，公共区域的正常秩序需要管理，日常生活垃圾需要清理，供水、供电等相关事务需要进行协调。在鸿宇苑业主委员会成立前，建设单位有权选聘物业公司提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《委托协议》和《物业服务合同》除对合同当事人有约束力外，对包括被告在内的鸿宇苑全体业主也具有法律意义上的约束力。被告以自己购房在委托协议之前，委托协议对自己不具约束力，未签订物业管理合同为由而不交纳物业管理服务费用的主张没有法律根据，其抗辩理由不成立。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。刘传平在鸿宇苑的住房建筑面积为126.07平方米，每月应交纳物业管理服务费63.035元（126.07平方米×0.5元），自2010年11月1日到2013年6月30日止，共计应交纳物业管理服务费2017.12元。被告刘传平接受服务后一直未交纳物业管理服务费，应承担相应的违约责任，违约金按被告逾期付款金额10%的标准计算为宜。原告请求由刘传平支付资料费、车费、旅差费和律师费的主张，未提供证据证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院对该项诉讼请求不予支持。被告提出的鸿宇苑业主委员会的成立不符合法律规定，酷业物业公司及其从业人员不具备从业资质，在小区内乱搭乱建，侵占业主的消防安全通道等问题，属行政管理范畴，与本案不是同一法律关系，可通过业主委员会向相关行政主管部门反映等方式处理。对于鸿宇苑业主反映酷业物业公司服务差等问题，酷业物业公司应当在今后的服务中继续加以改进，积极采取补救措施，提高并完善服务管理质量。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，
判决如下：
一、被告刘传平于本判决生效之日起十日内给付原告正安县酷业物业管理有限公司2010年11月1日至2013年6月30日的物业管理服务费2017.12元，违约金201.71元。
二、驳回原告正安县酷业物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费元50元减半收取25元，由被告刘传平承担。义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状一式二份，同时交纳案件受理费50元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 谭永国
二〇一三年九月十三日
书记员 尹 琳 微信公众号“”