广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛明法荷民一初字第453号原告佛山市高明区荷城街道仙村村民委员会双冲村民小组，住所地佛山市高明区。负责人金超雄，村民小组长。委托代理人杜新华、陈雄柏，、律师助理。被告黄小明，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××0020。
原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道仙村村民委员会双冲村民小组（以下简称“原告”）诉被告（反诉原告）黄小明（以下简称“被告”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2013年7月22日公开开庭进行了审理。原告的负责人金超雄及其委托代理人杜新华、被告黄小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月3日，原、被告签订一份《房屋出租合同》，约定被告租用原告位于佛山市高明区荷城街道双埇旧小学（砖木结构、面积约550平方米）、原双埇村民委员会办公楼首层铺及卫生站上下层铺，押金5000元，每月租金4000元，每年租金分期缴交，第一年第一期24000元及押金在签约当天交清，第二期租金在2013年4月1日前缴交；租赁期限从2012年10月1日至2017年10月1日。双方均不得违约，否则，违约方给守约方违约金3000元。合同签订后，被告缴交了第一年第一期租金24000元及押金5000元给原告，原告则把租赁物交给被告使用，并协助被告于2013年1月21日办理了佛山市高明区茗威酒类经营部的营业执照。之后，被告未按合同约定交付原告第二期租金24000元，经原告多次向被告催收未果。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付原告房屋租金24000元及违约金3000元；2、由被告承担本案诉讼费。原告在诉讼中举证如下：1、负责人身份证明书和身份证复印件各一份，证明原告主体适格；2、被告身份证查询情况、工商登记查询资料各一份，证明被告主体资格及其在租赁的房屋办理了工商登记；3、《房屋出租合同》一份，证明被告未依约交租金违约；4、会议纪录一份，证明出租房屋是经过村民表决的。被告的质证意见如下：对证据1-4均没有异议。本院的认证意见如下：被告对原告的证据1-4没有异议，本院予以确认。
被告辩称，原告诉求的违约金没有理据。被告确实欠原告2013年4月1日的租金24000元，被告没有交付租金是由于双方协商不一致。在签订租赁合同过程中，被告已经对房屋进行了维修且交付第一期租金，但仓库屋顶出现轻微的漏水，原告答应进行修补。至2013年2月份由于降水天气，漏水问题愈加严重，原告答应会去处理但又告知村里的资金比较难调动。2013年3月14日由于强降暴雨，屋顶大面积漏水，外面的雨水来不及排走直接从门口流入屋内，仓库已经严重受浸、货物受浸，被告便通知村长。第三天村长到现场观察了仓库周围环境及受损货物，被告当场要求原告对出租屋的渗漏进行维修，村长说未能处理，要回村商量后调动资金再作决定。过了半个月，原告仍未有作为，被告提出由村长自行出资修补，如果不能修补，被告只能搬迁。最后原告没有修补，被告便搬迁离开，并要求补偿被告对仓库进行修补的费用。被告实际使用仓库到5月份，被告同意支付4、5月份的租金，不同意交付半年的租金。被告不属于违约，因为整个过程被告都积极与原告协商，但原告迟迟没有答复及作出修补行动。被告在诉讼中举证如下：1、被告的身份证一份，证明被告的诉讼主体资格；2、受损货物照片十一张，证明受损货物的现场状况；3、维修房屋工程费用单据五张、送货单一张，证明被告修补租赁房屋的费用；4、商品物资损耗清单一份，证明商品、其他物品的价值。原告的质证意见如下：对证据1没有异议；对证据2有异议，不知道照片拍照的时间、地点，无法证明被告的损失，货物受损只是包装，且被告存放货物方式不当，没有放铺垫物；对证据3有异议，这不是规范的票据，且从单据上无法证明被告有对房屋进行修补漏水；对证据4有异议，这是被告单方制作的，而且货物只是包装受损。本院的认证意见如下：原告对证据1无异议，本院予以确认；原告对证据2有异议，由于该证据不能证明货物损失的程度及原因，故本院对其证明内容不予确认；原告对证据3有异议，但庭审中经原告的负责人核实，对37971元工程款没有异议，由于被告承租后确实对租赁房屋及环境进行了维修、改造，本院对该组证据予以确认；原告对证据4有异议，经审查，其异议合理，本院对该证据不予确认。
被告反诉称，原告与被告签订《房屋出租合同》后，原告既不履行维修出租房屋的义务，也不能使出租房屋符合出租目的。原告的违约行为不但使被告无法实现合同目的，也使被告遭受损失。要求原告出示建设工程许可证、房屋改造规划许可证、消防工程验收许可证。故反诉判令：1、解除被告与原告于2012年8月3日签订的《房屋出租合同》；2、原告退回被告在租赁期间维护修葺工程费47414元；3、原告赔偿被告在租赁期间屋顶漏水导致的财物损失36519.72元；4、原告退还被告押金5000元；被告在反诉中的举证与本诉的举证一致。原告的质证意见与本诉部分的质证意见一致。
原告辩称，被告提出的反诉诉求及事实理由均不成立，请求法院驳回。原告在反诉中没有举证。为了案件审理需要，本院对涉案房屋进行现场勘验、制作勘验笔录一份和照片三十五张并当庭予以出示，原、被告均没有异议，本院予以确认。综合本院采信的证据和当事人陈述，本院确认案件事实如下：2012年8月3日，原、被告签订一份《房屋出租合同》，约定被告租用原告位于佛山市高明区荷城街道双埇旧小学（砖木结构、面积约550平方米）、原双埇村民委员会办公楼首层铺及卫生站上下层铺，押金5000元，每月租金4000元，每年租金为48000元，租赁期限五年，即从2012年10月1日至2017年10月1日止，每年租金分两期缴交，第一年第一期租金24000元及押金在签约当天交清，第一年第二期租金在2013年4月1日前缴交；第二年第一期和第二期租金分别在2013年10月1日前和2014年4月1日前缴交；原告只提供场地，一切费用及经营风险由被告负责；属于自然原因等不可抗力因素造成的破坏由原告负责维修；合同签订后，双方均不得违约，否则，违约方给守约方违约金3000元。合同签订后，被告交付了第一年第一期24000元及押金5000元给原告，原告依约把房屋交给被告使用，并协助被告于2013年1月21日办理了佛山市高明区茗威酒类经营部的营业执照。期间，被告对房屋进行了修整，包括捣地面、仓库搭棚、修理门窗、拉设水电、修补门口道路的排水渠，合计支付费用37971元。另外，被告搭铁棚、装铁皮门及修大门等。2013年5月30日，被告搬空了承租的房屋并向原告提出解除租赁合同及交还房屋钥匙，双方协商未果。之后，被告拒绝向原告交付第二期租金24000元，遂引起诉讼。另查，涉案的佛山市高明区荷城街道双埇旧小学（面积约550平方米）为砖木瓦面结构，瓦面比较旧。该房屋在地势较高处开有一个大门口，没有门栏。门口有一条水泥村道经过，水泥村道地势比门口高，另有一条地势更高的水泥路直冲门口，当外面雨势较大时水流会顺着大门口涌进房屋。2013年4月份，由于雨势较大，房屋涌进了雨水，被告堆放的用纸盒包装的红罐王老吉底下部分被水浸泡。被告将该情况反映给原告的负责人，原告的负责人曾到现场进行察看。
本院认为，原、被告签定的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，受法律保护。根据《房屋出租合同》的约定，被告应该在2013年4月1日缴交第二期租金24000元，但被告拒绝缴交，故被告应承担清偿24000元租金及支付3000元违约金给原告的民事责任。因此，原告的诉求合法，本院予以支持。被告反诉要求解除原、被告于2012年8月3日签定的《房屋出租合同》，但被告提供的证据不足以证明因房屋瓦面渗漏严重而达不到合同的使用目的，故被告要求解除双方签定的《房屋出租合同》、赔偿在租赁期间维护修葺工程费47414元、退还押金5000元的理据不足，本院不予支持。另外，被告也承认雨水从门口流进房屋，是造成其货物水浸的一个原因。这也符合房屋的现场环境。故被告认为其货物损失归咎于原告的理由的证据不足，其要求赔偿财物损失的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）黄小明应于本判决生效之日起十日内清偿租金24000元及支付3000元违约金给原告（反诉被告）佛山市高明区荷城街道仙村村民委员会双冲村民小组；
二、驳回被告（反诉原告）黄小明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费475元，适用简易程序减半收取237.5元，反诉受理费237.5元，合共475元，由被告（反诉原告）黄小明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人的人数递交副本，上诉于佛山市中级人民法院。
审判员 曾永锋
二〇一三年九月十二日
书记员 谭青容 微信公众号“”