浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙绍民终字第818号上诉人（原审被告）某公司，住所地诸暨市暨阳街道望云路123号。法定代表人戚某某。委托代理人（特别授权代理）陈某。被上诉人（原审原告）夏某。委托代理人（特别授权代理）赵某。
上诉人某公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2012）绍诸民初字第203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月17日公开开庭审理了本案，上诉人某公司的委托代理人陈某，被上诉人夏某及其委托代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：原、被告于2010年8月6日订立商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于诸暨市暨阳街道环城南路199号“鸿鼎华庭”祥和苑8幢3单元030101号商品房，合同价款为2439200元，在合同订立时原告支付1109200元，余款1330000元以按揭贷款的方式支付，由被告负责在合同订立后3日内办理完毕；被告应于2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告，交付时被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明甲》，被告不出示证明文件或出示的文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；若因原告的原因未能按期交付的，被告可以按照原告填写的地址向原告邮寄交房通知书，邮寄之后五日视为原告已经收到交房通知，原告应在交房通知书规定的时间内办好交房手续，逾期不办理的，视为房屋已经交付给原告，自交房通知书规定的截止日期的次日起原告开始承担物业管理费。后双方又订立补充合同，将合同第八条中规定的支付逾期交房违约金的标准从已付房款的日万分之二调整至日万分之一。合同订立后，原告于2010年8月6日支付房款1109200元，并将剩余的房款1330000元以按揭贷款的形式支付给被告。2011年12月30日，被告以挂号邮件的形式通知原告办理房屋交接手续。原告在收到通知后，于2012年1月初至被告处办理房屋交接手续。但因在办理手续时，原告发现房屋周围的道路等配套设施没有完成，且被告按照合同约定应当在交房时需提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明甲》等证明文件未能提供，故原告拒绝办理交接手续。2012年8月2日，被告以发送短信的方式再次通知原告在2012年8月10日前至“鸿鼎华庭”物业办公室办理交房手续。原告遂于2012年8月11日前往办理交付手续，被告提供给原告落款时间为2012年3月31日的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明甲》，但双方因物业费缴纳的问题发生争执，导致房屋交接手续未能办理。原告认为，按照合同约定，被告应于2011年12月31日前向原告交付经验收合格、且具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明甲》的商品房，但被告未能在2012年1月初的交接时向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明甲》，故原告不同意交接。而被告直至2012年8月11日才向原告提供落款时间为2012年3月31日的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明甲》，故被告应承担延期交付的违约责任。现起诉要求被告支付自2012年1月1日起至2012年8月11日止共计224天按照已付房款的日万分之一的标准计算的违约金54638.08元。被告开发建设的、由原告购买的商品房于2011年12月15日经质量分户验收，于2012年3月30日经竣工验收，并于2012年3月31日向诸暨市建筑业管理局办理竣工验收备案登记。对原告提出的安装品牌钢制进户门的问题，原、被告双方在审理过程中达成一致意见，被告同意支付原告人民币4000元，原告亦同意在被告付款后由其自行负责更换、安装品牌钢制进户门。原审法院认为：原、被告双方之间订立的商品房买卖合同意思表示真实，内容亦不违反法律法规的规定，应属合法有效。合同订立后，原、被告双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。现原告已经按照合同的约定支付了购房款，被告亦应依约交付房屋。但双方对被告是否存在延期交房的违约情形产生争议。
本院认为，因原、被告双方在合同中约定，被告向原告交付房屋的期限为2011年12月31日前，而且该商品房需经验收合格，并由被告向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明甲》。因此，被告向原告交付房屋时应当同时符合上述三个条件。但被告在第一次即2012年1月初与原告办理房屋交接手续时并未能提供合同约定的证明文件，而是在2012年8月11日与原告办理房屋交接手续时才出具落款时间为2012年3月31日的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明甲》，同时根据被告自己提供的竣工验收备案表，证明涉案的商品房系在2012年3月30日竣工验收，并于2012年3月31日向某某行政主管部门备案登记。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起十五日内将建设工程竣工验收报告报建设行政主管部门备案，建设行政主管部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，我国现行的行政法规赋予了建筑行政主管部门对建设工程的质量在竣工验收环节进行监管的权力。在未取得建设行政主管部门的备案之前，建设单位是不能单方出具质量保证书的，因为其在上报备案时需经建设行政主管部门的审核，所建工程的质量是否合格存在不确定的因素。基于诚实信用的原则，被告至2012年3月31日在其开发建设的工程经竣工验收备案后才能出具《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明甲》。这也意味着直至此时，被告才具备符合合同约定的交付条件，但该时间节点已经与合同约定的交付期限相违背。因此，被告在庭审中辩称在2012年3月31日之前就已经可以出具《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明甲》的辩解意见，与现行法律法规的规定不符，是不能成立的。同时，被告在实现合同约定的交付条件后，既未选择依照合同的约定按原告填写的地址向原告邮寄交房通知书，也没有通过其他途径通知原告办理交房手续，未对其延期交房的行为采取相应的补救措施。依据现有的证据，直到2012年8月2日被告才通过发送短信的方式通知购房的业主于2012年8月10日前办理交付手续。被告的行为已属违约，应当依照合同的约定承担违约责任，即在原告同意继续履行的情况下，被告自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按照已付房款的日万分之一的标准向原告支付违约金。现原告要求被告支付自2012年1月1日起至2012年8月11日止共计224天、按已付房款2439200元的日万分之一的标准计算的违约金54638.08元，理由正当，该院予以支持。对双方在审理过程中就品牌钢制进户门的安装问题达成的一致意见，符合当事人意思自治原则，该院予以照准。被告提出的涉案的商品房在2011年12月即在交付期限届满之前已经通过了单体验收、被告不存在违约情形的辩解意见，与合同本身的约定不符，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：
一、被告某公司应支付原告夏某自2012年1月1日起至2012年8月11日止按已付房款2439200元的日万分之一的标准计算的违约金计人民币54638.08元，限于本判决生效之日起十五日内付清；
二、被告某公司应支付原告夏某更换、安装品牌钢制进户门的费用计人民币4000元，限于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费1438元，依法减半收取719元，由被告某公司负担。原审判决作出后，上诉人某公司不服，提起上诉称：
一、原审认定事实错误。原审法院认定上诉人迟延交付的理由是在2011年12月31日前上诉人未能向被上诉人提供合同约定的证明文件。这与事实不符，在2011年12月31日前被上诉人购买的房屋已经通过了单体验收，而且上诉人也提供了《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明甲》，完全符合合同约定的交付条件。根据《商品房买卖合同》第七条约定，双方选择的交付条件是“该商品房经验收合格”，故证明文件仅指能够证明该商品房已经验收合格的文件，即《住宅工程质量分户验收表》，并不包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明甲》。同时，合同第十条明确约定，只有当出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。原审法院将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明甲》列入证明文件范围，明显有悖合同本意。
二、交付条件的选择。本案房屋交付条件经双方协商后确定为“该商品房经验收合格”，而非“该商品房经综合验收合格”，上诉人提供的2011年12月15日《主张工程质量分户验收表》就已经能够证明验收合格，而不需要对场外道路、消防、排水、物业等相关配套项目进行验收。
三、原审适用法律不当。2004年5月19日起，政府职能部门已经不参与住宅小区房地产开发项目的验收审核，由房产开发商自行验收后予以备案，只要开发商提供的资料齐全，就可以领取《竣工验收备案表》。同时我国法律也没有规定必须在竣工综合验收合格后才能出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明甲》。
四、上诉人一直在催促被上诉人办理交接手续。自2011年12月起，上诉人一直都在催促被上诉人办理房屋交接手续，2012年7月9日上午9点40分的通话记录、2012年8月2日的短信均可以印证该事实。早一天交付，对上诉人来说可以早一天转交保管责任，并早一天收取物业服务费。
五、本案约定交付条件的效力。本案合同约定的“经竣工验收合格”如果是合法有效的，则上诉人已经在约定期限内交付了房屋，并提供了证明文件；如果该条件违反相关法律规定，应为无效，则双方实际上没有对交房时间做出约定，上诉人可以随时主张乙，即使到2012年8月2日通知被上诉人办理房屋交接手续也不属于违约。综上，请求依法改判。
被上诉人夏某答辩称：房屋的交付使用必须符合法律规定的法定条件和约定条件，上诉人在2011年12月30日之前，并未提供相关的证书，故买受人有权拒收。原审法院判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与原审判决认定一致。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。上诉人某公司与被上诉人夏某《房屋买卖合同》第十条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。…所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明甲》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中，被上诉人夏某提交了落款时间为2012年3月31日的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明甲》，上诉人对该两份文件的真实性予以认可，故可以认为，上诉人在2011年12月份第一次通知被上诉人交房时并未提供该两份证明文件，不符合合同约定的交房条件，上诉人应当承担相应的逾期交房责任。同时，被上诉人夏某也提交了2012年8月2日由上诉人短信发送的交房通知，该交房通知载明：“尊敬的业主：鸿鼎华庭逾期交房给您带来的不便，特致歉。”虽然上诉人抗辩称在发送该短信之前，上诉人已经通过其他方式联系被上诉人要求交房，但在原审及二审过程中，上诉人均未能提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。原审法院依据双方约定，确定由上诉人赔偿被上诉人2012年1月1日起至2012年8月11日止的逾期交房违约金，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1166元，由上诉人某公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
代理
审判员 冯娇雯
代理
审判员 张亚彬
二〇一三年九月十日
书 记 员 陆琪瑜 更多数据：