江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）连民终字第0824号上诉人（原审原告）灌南县颐和家园业主委员会被上诉人（原审被告）南通昊翔房地产开发有限责任公司灌南公司被上诉人（原审被告）南通昊翔房地产开发有限责任公司上诉人灌南县颐和家园业主委员会（以下简称颐和家园业主委员会）因与被上诉人南通昊翔房地产开发有限责任公司（以下简称昊翔公司）、南通昊翔房地产开发有限责任公司灌南公司（以下简称昊翔公司灌南公司）排除妨害、维修纠纷一案，不服灌南县人民法院（2013）南民初字第0094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，于2005年3月在灌南县英雄南路东侧、人民东路南侧开发“颐和家园”小区，其中包括住宅、管理用房及沿街二层商业用房。该工程经有关部门规划、设计，并于2006年5月25日经有关部门组织验收，同意该工程交付使用，以合格工程备案。2009年5月29日，昊翔公司灌南公司与灌南县颐达物业管理有限公司签订物业管理委托合同，约定，昊翔公司和昊翔公司灌南公司将其开发建设的“颐和家园”小区物业委托该物业管理公司实行管理，委托权限为一年，自2009年5月29日至2010年5月28日，物业管理合同到期后，昊翔公司和昊翔公司灌南公司与该物业管理公司将合同续签至业主委员会成立时止。2010年12月6日，颐和家园业主委员会经灌南县房地产管理局核准备案成立，并于2012年1月向法院起诉，要求灌南县颐达物业管理有限公司退出该小区，移交相关设施及资料，公布2007年服务时至停止时的物业管理收支账目。原审法院于2012年3月23日作出（2012）南民初字第0055号民事判决书，灌南县颐达物业管理有限公司退出灌南县“颐和家园”住宅小区物业服务区域，移交相关设施及资料（15间物业用房、南北两间门卫值班室、一台电脑、南北电动门各一辆、活动楼梯一个、物业用的电表卡、水表卡、办公桌两张、椅子四张、小区内两个活动场所的器材、小区平面图、住宅及门面房业主清册），驳回颐和家园业主委员会的其他诉讼请求。嗣后，颐和家园业主委员会根据小区平面图认为1号楼后面应为绿地，但被昊翔公司和昊翔公司灌南公司建上三间车库，并已出售给业主，侵占该小区的绿地面积，要求予以拆除，并将地块恢复为绿地，另认为昊翔公司和昊翔公司灌南公司移交给灌南县颐达物业管理有限公司的设施、资料不全，要求昊翔公司和昊翔公司灌南公司予以补齐。为此，颐和家园业主委员会诉来法院。本案在审理过程中，1、颐和家园业主委员会向法庭提供“颐和家园”小区的绿化平面图及1号楼后面现已建上三间车库的照片。经质证，昊翔公司和昊翔公司灌南公司提出绿化平面图是当时有过这种设想，但并未实施，所建的三间车库，根据当时的建设图纸要求在1号楼后面有建设车库的标志，由于在车库地下有邮电部门的电缆线，为了便于日后的维修，将另外的三间车库和其他车库隔开，其中有一间提供给邮电部门无偿使用，其余两间已出售给业主。从该工程竣工规划验收合格证上看，该工程的建筑面积为79433.19平方米，绿地率，规划许可证批准是小于等于30%，竣工执行情况是已预留、尚未实施。原告提供的图纸不能证明所建的三间车库不合法。2、颐和家园业主委员会提供昊翔公司和昊翔公司灌南公司已出售给业主的23幢楼房楼梯间共应开设67个检修孔，现仅开设20个检修孔的照片。经质证，昊翔公司和昊翔公司灌南公司对已开设20个检修孔无异议，但认为现颐和家园业主委员会要求增开设47个检修孔不是昊翔公司和昊翔公司灌南公司的法定义务，故不同意开设及配备扶梯和孔盖。3、颐和家园业主委员会提供灌南县“颐和家园”竣工验收备案表及该小区的车库图表，证明该小区的建筑面积为87021.11平方米、车库面积为10467平方米，要求按建筑面积的千分之四的标准配备物业用房，现昊翔公司和昊翔公司灌南公司仅提供物业用房为167.2平方米，还应配备389.95平方米，昊翔公司和昊翔公司灌南公司陈述的南、北门卫室和水泵房、楼梯间不能作为物业管理用房，底层的办公用房、议事室共7间，其中有3间实际规划是开闭所，属于公共设施用房，不能作为物业管理用房。经质证，昊翔公司和昊翔公司灌南公司认为灌南县“颐和家园”小区经验收的建筑面积为79433.19平方米，车库的面积不能计入建筑面积，现昊翔公司和昊翔公司灌南公司已提供316.07平方米的物业管理用房，已达到总建筑面积的千分之3.979（316.07平方米／79433.190平方米），完全符合按总建筑面积的千分之三至千分之四的相关法律、法规规定。4、颐和家园业主委员会提供2012年7-8月部分业主反映的房顶漏水等问题的投诉处理册及小区内路面损坏的照片，要求昊翔公司和昊翔公司灌南公司进行维修。经质证，昊翔公司和昊翔公司灌南公司认为，从颐和家园业主委员会记载的时间看，已经超过业主购买房屋时约定的保修期限，故昊翔公司和昊翔公司灌南公司不再承担维修责任。照片上未能反映出路面损坏的时间、地点，小区内道路配套的保修期限为2年，从2006年竣工验收开始计算为2年，故现在不存在承担维修责任。原审法院认为，物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。作为灌南县“颐和家园”的建设方选聘灌南县颐达物业管理有限公司作为灌南县“颐和家园”小区的前期物业管理企业，与于2009年5月29日签订物业管理委托合同。在合同到期后，该小区的业主依法选举产生业主委员会，颐和家园业主委员会要求灌南县颐达物业管理有限公司退出该小区，并要求移交相关设施及资料，通过诉讼，其诉讼目的已达到。根据有关法律规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。现颐和家园业主委员会要求作为建设方向其移交以上资料，因无法律依据，故对其请求不予支持。对颐和家园业主委员会要求移交产权资料包括项目批准文件、国有土地使用证、建设工程规划许可证、拆迁安置资料等及工程开工竣工报告，图纸会审记录（复印件），供水、供气、供暖的测试报告，隐蔽工程验收签证，竣工验收证明书等，均因缺乏法律依据，故对其请求不予支持。对于在1号楼后面建有三间车库是否构成对颐和家园业主委员会的妨害的问题，通过有关部门规划、设计在灌南县英雄南路东侧、人民东路南侧开发“颐和家园”小区，该工程经有关部门验收合格，从该工程竣工规划验收合格证上看，该工程的建筑面积为79433.19平方米，绿地率，规划许可证批准是小于等于30%，竣工执行情况是已预留、尚未实施，且所建的三间车库（其中一间为邮电机房，另二间已出售给业主）已建成，故该三间车库并未构成对颐和家园业主委员会的妨害。颐和家园业主委员会现以该小区的绿化平面图来要求昊翔公司和昊翔公司灌南公司拆除该三间车库，缺乏法律依据，故对其请求不予支持。对颐和家园业主委员会要求另增开设47个检修孔，并配备扶梯和孔盖的问题，颐和家园业主委员会虽向法庭提供已为该小区的业主开设20个检修孔及配备扶梯和孔盖，但根据向法庭提供的施工图纸看，并没有违反图纸设计进行施工，并且图纸上已载明在维修房屋时应采取的途径，故对颐和家园业主委员会该项诉讼请求不予支持。对颐和家园业主委员会要求修复小区内已损坏路面及小区监控系统的问题。根据有关法律规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。颐和家园业主委员会对此虽向法庭提供路面毁损的照片，但该照片是否在保修期限内拍摄不能证明，且根据《建设工程质量管理条例》之规定，建设工程的保修期限为2年，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算，而该工程于2006年5月25日竣工验收合格，故已超过保修期限，故对颐和家园业主委员会该项请求不予支持。对小区内的监控系统的维修问题，根据灌南县颐达物业管理有限公司移交给颐和家园业主委员会的该小区相关设施及资料（15间物业用房、南北两间门卫值班室、一台电脑、南北电动门各一辆、活动楼梯一个、物业用的电表卡、水表卡、办公桌两张、椅子四张、小区内两个活动场所的器材、小区平面图、住宅及门面房业主清册）看，未向灌南县颐达物业管理有限公司移交监控系统，而是在施工中为了保护财产临时安装的，现自愿将该设备赠与颐和家园业主委员会，如需维修应由该小区的物业管理公司承担，故对颐和家园业主委员会该项请求不予支持。对颐和家园业主委员会要求补足小区物业用房（389.95平方米）的问题，在开发建设灌南县颐和家园时，已按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，且颐和家园业主委员会与灌南县颐达物业管理有限公司均已认可15间物业管理用房，原审法院已作出判决。现双方对物业管理用房的包括内容理解有歧义，颐和家园业主委员会认为提供的南、北门卫室，北门的水泵房、楼梯间、开闭所属公共设施用房，不作为物业管理用房；而则认为在设计时已经确定下来物管面积是多少，且现留下的物管面积已达到国家有关法律规定。另根据业主委员会的职责看，颐和家园业主委员会要求再配备物管用房无事实和法律依据，故对其请求不予支持。对颐和家园业主委员会要求维修小区内部分业主房屋出现的问题，因该小区内的业主在与昊翔公司签订商品房买卖合同时，已向业主提供住宅使用说明书及住宅质量保证书，如房屋出现质量问题，可以由该房屋的业主向昊翔公司主张权利。故对颐和家园业主委员会该项请求不予支持。为了保护当事人的合法权益不受侵犯，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定，
判决如下：驳回灌南县颐和家园业主委员会的所有诉讼请求。案件受理费300元，由灌南县颐和家园业主委员会负担（已交纳）。
上诉人颐和家园业主委员会不服一审判决向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、建设单位应当按照规划条件进行建设，一号楼后的最西边三间车库应当拆除。2、为方便维修又避免踩坏屋瓦，应建有维修空间和固定扶梯。3、小区道路被上诉人未与上诉人办理交接并已损坏，小区道路是商品房买卖合同的组成部分，应当满足使用要求。4、为加强安全防范设施建设和管理，监控及报警装置是必须配备的。5、被上诉人配置的物业服务用房没有达到法律规定的要求。6、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。7、被上诉人应当移交物业产权资料和技术资料。上诉人作为依法成立的业主自治组织，为维持业主的权益，依法以自己名义主张权利，一审法院以物权法第八十三条驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人昊翔公司和昊翔公司灌南公司共同辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人的诉讼主张与物业管理无关，明显超越了法律赋予的职权范围，其上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依据二审期间双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议焦点问题与一审期间双方争议相同，对于双方争议问题，原审法院已经做出详细的分析与说明，
本院认为原审判决对于争议问题的处理与认定并无不当，应当予以支持。上诉人所提出的上诉请求与理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（颐和家园业主委员会已预交），由上诉人颐和家园业主委员会负担。本判决为终审判决。
审 判 长 童 衡
审 判 员 赵 玫
代理
审判员 刘 领
二〇一三年九月十日
书 记 员 孙海荣法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自