宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬东民初字第825号
原告：余其满。
委托代理人：袁甜甜，上海市南星律师事务所律师。
被告：邵文义。
委托代理人：董云龙，浙江甬望律师事务所律师。
委托代理人：张寅，浙江甬望律师事务所律师。
原告余其满诉被告邵文义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月28日立案受理，依法由
代理
审判员施益适用简易程序于2013年7月25日公开开庭进行了审理。原告余其满的委托代理人袁甜甜、被告邵文义的委托代理人董云龙、张寅到庭参加诉讼。案经庭外和解未成，本案现已审理终结。
原告余其满起诉称：原、被告于2013年2月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于宁波市江东区百丈南路6号的房屋租赁给原告开设宾馆使用，租期15年。合同约定被告协助原告办理审批许可证等，消防不合格原告有权要求解除合同。同时被告于2013年2月28日出具承诺书，承诺2013年3月15日之前办出街道证明和建设工程施工许可证，超过多少日期则房租起始时间顺延同样的日期。合同签订后，原告按约支付定金320000元，并积极向各部门申请办理安全鉴定，但被告不配合有关部门进行现场检查，拒绝让安检人员进入现场，导致涉案房屋至今未获得施工许可证和消防许可证，原告一直无法开展装修和经营使用，至今为止，该房屋未交付原告占有使用。综上，原、被告之间的合同实际已无法履行，故诉至法院，请求法院判令：
一、解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；
二、被告立即返还原告已支付的房租定金320000元；
三、被告赔偿利息损失5523元（按已付款总额，自支付之日起到起诉之日按银行同期贷款利率计算），实际计算至全部款项偿还之日止；
四、被告承担本案的律师费8000元。
被告邵文义答辩称：
一、原告诉称与事实不符，被告无任何违约行为。被告虽然在事先书写的承诺书中签名，并不代表被告有义务办理街道证明许可证，合同明确约定被告只是协助原告办理消防审批，且至今为止原告未在消防部门提出审批。根据相关规定，向有关部门提出消防审批的责任在原告方，被告只是最大程度协助原告履行合同中的条款，并且未办理街道证明和施工许可证并不是解除合同的条件。双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定原告已经实地查看，对房屋实际现状已经充分了解，原告作为经济型酒店的专业投资人，对房屋是否适合开设酒店比任何人都清楚；
二、本案造成合同不能履行的真正原因，是原告不愿意继续履行合同，原告春节后迅速对涉案房屋进行装修，被告没有任何阻拦，后原告中途停止施工、撤离现场后对装修遗留的善后问题置之不理，不仅构成违约，也给被告造成重大损失，该部分损失要求原告赔偿；
三、原告要求返还定金及赔偿利息损失无事实和法律依据。被告收到原告的定金是300000元，而非320000元。根据合同约定，原告申请消防许可截止时间是2013年4月6日，首期租金也应在2013年4月6日支付，而原告既没有支付首期租金也没有通过消防审批。综上所述，本案系原告单方违约所致合同不能履行，故同意解除双方之间的《房屋租赁合同》，但原告要求返还定金及赔偿利息损失无充分依据，请求法院驳回。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.原告余其满提供《房屋租赁合同》一份、房屋产权证明资料一套（均系复印件），拟证明被告是位于宁波市江东区百丈南路6号1、2、3、4、5、8幢房屋的所有权人，并且原、被告之间存在租赁合同的关系，合同约定被告有协助办理消防审批许可的义务。同时原告庭审陈述称，合同文本由被告提供，双方于2013年2月5日签订，因签订时较匆忙，部分内容为空白。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，认可被告是位于宁波市江东区百丈南路6号1、2、3、4、5、8幢房屋的所有权人，双方于2013年2月5日签订《房屋租赁合同》一份，因签订时较匆忙，部分内容为空白，但被告认为根据合同的约定消防不合格原告才有权解除合同，因至今为止原告未办理相关手续，故原告无权解除合同。
本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。2.原告余其满提供个人通存业务回单（原件）、银行转帐回单各一份（打印件），拟证明原告按约将共计320000元租房定金汇入被告指定的帐户，被告确已收到。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，认可曾收到原告向其支付的共计320000元，但被告认为按照合同约定其于2013年2月6日收到的300000元为租房定金，但原告于2013年3月27日支付的20000元并非租房定金，其中8000元是涉案房屋设计被告垫付的钱，12000元是原告归还欠被告的钱。
本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，且其认可收到原告支付的租房定金300000元，对该事实本院予以确认。原告虽主张其于2013年3月27日向被告另外支付租房定金20000元，但结合原、被告签字确认的《房屋租赁合同》第二十条关于定金数额的约定及款项支付的时间，原告的该项主张缺乏充分证据予以证明，故本院对此不予采信。3.原告余其满认为根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，被告应当知道其有义务协助原告办理消防审批许可，且被告于2013年2月28日出具了《承诺书》表明其承诺于2013年3月15日前办理出街道证明和施工许可证。后原告积极准备各种审批所需材料，但被告一直不肯在《房屋安全鉴定申请书》上签字，原告只好委托律师发函要求被告签字，原告在被告签署完《房屋安全鉴定申请书》后，再次委托律师发函告知被告将对涉案房屋展开现场勘查，但被告本人以多番理由推却办理，勘验当天也未出现。原告在提起诉讼时亦向本院申请对涉案房屋进行安全鉴定。为证明上述主张，原告提供《承诺书》一份（原件）、建设工程消防设计备案申报表、建筑工程施工许可申请材料、宁波市安质总站工程安全质量监督登记受理流程表、房屋安全鉴定申请书各一份（均系复印件）、律师函两份（均系复印件）。同时原告庭审陈述称，根据《宁波市城市房屋使用安全管理条例》的有关规定，房屋装修额在300000元以上或建筑面积超过300平方米的，应当在开工前取得建设工程施工许可证，本案原告承租的面积为2500平方米，其应当在进场装修前取得建设工程施工许可证。经质证，被告对《承诺书》的真实性无异议，但认为《承诺书》上的内容均是原告事先找人写好，被告受原告逼迫仅在《承诺书》末尾签了名。对建设工程消防设计备案申报表、建筑工程施工许可申请材料、宁波市安质总站工程安全质量监督登记受理流程表的真实性、合法性、关联性均有异议，上述材料被告根本未见到过，涉及被告需要配合的条款并不明确，且原告并没有相关安监部门正式的原件。两份律师函系复印件，真实性不予认可，无法确认被告是否收到过上述函件。对房屋安全鉴定申请书的真实性无异议，认可被告签字的真实性，并认为据此可以证明被告是积极配合原告办理相关手续。
本院认为，原告要求对涉案房屋的房屋进行安全鉴定的申请，未能提供充分证据予以证明，故本院依法不予准许。因被告认可《承诺书》中被告签名的真实性，且未能提供充分证据证明该《承诺书》的签署存在欺诈、胁迫等情形，故本院对《承诺书》的真实性予以认定。建设工程消防设计备案申报表、建筑工程施工许可申请材料、宁波市安质总站工程安全质量监督登记受理流程表均系复印件，尚不足以证明系相关行政部门出具，在原告未能提供其他充分证据佐证的情况下，本院对此不予认定。原告提供的两份律师函均系复印件，未有被告签收的有效依据，可以证明原告曾委托律师发函要求被告配合办理有关涉案房屋的安全鉴定事项，对该事实本院予以认定。因被告对《房屋安全鉴定申请书》的真实性无异议，故本院对此予以认定。4.原告余其满提供照片二张（均系复印件），拟证明涉案房屋现状堪忧，可能是危房，不适合出租开设宾馆。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片系复印件，难以反映拍摄的系涉案房屋。
本院认为，原告提供的上述证据系复印件，尚不足以证明系涉案的房屋的实地状况，在原告未提供充分证据佐证的情况下，本院对此不予认定。5.原告余其满提供律师费发票一张（原件），拟证明原告为处理涉案纠纷花费律师费计8000元。经质证，被告认为该证据与本案无关。
本院认为，原告提供的上述证据虽系原件，但尚不足以证明系处理涉案纠纷必需支出的费用，故本院对此不予认定。6.原告余其满提供音频光盘一张（原件），拟证明安监部门的鉴定人员在2013年4月23日去涉案房屋现场办理安全鉴定，被告本人未出现，后律师打电话告知被告，被告不履行配合义务并以需要董事会同意为由拒绝。原告提供视频光盘一张（原件），拟证明原告一直未占有使用涉案房屋，被告一直催促原告进场装修，并表示先进场装修后补办手续。经质证，被告对上述两张光盘的真实性、合法性、关联性均有异议，认为音频光盘无通话记录对应，也不清楚通话的对象。视频光盘的内容不能明确谈话时间、地点且也无法确认视频中的人物是否系被告，上述证据反而能表明原告为推卸不履行合同的违约责任而早做准备。
本院认为，原告提供的上述光盘资料均系原告单方面制作并出具，其中涉及的案外人并未出庭接受质证，且原告亦未提供充分证据予以佐证，故本院对此不予认定。7.被告邵文义提供施工现场照片二十九张（均系打印件）、施工合同一张、收据二张（均系原件），拟证明被告已将涉案房屋实际交付给原告，但原告只进行部分施工后就撤离施工现场，留有大量建筑垃圾未处理，被告为将涉案房屋恢复原状而垫付工程款143000元。经质证，原告对照片的真实性、关联性有异议，认为不能证明被告主张。对施工合同、收据的真实性、关联性均有异议，原告认为被告若要求赔偿损失应该在举证期限内提起反诉。
本院认为，被告提供的照片系打印件，尚不足以证明系涉案的房屋实地施工状况，在被告未提供充分证据佐证的情况下，本院对此不予认定。被告要求原告赔偿为将涉案房屋恢复原状而支付的工程款，但因其未对此在法定期限内提起诉讼，故本院对此不予处理。8.被告邵文义提供《房屋租赁合同》一份（原件），拟证明因原告向被告表示不想继续租赁涉案房屋，被告为减少损失只得将房屋另行出租。同时被告庭审陈述称，被告另行出租房屋计算租金的起始时间为2013年8月，当时原告已经向人民法院提起诉讼要求解除合同，被告是为了避免损失扩大，才找其他租户，不属于违约。经质证，原告对该证据的真实性、关联性均有异议，认为原、被告之间未办理过任何解除合同的手续，被告和另一方签订租赁合同，是属于被告违约。
本院认为，原告提供的上述证据系原件，结合原、被告庭审陈述，可以证明被告于2013年6月5日与案外人签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋租赁给案外人。对该事实本院予以认定。本院经审理，认定事实如下：被告是位于宁波市江东区百丈南路6号1、2、3、4、5、8幢房屋的所有权人。2013年2月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告租赁位于宁波市江东区百丈南路6号房屋用于开设宾馆使用，并约定了租金及付款方式、双方的权利义务等事项，其中合同的第七条约定，被告协助原告审批消防合格证，消防不合格原告有权要求解除合同，双方互不付违约责任；第二十条约定，该合同经原、被告签名或盖章后成立，自原告向被告支付定金人民币叁拾万元后正式生效。上述合同签订后，被告收到原告于2013年2月6日向被告支付的涉案房屋租房定金300000元。2013年2月28日，被告签署《承诺书》一份，承诺在2013年3月15日之前办理出街道证明和施工许可证。如果超过2013年3月15日多少日期，房租起始日顺延同样的日期。原告曾委托律师发函要求被告配合办理有关涉案房屋的安全鉴定事项，后被告在《房屋安全鉴定申请书》上签字确认。被告于2013年6月5日与案外人签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋租赁给案外人。
本院认为，当事人应当根据法律规定或合同约定全面履行自己的义务。原、被告于2013年2月5日签订的《房屋租赁合同》应系原、被告真实意思的表示，该合同对双方当事人具有约束力。本案中，被告在原告提起诉讼后已将涉案房屋出租给案外人，原、被告之间的合同实际已不具备继续履行的条件，且原、被告均愿意解除双方之间的合同关系，故原告要求解除合同关系的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。该合同签订后，原告已按合同约定向被告履行了交付定金的义务，被告虽辩称其对相关建设施工许可证的办理负协助义务，但被告签署了《承诺书》，承诺在2013年3月15日之前办理出街道证明和施工许可证，且截至起诉日止，原告仍未取得建设工程施工许可证，被告亦辩称原告已进场并装修，但未能提供充分证据予以证明，故被告的上述辩称依据不足，本院依法不予采信，故原告有权要求被告返还定金，但结合本案，原告称因被告不配合办理有关部门进行现场检查至其无法装修并经营涉案房屋，而被告已在《房屋安全鉴定申请书》上签字确认，原告的该项主张依据不足，且原告亦未能举证证明合同不能履行的责任完全归于被告，原告在其权利的主张上亦存在一定的瑕疵，故本院酌情认定原告应对自身的行为承担20%的责任。原告虽主张其向被告支付租金定金320000元，但结合原、被告签字确认的《房屋租赁合同》第二十条关于定金数额的约定及款项支付的时间、双方庭审陈述，本院认定被告收取租房定金为300000元；其次，原告主张被告赔偿利息损失，但就本案来讲，双方就涉案房屋的建设施工许可证办理事项一直进行协商，且原告未能举证证明其在提起诉讼前向被告作出过解除合同、返还定金的意思表示，故原告要求被告支付利息损失的诉请，依据不足，本院依法不予支持；第三，原告提供的律师费发票尚不足以证明系处理涉案纠纷所必需支出的费用，故本院对原告要求被告支付8000元律师费的请求不予支持；第四，被告要求原告赔偿将涉案房屋恢复原状而支出的工程款，但其并未在法定期间内提起反诉，故本案中本院不予处理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、解除原告余其满与被告邵文义于2013年2月5日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告邵文义返还原告余其满定金240000元，该款于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告余其满的其他诉讼请求。如果被告邵文义未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6220元，减半收取3110元，由原告余其满负担872元，被告邵文义负担2238元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理
审判员 施 益
二〇一三年九月十日代
书 记员 徐贤聪 百度搜索“”