温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2013）温龙民初字第598号
原告：温州万科力天置业有限公司。
法定代表人：张瑜。
委托代理人（特别授权）：陈永旭。
被告：徐国和。
被告：郑秀娟。原告温州万科力天置业有限公司（以下简称：万科置业）与被告郑秀娟、徐国和商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月24日立案受理后，依法由
审判员李以后适用简易程序于2013年8月27日公开开庭进行了审理。原告万科置业的委托代理人陈永旭、被告徐国和到庭参加诉讼，被告郑秀娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年2月20，被告徐国和、郑秀娟作为买受人与原告签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：买受人购买原告开发的“润园”（推广名：万科龙湾花园）第6幢702号商品房，建筑面积175.48平方米，商品房单价为每平方米33013.80元，总价为5793262元；买受人应在合同签订当日支付首期房款1743262元，剩余房款405万元申请银行按揭贷款；买受人应按照银行要求积极提供按揭贷款所需全部资料，按揭贷款应在政策规定的按揭房款条件达到后20日内到达原告账户，否则按合同第八条承担逾期付款违约责任；因买受人未能办齐按揭手续的资料导致未能在合同约定的时间内按揭付款，责任由买受人自行承担，买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任；买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金等。合同签订后，被告徐国和、郑秀娟支付了首期房款1743262。嗣后，银行按揭放款条件达到，原告采取各种方式多次通知被告徐国和、郑秀娟按照合同约定办理按揭贷款手续，支付剩余购房款。但是，两被告收到原告的通知后，未按照约定及时办理按揭贷款手续，以致原告至今未能收到剩余购房款。故请求法院判令：1、判令被告徐国和、郑秀娟继续履行《商品房买卖合同》及附件，于判决生效之日起十日内配合办理合同备案手续并办妥银行按揭贷款手续支付剩余购房款405万元，逾期未支付则由被告徐国和、郑秀娟直接向原告一次性付清上述款项。2、判令两被告按日万分之三的标准支付应付购房款405万元的逾期付款违约金，自2012年9月5日起至判决确定的履行之日止。3、本案诉讼费由两被告承担。针对被告答辩内容，原告补充陈述：被告所说的合同签一半等着最低折扣不属实。二被告均已在商品房预售合同签字，被告所谓的没签字只是合同后面的两页，这并不影响合同的效力。另外，合同不能备案的主要原因是因为徐国和在家庭成员申报表里填写了两个未成年子女，因为其没有提供家庭成员身份，所以房管局没有办法备案。合同上的徐国和签字确实不是其本人所签，是他的妻子郑秀娟代签，指印是否为徐国和本人按印不清楚。原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、营业执照，2、组织机构代码，证据1-2以证明原告主体资格。3、被告徐国和身份证，4、郑秀娟身份证，证据3-4以证明被告主体资格。5、结婚证，以证明两被告系夫妻关系的事实。6、《购房人及家庭成员情况申报表》，以证明购房人徐国和、郑秀娟家庭成员还包括未成年子女徐冰妤、徐若伦。7、《商品房买卖合同》及其附件，以证明两被告作为买受人购买原告开发的“润园”（推广名：万科龙湾花园）第6幢702号商品房，建筑面积175.48平方米，商品房单价为每平方米33013.80元，总价为5793262元；买受人应在合同签订当日支付首期房款1743262元，剩余房款405万元申请银行按揭贷款；买受人应按照银行要求积极提供按揭贷款所需全部资料，按揭贷款应在政策规定的按揭放款条件达到后20日内到达原告账户，否则按合同第八条承担逾期付款违约责任；因买受人未能办齐按揭手续的资料导致未能在合同约定的时间内按揭付款，责任由买受人自行承担，买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任；买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金等。8、销售不动产统一发票，以证明被告徐国和、郑秀娟支付原告首期房款1743262元。9、温房售许字（2011）第017号商品房预售许可证，以证明2011年12月30日，原告取得开发建设润园项目商品房预售许可证。10、2012年7月15日的《补充说明》，以证明中国银行股份有限公司温州龙湾支行就按揭贷款放款条件做出说明。11、2012年7月20日的《补充说明》，以证明中国邮政储蓄银行有限责任公司浙江省温州市分行就按揭贷款放款条件做出说明。12、《预售证报备通知》，以证明中国邮政储蓄银行有限责任公司浙江省温州市分行已向浙江分行报备预售楼盘和商品房预售证。13、2012年8月15日的《验收证明》，以证明被告徐国和、郑秀娟购买的润园项目6号楼于2012年8月15日工程结顶。14、催告函，15、国内特快专递邮件详情单，证据14、15以证明原告多次通知被告徐国和、郑秀娟按约办理按揭贷款手续，支付按揭购房款。
被告徐国和辩称：原告诉状内容所说不属实。被告是在涉案商品房未开盘时向原告购买的，于2011年12月份签订合同，具体时间记不清楚了，合同内容是真实的，但是合同上我的签名不是我本人所签，是我老婆签的，我签字的合同只有签一半，指印是不是我本人所按我忘记了，对指印我不同意鉴定。我已经支付174万余元、还欠405万元属实，原告说我未能提供家庭成员资料而导致无法办理登记备案的说法不属实。原告也没有多次通知我办理按揭备案，去年年底找过我一次，说我的事情是特殊情况，原告承诺按照当时最低的折扣处理，我不同意，要求按现在的最低折扣处理，因为双方不能达成协议，所以没有办理备案。现在原告要求我继续履行合同，但没有按照他的承诺以第一期的最便宜的价格（大概是9折）执行，我没有办法继续履行；原告主张的违约金我也不同意支付。被告郑秀娟未作答辩。两被告均未向本院提供证据。原告提交的上述证据经庭审出示，被告郑秀娟没有到庭，视为放弃质证权利。被告徐国和对证据1-6、8-13的三性均没有异议。对证据7没有异议，但是认为合同中还有一张建议和要求，原告没有提供。证据14-15被告没有收到过。
本院认为，双方对证据1-13没有异议，上述证据亦符合有效证据的真实性、合法性及关联性法律特征，其证明力本院予以确认。至于被告认为证据7合同中还有一张建议和要求，但未能提供相应证据予以印证，且建议和要求也不属于合同实质内容的组成部分，现原告又未予确认，故被告的异议没有事实依据，不予采纳。证据14-15系原告邮寄给被告的函件，由于原告没有证据证明该邮件已由被告收讫，现被告也否认有收到该函件，故该证据相应的证明力不予确认。根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：被告郑秀娟、徐国和系夫妻关系，于2003年3月6日登记结婚。2012年2月20日，原告作为出卖人，被告郑秀娟、徐国和作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于温州市龙湾行政中心区、编号为温州市龙湾城市中心区A-09的地块的建设用地使用权；出卖人经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称润园（推广名：万科龙湾花园）。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为温州市房产管理局，预售许可证号为2011第017号。第三条，买受人所购商品房基本情况。买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目中的第6幢702号房，该商品房土地使用年限自2011年8月22日至2081年8月21日。该商品房设计用途为住宅，属框剪结构，层高3.15米，有阳台一个，其建筑样式为非封闭式，建筑面积175.48平方米。其中套内建筑面积148.20平方米，应分摊的共有建筑面积27.29平方米。第五条，计价方式与价款。该商品房价款按建筑面积计算，单价33013.80元／平方米，总金额伍百柒拾玖万叁仟贰佰陆拾贰元整。第七条，付款方式及期限。选择按揭付款，买受人采取银行贷款按揭方式付款，首期房款人民币1743262元应在签订合同当日支付给出卖人，剩余房款人民币4050000元，买受人申请按揭贷款。买受人应按照银行要求积极提供按揭贷款所需全部资料，按揭贷款应在政策规定的按揭放款条件达到后20日内到达出卖人即原告账户，否则按合同第八条承担逾期付款的违约责任；银行实际发放的按揭贷款金额少于买受人申请的金额时，买受人应在银行发放贷款之日起10日内付清差额部分，否则买受人按合同第八条承担逾期付款的违约责任；因买受人未能办齐按揭手续的资料导致未能在合同约定的时间内按揭付款的，责任由买受人自行承担，买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任；第八条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……。《商品房买卖合同》中的“徐国和”三字系被告郑秀娟代签，上摁有指印，被告郑秀娟也在合同上签字确认。合同签订后，被告郑秀娟已告知被告徐国和，被告徐国和未表示异议。被告郑秀娟、徐国和已于2012年1月13日向原告支付了预收购房款1743262元（即首期房款1743262元）。就涉案项目，原告于2012年7月15日与中国银行股份有限公司温州龙湾支行签订《房屋按揭合作协议》，于2012年7月20日与中国邮政储蓄银行有限责任公司浙江省温州市分行签订了《开发商住房贷款合作及担保协议》。2012年8月15日，上述商品房工程完成结顶工程。由于两被告至今未配合原告向房地产管理部门办理合同登记备案手续和银行按揭贷款手续，为此，原告提起本案诉讼。审理中，原告称2012年8月15日涉案房屋结顶后已经电话通知被告要求办理按揭贷款手续，但对该主张未提供充分证据。被告徐国和否认通知事实，确认原告于去年年底有找过其，并承诺按当时最低折扣处理但双方未达成一致意见。同时称其知道支付订金50万元买房子的事实，对预付购房款174万元是被告郑秀娟支付后告诉的，郑秀娟在签合同后也有告诉被告徐国和。同时被告徐国和主张如果原告降低房价（打8折），就同意配合办理合同备案登记和按揭手续，如果不能降价，则不能配合。对此，原告表示不能按照8折的价格与被告签订合同，认为被告已经明确表示不配合办理合同登记备案与按揭贷款手续，所以要求被告直接支付剩余的房款405万元，放弃要求两被告配合办理登记合同备案与按揭贷款手续的诉请。
本院认为：原告与被告郑秀娟、徐国和于2012年2月20日签订的《商品房买卖合同》，实为商品房预售合同，该合同双方主体地位平等，意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。虽然签订的《商品房买卖合同》中“徐国和”三字系被告郑秀娟代签，但是被告徐国和也承认其有在相同内容的合同上签过字，且不要求对签字上的指印予以鉴定确认；由于两被告系夫妻关系，被告徐国和确认双方对购买房屋、支付定金50万元和预付购房款1743262元都是知道和同意的，预付购房款票据上的付款方也是记录两被告的名字；合同签订后，被告郑秀娟也已告知被告徐国和，被告徐国和并未表示异议，因此足以推定被告徐国和对原告郑秀娟代其签订合同向原告购买商品房的行为是明知和同意的。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，原告作为合同相对人有理由相信被告郑秀娟享有以其夫妻共同的名义与原告签订《商品房买卖合同》的代理权，该代理行为应予认定有效。因此，足以认定两被告为涉案《商品房买卖合同》的一方当事人。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案原、被告已在《商品房买卖合同》第七条和合同附件八补充协议对付款方式作了明确约定。双方合同约定“按揭贷款应在政策规定的按揭放款条件达到后20日内到达出卖人即原告账户，否则按合同第八条承担逾期付款违约责任；因买受人未能办齐按揭手续的资料导致未能在合同约定的时间内按揭付款的，责任由买受人自行承担，买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任；买受人如未按本合同规定的时间付款，……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……。”涉案商品房工程于2012年8月15日完成结顶工程，符合政策规定的按揭放款条件已达到。被告以“如果原告降低房价（打8折），就同意配合办理按揭手续，如果不能降价，则不能配合”为由不予配合办理合同登记备案和银行按揭贷款手续，对此，原告表示不同意按照8折的价格与被告签订合同，认为被告已经明确表示不配合办理合同登记备案与按揭贷款手续，所以原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》及附件，直接支付剩余的房款405万元，并按日万分之三支付应付购房款405万元的逾期付款违约金，合法有据，本院予以支持。原告放弃要求两被告配合办理登记合同备案与按揭贷款手续的诉请，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，应予以准许。由于双方约定“按揭贷款应在政策规定的按揭放款条件达到后20日内到达出卖人即原告账户”，而原告未能提供充分证据证明其已通知被告办理按揭贷款以付清剩余购房款，现被告徐国和确认“原告在去年年底有找过我”，故被告知道按揭放款条件达到后的20天截止期限可以推定为2013年1月份底止，被告应自2013年2月1日起至判决确定履行之日止向原告支付违约金，原告违约金诉讼请求中超出部分，应不予支持。被告主张合同只签字一半但未予举证，本院不予采信，其要求按房价的8折购买房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告郑秀娟、徐国和继续履行《商品房买卖合同》及附件，于本判决生效之日起十日内向原告温州万科力天置业有限公司一次性付清405万元，并按日万分之三支付应付购房款405万元的逾期付款违约金，自2013年2月1日起至判决确定履行之日止。
二、驳回原告温州万科力天置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39200元，减半收取19600元，由被告郑秀娟、徐国和负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 李以后
二〇一三年九月十日代
书记员 张 璇