广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第712号原告（反诉被告）张卫民，男，汉族，1969年7月10日出生。委托代理人周霞辉，广东君言律师事务所律师。被告（反诉原告）吴丹丹，女，汉族，1982年10月14日出生。委托代理人莫冬雨，男，1983年1月7日出生，系被告的丈夫。委托代理人谭玲春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人吴军强，执行董事。委托代理人梁灼妹，女，1983年6月25日出生，系该公司员工。
原告张卫民与被告吴丹丹及反诉原告吴丹丹与反诉被告张卫民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司为第三人，由
审判员魏海涛独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人周霞辉，被告的委托代理人莫冬雨、谭玲春，第三人的委托代理人梁灼妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年2月27日经第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间服务就深圳市宝安区金地梅陇镇花园17栋4单元16B单位签订《房地产买卖合同》（编号8171211）。合同对转让价格、税费承担、付款方式及时问、办理过户时间及违约责任等相关事项进行了约定。合同签订后，原告完整适当地履行了合约项下的义务，并按合同约定于2010年2月28日出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。但被告却不能按合同约定时间足额付清首期款，并且提供虚假资料向银行申请按揭贷款，经原告催告后仍不能按合同约定履行相关义务。被告骗取银行贷款属涉嫌犯罪的违法行为，已导致原、被告双方的买卖合同没有法律履行基础，原告急于出售物业的合同目的无法实现，被告与第三人恶意串通，篡改合同，第三人员工戚克朝既代理本案被告吴丹丹同时，又作为居间方签署所有的合同，违反中介经纪人的一些行为规则，导致该案件的争议发生，被告利用伪造的高额房价合同及收据欺骗原告及银行已构成欺诈；被告至今在中国银行监管的首期款金额仅为11万元，也没有履行合同相关费用，原告完整适当地履行了合同中的所有义务，被告应承担违约的所有责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告之间的《房地产买卖合同》（编号8171211）；2、被告按合同约定向原告支付违约金共计340000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告答辩称，原告的事实和理由没有法律依据，第一、合同签订后，被告按照合同及相关的补充协议的约定，向原告支付了定金5万元，支付了首期款72万元，用于原告办理赎楼，同时在银行监管了11万元，被告在2013年6月28日知道中国银行取消了被告的贷款承诺函后，根据合同约定，在15天内已自行筹集资金82万元，将一次性支付给原告；第二、被告并没有向银行提供虚假资料，没有骗取银行贷款，原告也承认向银行所提供的资料并非被告提供的，因此原告所称被告没有按照合同约定足额付清首期款，导致了交易无法进行是不能成立的；本案没有履行的原因完全在于原告，由于房价上涨的原因，而借机以银行取消贷款为由拒绝履行合同，经被告多次书面催促后，仍然拒绝履行，责任在于原告；为了维护市场交易秩序的稳定被告认为双方之间的合同应当继续履行。
被告反诉称，2013年2月27日，原被告通过第三人签订了关于转让深圳市宝安区金地梅陇镇花园17栋4单元16B房的《房地产买卖合同》，合同约定成交价格为人民币170万元。2013年5月27日，原被告补充签订了《楼宇垫款协议书》。合同签订后，被告向原告支付了定金人民币5万元，监管了首期款人民币83万元，此后解冻了72万元至原告供楼账户用于还清银行欠款，剩余房款82万元由被告向银行申请贷款，银行向被告出具了《个人二手住房按揭贷款承诺书》。2013年6月27日，被告从第三人处得知银行取消了被告申请的《个人二手住房按揭贷款承诺书》。2013年6月28日，原被告通过第三人进行协商，被告表示将一次性付款进行交易，并要求原告尽快办理赎楼，共同办理剩余82万元的监管。2013年7月1日，被告向原告发出履约催告函复函和履约催告函告知原告已经凑齐资金人民币82万元，并要求尽快和被告办理监管和赎楼的事宜。此后，被告及第三人多次电话催促，原告一直拒绝接听，导致合同履行受阻。被告认为，原告在被告将首期款72万元转至供楼账户后，迟迟拒绝办理赎楼及配合办理剩余款项82万元的监管，其行为已经构成违约。为了维护被告的合法权益，特提出反诉，请求判令：1、原告继续履行合同（办理赎楼、注销抵押登记、配合被告办理82万元的资金监管、办理产权过户、交付房产等手续）；2、原告自2013年7月9日起以转让价为基数按日万分之四向原告支付迟延履行违约金至履行合同为止；3、本案诉讼费用由原告承担。
原告反诉答辩称，第一、被告在向银行提供虚假的合同和定金收据，骗取贷款后，至今仍不承认该行为为其所为，反而诬告原告张卫民，这是令原告无法接受并且觉得被告没有履约的诚意；第二、原告在签署房地产买卖合同时，第三款第二项支付日为10日内，但戚克朝并未将该合同原件给原告，后原告在向第三人了解时拿到的复印件，该合同的时间已经由10日内改成90日内，而且更改的痕迹明显；第三、原告与被告的两个代理人戚克朝、莫冬雨签署的《楼宇垫款协议书》和《二手楼交易定金委托监管协议》是双方协商一致对房地产买卖合同定金的金额和支付时间和支付方式的变更，但被告认为该72万元是作为定金用来办理赎楼，该72万元并非被告所支付的首期款；第四、原告提交的证据补充协议中，戚克朝在居间方处签名，已经明确跟单方为戚克朝，其一会儿作为第三方签字，一会儿作为被告的全权公证代理人签字，涉嫌双方代理严重侵害原告的合法权益。综上，被告的行为已导致该二手房买卖合同无法履行，请求法庭驳回被告的反诉请求。第三人对于原告和起诉和被告反诉答辩称，1、双方对付款问题出现纠纷（当时的贷款承诺书被撤销以后，双方要按照合同约定一次性付款，但是在协商过程中，原告认为一次性付款不能接受，不同意继续履行合同）时，第三人已组织双方多次协商，但双方未能达成一致的意见；2、第三人并未串通被告吴丹丹篡改合同，而且第三人就此单的跟单人为曹智明，并非原告所述的戚克朝，第三人在此单的跟单过程中已经尽了中介的义务。
经审理查明：2013年2月27日，原被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告将位于深圳市宝安区龙华街道梅龙路与布龙路交界处金地梅陇镇花园17栋4单元16B房转让给被告，建筑面积88.44平方米，房产用途为住宅，转让成交价人民币170万元；被告在签署本合同时向原告支付定金人民币1万元，在签署合同之日起7日内再向原告支付定金人民币4万元；第二部分房款为人民币165万元，被告应于签署本合同之日起90日内付清首期款（以银行承诺贷款为准），该房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内被告需按银行贷款承诺的金额，多退少补应付的首期房款，被告应于约定的应付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，双方须于银行出具贷款承诺书之日（若原告需办理赎楼手续的，则在原告赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日起）三日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；如被告无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则被告应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款；该物业处于抵押状态，原告委托担保公司融资赎楼，原告须于签署本合同之日起5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；放款时间、方式为：房地产过户转让手续办理完毕，即被告领取被告名下的新房地产证后，由监管机构按监管协议的约定支付给原告，如被告办理银行按揭，则银行贷款承诺之金额由银行按照约定支付给原告；双方约定交易的所有费用由被告支付，交楼日期为原告收齐全部房款之日起三日内，附带家私电器交付，按双方签字确认的清单交付家私电器，被告给付之房款已涵盖家私电器，无需再另行付款；如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收被告已支付的定金；如原告未按照本合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还被告已支付的定金。合同签订后，被告向原告支付了定金人民币5万元。2013年2月28日，原告出具委托书，就其所有的深圳市宝安区龙华街道梅龙路与布龙路交界处金地梅陇镇花园17栋4单元16B房，委托深圳市万通融资担保有限公司、叶慧、曹智明等人为代理人，自2013年2月28日至2014年2月27日期间以其名义办理赎楼贷款、银行按揭贷款或抵押贷款手续，代为签署借款合同、抵押合同、借款借据等一切文件等。2012年4月26日，被告出具委托书，就其欲购买深圳市宝安区龙华街道梅龙路与布龙路交界处金地梅陇镇花园17栋4单元16B房，委托戚克朝为代理人，自2013年4月26日至2014年4月25日期间以其名义办理购买上述房产的相关手续，办理银行按揭贷款或抵押贷款手续，代为签署借款合同、抵押合同、借款借据等一切文件等。2013年5月24日，原被告签订了一份《补充协议》，约定双方一致同意被告补偿原告自3月27日到赎楼结清日所产生的所有利息约人民币8000元，以及此期间租金人民币7000元，若被告赎楼时间延误至6月份赎楼，被告承担当期赎楼利息，原告红本赎出时交房给被告。当日，被告向原告支付了上述补偿金人民币15000元。2013年5月27日，原被告和中国银行股份有限公司深圳龙华支行签订了一份《二手楼交易定金委托监管协议》，约定原被告双方自愿将交易涉案房产的定金人民币72万元委托中国银行股份有限公司深圳龙华支行进行监管。当日，原被告和中国银行股份有限公司深圳龙华支行签订了一份《二手楼交易资金委托监管协议》，约定原被告双方自愿将交易涉案房产的资金人民币11万元委托中国银行股份有限公司深圳龙华支行进行监管。2013年5月27日，原被告签订了一份《楼宇垫款协议书》，约定双方就赎楼的相关事宜达成协议，原告出售物业仍抵押在深圳工商银行，现还欠银行约人民币72万元，被告自愿提前支付楼款为原告用于该业务还清贷款、注销抵押等手续，楼款约人民币72万元，被告提前支付楼款后，原告应当积极协助被告或经纪方办理相关手续，不得单方撤销交易，该物业产权过户到被告名下后，原告应将收取的楼款优先偿付或从总楼款中直接抵扣本协议第一条楼款。2013年6月13日，原被告双方签订了一份《划款委托书》，对上述《二手楼交易定金委托监管协议》中监管的资金人民币72万元的处理达成一致意见，委托中国银行股份有限公司深圳龙华支行将72万元划入原告的账户中。2013年6月12日至6月20日期间，被告在高州市人民医院住院并于2013年6月13日生产一女婴。原告就购买涉案房产，向中国银行股份有限公司深圳龙华支行申请银行按揭付款，申请资料中的《房地产买卖合同》显示转让成交价为205万元，同时还有一张原告出具的35万元定金收据，原被告双方当庭均表示没有签署申请资料中的《房地产买卖合同》，对定金收据的真实性均不予认可，被告承认没有向原告支付过35万元的定金。由于以上申请资料涉嫌造假，中国银行股份有限公司深圳龙华支行没有发放银行贷款，第三人在庭审中称其于2013年6月20日知道银行拒绝发放贷款的事实并于2013年6月22日、23日左右通知被告，原告于2013年6月24日到银行核实该事实，被告称其于2013年6月28日通过第三人的员工和原告得知的银行拒绝发放贷款的事实。2013年6月25日，原告向第三人的员工曹智明发出《履约催告函》，称原告于2013年6月24日持中国银行股份有限公司深圳龙华支行于2013年6月6日和9日出具的两份《个人二手住房按揭贷款承诺书》复印件核实相关情况，该行告知原告因被告涉嫌提供虚假资料骗取银行贷款，银行已经撤销该两份《个人二手住房按揭贷款承诺书》，该行向原告出示了205万元的合同及35万元的定金收据，现原告告知被告，因银行已终止被告的贷款申请和首期款监管事项，请被告收到函件之日起5日内办妥首期款监管和申请银行按揭的所有相关事项，并且书面回复，若被告故意拖欠办理手续并拒绝协商，原告将诉诸法律途径。同时该函件说明因没有被告的有效送达地址，故该函件寄至第三人处转交被告。2013年6月28日，原告和被告的丈夫及第三人的工作人员进行了协商，当晚及次日，被告的丈夫和原告、原告的代理人电话进行了沟通，被告提出愿意剩余房款不再采用银行按揭的方式，而是一次性付款支付给原告，原告要求先收回存放在银行的35万元定金收据原件后再协商合同履行的后续事宜。2013年7月1日，被告做出《履约催告函回复》，称被告没有见过35万元的定金收据，被告给原告的金额为定金5万元和银行资金监管83万元（其中72万元已经解冻到原告的银行账户用于赎楼），被告根据合同约定如被告无法取得银行贷款承诺函，被告应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款，被告于2013年6月27日得知银行已经取消被告的按揭贷款，被告已经自行凑齐应交款，等待原告和被告继续履行合同。同日，被告由出具一份《履约催告函》，称被告支付72万元至原告的银行账户用于赎楼，但原告一直没有配合居间方去赎楼，现被告愿意根据合同约定一次性付款的形式把合同相关义务履行完毕，请原告收到此函后五日内陪同被告的丈夫、委托代理人戚克朝完成赎楼并完成一次性付款的银行资金监管，并办理过户手续。上述两份函件被告邮寄至涉案房产的地址，但没有送达至原告。2013年7月8日，被告的丈夫莫冬雨在中国农业银行股份有限公司深圳锦绣江南支行的账户上转入人民币82万元。2013年7月8日，被告委托律师向原告发出律师函，称被告已经向原告支付了定金5万元，监管了首期款人民币83万元，此后解冻72万元至原告的供楼账户用于还清银行欠款，剩余房款82万元由被告向银行申请贷款；2013年6月27日，被告从第三人处电话得知银行取消了被告申请的《个人二手住房按揭贷款承诺书》；2013年6月28日，被告与原告协商，被告表示将选择一次性付款进行交易，此后被告已经凑齐资金人民币82万元，要求原告尽快和被告办理监管及赎楼手续，但被告及第三人多次电话催促，被告拒绝接听，导致合同履行受阻。要求原告收函后联系被告尽快办理监管及赎楼手续，继续履行合同，办理产权过户。该函件被退回，原因是本人不在深圳。2013年7月3日，原告向本院提起诉讼，被告于2013年7月13日收到本院送达的起诉状。庭审中，原告认可向被告收取了定金5万元，另有被告支付的72万元赎楼款在原告的账上。被告要求继续履行合同，表示愿意一次性将剩余购房款人民币93万元支付给原告。另查明，涉案房产尚未办理赎楼和注销抵押登记手续。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的房地产证、《房地产买卖合同》、委托书、履约催告函及快递单、名片、《补充协议》、短信记录；被告提交的《房地产买卖合同》、《补充协议》、《楼宇垫款协议书》、定金收据及POS单、《二手楼交易定金委托监管协议》、《二手楼交易资金委托监管协议》、划款委托书、公证书及发票、名片、录音记录、回复函及邮件回单、催告函及邮件回单、《二手楼资金代管协议书》、律师函及邮件回单、改退批条、资金流水证明及银行卡号、结婚证、家私清单、房地产权抵押登记查询表等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，被告已经向原告支付了定金人民币5万元和赎楼款人民币72万元，在合同约定的期限内办理首期款11万元的资金监管手续，由于被告涉嫌向银行提交虚假的贷款资料，银行明确表示取消被告的按揭贷款，被告的该行为属于履行合同过程中存在过错，但不属于合同约定的违约情形，根据《房地产买卖合同》的约定，被告应于获知无法取得银行贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款，此时被告应当向原告一次性支付剩余购房款人民币93万元，被告也在2013年6月28日已经明确向原告表示愿意一次性支付剩余购房款，但原告在收到被告已经支付的赎楼款后没有办理赎楼手续，反而在合同约定的被告付款期间内向本院提起诉讼，要求解除原被告签订的《房地产买卖合同》，原告以诉讼的方式表明其不愿再继续履行《房地产买卖合同》，原告的行为已经构成根本性违约。故原告请求解除合同并要求被告支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据法律规定，被告作为守约方有权要求原告继续履行合同，原告应当按照合同约定办理赎楼手续并注销抵押登记，在赎出房地产证原件之日起三日内协助原告签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，同时根据《补充协议》的约定，原告应当在赎出红本房地产证原件时将涉案房产交付给被告。由于被告在庭审中表示愿意一次性将剩余购房款人民币93万元支付给原告，本院予以准许，被告应当在办理递件过户手续时将剩余购房款人民币93万元支付给原告，办理上述事项的所有费用由被告承担。被告诉请原告支付迟延履行违约金。
本院认为，被告向银行申请按揭的资料中存在造假的嫌疑，虽然付款方式并不影响合同的履行，被告可以通过一次性付款的方式继续履行合同，但原告因为虚假资料的存在对合同履行提出抗辩并无不当，考虑到被告自身在履行合同过程中存在过错，被告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、原告张卫民应当继续履行其于2013年2月27日和被告吴丹丹签订的《房地产买卖合同》，原告张卫民于本判决生效之日起十日内办理深圳市宝安区龙华街道梅龙路与布龙路交界处金地梅陇镇花园17栋4单元16B房的赎楼和注销抵押登记手续，原告张卫民于赎出上述房产的房地产证原件之日将上述房产交付给被告，原告张卫民于赎出上述房产的房地产证原件之日起三日内协助被告吴丹丹签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，将上述房地产过户登记至被告吴丹丹名下，被告吴丹丹于办理上述房产的递件过户手续之日向原告张卫民支付购房款人民币93万元，办理上述事项的所有费用由被告吴丹丹承担；
二、驳回原告张卫民的诉讼请求；
三、驳回被告吴丹丹的其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3200元，由原告负担，受理费原告已预交；反诉受理费人民币3000元、保全费人民币5000元，由原被告各负担人民币4000元，反诉受理费及保全费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一三年九月十日
书记员 张 敏
书记员 张晓玲附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：百度搜索“”