西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）莲民三初字第00979号原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司，住所地西安市桃园南路29号。法定代表人ＸＸ平，该公司总经理。委托代理人杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。被告（反诉原告）靳海军，男，1952年3月11日出生，汉族。委托代理人白文军，男，1958年3月1日出生，汉族。
原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司（以下简称锦园物业公司）诉被告（反诉原告）靳海军物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）锦园物业公司委托代理人杨建军，被告（反诉原告）靳海军委托代理人白文军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）锦园物业公司诉称，靳海军系锦园小区5A1101号房屋业主，自2012年1月起至2012年7月期间靳海军未支付物业费、采暖费、电费、热水费、水费等，共欠上述费用17959.99元。锦园物业公司多次向被告通知交费，靳海军拒不支付，锦园物业公司无奈诉至法院，请求：1、被告靳海军支付截止2012年7月31日电费、采暖费、热水费、水费、物业费等共计17959.99元；2、被告靳海军承担违约金847.46元；3、被告靳海军承担本案的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）靳海军提出反诉并辩称，欠缴物业费用属实。但由于2010年6月28日，靳海军的对门邻居向锦园物业公司反映其客厅漏水，锦园物业公司找到靳海军家中检查，将靳海军家中卫生间、墙内座便器、水箱、健身房等处全部砸开，但未找到漏水水源。后发现是屋顶漏水，顺着屋顶和墙中缝流下导致靳海军邻居家客厅漏水的。但锦园物业公司在将靳海军家中装修砸坏后，没有对靳海军家中装修进行恢复，靳海军自行花费32000元进行维修，后找到锦园物业公司要求进行装修赔偿，其置之不理，故靳海军无奈拒交物业费用，现提出反诉，要求锦园物业公司承担其装修损失32000元并承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）锦园物业公司就反诉辩称，靳海军的反诉主张系侵权纠纷，与本案锦园物业公司主张的物业合同纠纷并非同一法律关系，锦园物业公司不是物业的所有权人，物业的所有权人是业主，靳海军反诉锦园物业公司承担维修义务，属于主体错误。靳海军隔壁家中漏水的原因现在尚不明确，反诉原告没有证据，物业公司的义务是对公共设施进行维护，靳海军所诉不是锦园物业公司的义务，故请求法院驳回靳海军的反诉请求。
经审理查明，靳海军系西安市锦园小区5A1101号房屋业主，锦园物业公司系锦园小区的物业管理公司。2009年9月29日，西安市锦园小区业主委员会与锦园物业公司签订《西安锦园小区物业服务合同》一份，合同约定，锦园物业公司服务的内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、公共场所、物业共用部位的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护管理；5、机动车和非机动车的停放管理；6、维护公共秩序，协助管理安全、消防等事项；7、装饰装修管理服务；8、国务院《物业管理条例》第二十九条档案资料管理；9、其他按政策规定的管理服务。该协议第九条约定，物业服务费用按月交纳。已入住业主应于每月7日前交纳当月物业服务费用和上月产生的其他费用。业主或物业使用人违反合同约定未能按时如数交纳物业服务费用和代收费用及公摊费用的，应按日万分之五的标准向锦园物业公司支付滞纳金。合同期限为3年，自2008年12月1日起至2011年11月31日止。该物业合同签订后，双方如约履行。合同期限届满后，锦园物业公司继续在锦园小区履行物业管理的义务。2010年6月，该小区5A1102号房屋业主柴琴（被告靳海军隔壁业主）向锦园物业公司反映其客厅漏水，锦园物业公司派工作人员到靳海军家中检查，将靳海军家中卫生间、墙内座便器、水箱、健身房等处装修砸开，但未在靳海军家中找到漏水水源。靳海军因在其家中寻找漏水水源，从砸开部位看并非其装修导致5A1102号房屋漏水，认为锦园物业公司在处理过程中有责任，要求其承担恢复装修的损失，锦园物业公司认为与其无关，不予承担。靳海军从2012年1月开始欠缴各种物业费用，至2012年7月31日欠缴电费、采暖费、热水费、水费、物业费等共计17959.99元。本案在审理过程中，本院审判人员询问该小区5A1102号房屋业主柴琴，该业主称至今也没有明确其房屋漏水的原因且其房屋现仍有漏水现象，但物业公司没有维修。被告靳海军在本案中提出反诉，要求锦园物业公司赔偿其装修损失32000元，并向本院提交鉴定申请，请求对锦园小区5A1102号房屋漏水的原因进行鉴定并对其家中装修被砸造成的维修费用进行评估。本院经西安市中级人民法院司法技术室委托陕西信远建筑工程司法鉴定所进行鉴定。在鉴定过程中，因需要查明漏水水源，鉴定机构提出需对5A1101号房屋二层卫生间地面进行蓄水试验，但靳海军认为该卫生间为木地板，蓄水试验会对房屋造成二次受损，不同意进行蓄水试验，鉴定机构认为，因当事人未能提供该房屋的图纸以及不同意进行蓄水试验，无法查明5A1102号房屋漏水的原因，故将鉴定案件退回。上述事实，有物业合同、物业费用欠款明细单、庭审笔录等在卷为证。
本院认为，锦园小区业主委员会代表该小区业主与锦园物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法，系合法有效合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。锦园物业公司已经按照合同约定的义务提供物业服务，靳海军作为锦园小区5A1101号房屋业主，理应按照双方物业合同约定按时交纳物业管理的各项费用。靳海军提出因5A1102号房屋漏水造成其家中装修被砸，故锦园物业公司应承担其装修损失。
本院认为，关于锦园小区5A1102号房屋漏水的原因，被告靳海军申请司法鉴定，但由于当事人不能提供图纸及靳海军不同意进行蓄水试验，故漏水原因无法确定。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”靳海军没有证据能够证明5A1102号房屋漏水与其无关且造成其装修损失是锦园物业公司的过错造成，故其反诉请求不能成立，本院依法不予支持。锦园物业公司在物业管理合同约定期限届满后仍按照合同约定履行物业管理义务，故锦园物业公司主张被告靳海军支付2012年1月至2012年7月31日之间的物业管理费17959.99元及滞纳金的请求，符合法律规定及双方约定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）靳海军于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司2012年1月至2012年7月31日的采暖费、热水费、水费、物业费等各项费用共计17959.99元并支付违约金847.46元；
二、驳回被告（反诉原告）靳海军之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告靳海军承担（原告已预交，执行时由被告直接原告300元）；反诉费300元由被告靳海军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 栾 震
审判员 王 霞
审判员 王晓萤
二〇一三年九月十日
书记员 高 瑞法律链接：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”