浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2013）甬宁民初字第1515号
原告：宁海县××资源局0），住所地：宁海县××龙街道××路××号。法定代表人石××。委托代理人朱××。
被告：宁海荣××置业有限公司（组织机构代码证：57366815-5），住所地：宁海县××街道时代大道××-13。法定代表人王××。委托代理人叶×。
原告宁海县××资源局与被告宁海荣××置业有限公司为建设用地使用权出让合同纠纷一案，于2013年8月27日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月4日公开开庭进行了审理。原告宁海县××资源局的委托代理人朱××、被告宁海荣××置业有限公司的委托代理人叶×到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告宁海县××资源局起诉称：2011年4月25日，被告通过拍卖方式同时竞得宁海县桃源街道科二路南兴海路西22号-a、b地块。同日，双方分别签订a、b地块《国有建设用地使用权出让合同》。其中a地块合同约定，原告（出让人）向被告（受让人）出让兴海路西22号-a宗地国有建设用地使用权，面积47218平方米，每平方米8624元，出让价款407208032元；受让人分三期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，2011年5月25日前支付81441606元、2011年7月25日前支付122162410元、2011年10月25日前支付203604016元，受让人在竞拍时支付的定金66000000元抵作最后一期出让价款。b地块合同约定：原告（出让人）向被告（受让人）出让兴海路西22号b宗地国有建设用地使用权，面积47722平方米，每平方米8624元，出让价款411554528元；受让人分三期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，2011年5月25日前支付82310906元、2011年7月25日前支付123466358元、2011年10月25日前付205777264元，受让人在竞拍时支付的定金66000000元抵作最后一期土地出让价款。a、b地块合同均约定，若受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金。a、b地块合同还就土地出让其他相关事项作出约定。合同签订后，被告已按照合同约定支付a、b地块第一期和第二期出让价款，但第三期出让价款未能按约及时支付，扣除被告在竞拍时已支付的a、b地块定金132000000元，截止2013年8月19日，被告尚欠a、b地块土地出让价款277381280元。2013年8月20日，被告支付第三期a、b地块部分土地出让价款145083836.64元，2013年8月23日，被告付清第三期a、b地块土地出让价款余款132297443.36元，但被告未能支付逾期支付出让价款期间的违约金。为此，原告曾向被告催缴违约金未果。综上所述，原告认为，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，被告未能按约及时支付出让价款的行为构成违约，故起诉，要求被告立即支付逾期支付土地出让价款期间的违约金184578062.50元（其中a地块以145083836.64元为基数，从2011年10月26日计算至2013年8月20日，每日1‰，计违约金96335667.66元；b地块以132297443.36元为基数，从2011年10月26日计算至2013年8月23日，每日1‰，计违约金88242394.84元）。原告宁海县××资源局举证如下：1.国有建设用地使用权出让合同二份，证明合同约定的出让价款、付款方式、违约金计算方式。2.中国建设银行客户回单（2013年8月20日三份、8月23日一份），证明被告未在合同约定的期限内支付兴海路西22号a、b地块第三期出让价款，其行为构成违约，应按约支付违约金的事实。
被告宁海荣××置业有限公司答辩称：
一、被告未及时支付土地出让金系行使同时某某抗辩权，并非违约。1.土地存在不符合住宅小区开发要求的污染问题且未解决，被告无法正常开发。当被告准备投入建设该项目时，浙江省环境保护科学设计研究院出具了该项目环境影响报告书，指出：确定垃圾中转站卫生防护距离为100m，禁止在此卫生防护距离内规划建设居住等敏感点，本项目部分住宅位于该垃圾中转站卫生防护距离内，不能满足该垃圾中转站的卫生防护距离，要求在本项目营运入住前对该垃圾中转站完成整体搬迁。上述环境影响报告书报宁海县环境保护局后，环保局经审查出具了审批意见，明确其同意审批的前置条件为“科技园区所属的垃圾中转站完成污染控制措施”，并明确要求宁波金某家俱有限公司搬迁前本项目不得投入营运。原告出让时未提前告知被告该地块存在妨碍住宅小区开发建设交付使用的不利因素，垃圾中转站和金某家俱的搬迁工作一直未有实质性进展。因此本项目一直不能投入施某某设；即使被告投入施某某设，并于2013年12月完工，金某家俱未搬迁也将直接影响该小区房屋竣工验收和交付。2.涉案土地上土方堆积且有村民阻挠施工，被告只能停工待建。3、被告行使同时某某抗辩权合法合理。根据《中华某某共和国合同法》第六十六条以及2012年修订的《闲置土地处置办法》第二十一条，原告出让的国有建设用地使用权存在瑕疵，且未及时搬迁也未就搬迁和污染控制措施实施细节和计划进行确认的情况下，该地块作为住宅小区开发的基本条件尚不具备，被告暂缓支付出让款合法正当。
二、原告诉请的违约金明显畸高。1.违约金应以实际损失为基础。根据《中华某某共和国合同法》第一百二十四条以及最高人民法院《关某某用〈中华某某共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，出让金只能存在银行不能出借获利，且千分之一的违约金明显畸高，应按银行同期存款利率计算违约金。2.违约金应考虑双某某行情况及过错程度。根据最高人民法院《关某某用〈中华某某共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条被告基于上述情况行使同时某某抗辩权，并无不妥。即使被告违约，法院也应考虑双方的过错情况认定违约金。3.原告未采取减损措施导致了损失扩大。按照合同约定，原告在被告逾期付款60天以上的，原告有权解除合同没收定金，但原告直至两年后才起诉要求被告支付违约金1.8亿元，相当于全部出让金的1／5以上，已明显造成了损失的扩大。根据《中华某某共和国合同法》第一百一十九条，扩大的损失不应要求赔偿。4、原告主张的违约金的基数存在问题。出让合同中约定的价款包括了出让金和耕地指标费（占用税），耕地指标费非出让金的一部分，违约金计算的基数应剔除耕地指标费2848200元。5、原告主张的违约金应是以152848200元为基数从2011年10月26日起计算至2013年8月20日止，以124533080元为基数从2011年10月26日起计算至2013年8月23日止。
三、被告不存在拖欠违约金的恶意。被告在积极推进项目进程，并最终完成了全部出让金的支付。为此，请求法院考虑客观情况和综合因素，在违约金的处理上给予免除。被告宁海荣××置业有限公司向本院提供的证据有：1．宁国土拍（2011）1号土地出让公告及规划条件通知书一份，证明原告在出让土地时并未明示因垃圾中转站和金某家俱厂存在污染等问题。2．2011年8月18日浙江省环境保护科学设计研究院的环境影响报告书及2011年11月2日宁海县环保局审批意见，证明原告出让的土地存在不符合环保要求的情况并需经治理后项目才能投入营运。3．涉案土地现场及周边环境照片，证明原告交付的涉案土地尚未平整、土方推积；涉案土地周边的垃圾中转站及金某家俱公司尚未搬迁或采取污染控制措施。4．施工许可证（编号：11107及11108），证明因原告交付土地不符合开发要求，使得被告在2011年12月取得建筑工程某工许可证后却只能停工待建。5．2013年7月20日被告发给原告的函件，证明被告就环保和现场土方堆积、村民阻扰施工问题向原告提出，但原告并未解决。6．付款凭证及清单，证明原告的付款情况。对于当事人提供的证据，经庭审质证，认证如下：1．原告提供的证据1、证据2，被告提供的证据6，原、被告双方均无异议，且能够证明合同签订过程、合同约定的内容、被告付款时间和金额等事实，予以确认。2．被告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5，原告对真实性和合法性无异议，故对上述证据的真实性和合法性予以确认。经审理，本院认定的事实如下：2011年4月25日，被告通过拍卖方式同时竞得宁海县桃源街道科二路南兴海路西22号-a、b地块。同日，双方分别签订a、b地块《国有建设用地使用权出让合同》。其中a地块合同约定，原告（出让人）向被告（受让人）出让兴海路西22号-a宗地国有建设用地使用权，面积47218平方米，每平方米8624元，出让价款407208032元；受让人分三期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，2011年5月25日前支付81441606元、2011年7月25日前支付122162410元、2011年10月25日前支付203604016元，受让人在竞拍时支付的定金66000000元抵作最后一期出让价款。b地块合同约定：原告（出让人）向被告（受让人）出让兴海路西22号b宗地国有建设用地使用权，面积47722平方米，每平方米8624元，出让价款411554528元；受让人分三期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，2011年5月25日前支付82310906元、2011年7月25日前支付123466358元、2011年10月25日前付205777264元，受让人在竞拍时支付的定金66000000元抵作最后一期土地出让价款。a、b地块合同均约定，若受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金。合同签订后，被告按照合同约定支付a、b地块第一期和第二期出让价款，但a、b地块第三期出让价款277381280元（已扣除被告在竞拍时支付的定金132000000元）未能2011年10月25日前支付。2013年8月20日，被告支付第三期a、b地块部分土地出让价款152848200元，2013年8月23日，被告付清第三期a、b地块土地出让价款余款124533080元。另认定，桃源街道22号－a、b地块西侧100米内有垃圾中转站，北侧为宁波金某家俱有限公司。2011年8月18日浙江省环境保护科学设计院出具《新建宁海县桃源街道22号－a、22号－b地块住宅小区项目环境影响报告书》，指出确定垃圾中转站卫生防护距离为100m，禁止在此卫生防护距离内规划建设居住等敏感点，本项目部分住宅位于该垃圾中转站卫生防护距离内，不能满足该垃圾中转站的卫生防护距离，要求在本项目营运入住前对该垃圾中转站完成整体搬迁。2011年11月2日，宁海县环境保护局就环评报告作出审批意见，明确同意审批的前提是在科技园区所属的垃圾中转站完成污染控制措施，并指出位于项目北侧的宁波金某家俱有限公司搬迁前，本项目不得投入营运。现因被告逾期支付第三期出让金的违约金问题产生纠纷。
本院认为，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，内容合法，应认定有效。被告应按合同约定的期限支付土地出让金价款，逾期支付的应承担相应的违约责任。但涉案地块周边的垃圾中转站污染控制措施未完成、宁波金某家俱有限公司的搬迁未完成，上述合同外因素，客观上影响了项目开发，故对被告应承担的违约金予以减少。参照中国人民银行一年期贷款基准年利率6%的1.3倍计算为宜。至于被告辩称的耕地指标费，该项费用包含在出让合同的总价款之内，故应作为计算违约金的本金。据此，依照《中华某某共和国合同法》一百一十四条、最高人民法院《关某某用〈中华某某共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，
判决如下：
一、被告宁海荣××置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告宁海县××资源局违约金39498377元（其中出让本金152848200元从2011年10月26日－2013年8月20日逾期665天，计款21721195元；出让本金124533080元从2011年10月26日-2013年8月23日逾期668天，计款17777182元）；
二、驳回原告宁海县××资源局的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费964690元，由原告负担758253元，被告负担206437元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
审 判 长 林欣荣
代理
审判员 常晓莉
人民陪审员 陈庭云
二〇一三年九月十日代
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