北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2013）房民初字第07653号原告（反诉被告）邰红勤，男，1976年5月11日出生。被告（反诉原告）韩飞军，男，1981年5月8日出生。委托代理人马纲权，北京莫少平律师事务所律师。
原告邰红勤诉被告韩飞军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员刘洪刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告邰红勤，被告韩飞军及其委托代理人马纲权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邰红勤诉称，2012年12月7日被告与原告在北京中宇华城房地产经纪中心促成下，在北京房山加州水郡加州广场C130达成购房协议，并随后签订了购房合同。因本次房产交易对原告生活有极大影响，在双方充分沟通后，明确了2013年2月1日前乙方全款全部到甲方账户的条款。合同签署后，原告积极履行合同相关义务，配合办理房产相关手续。但被告却以种种理由拖延履行合同义务，直至2013年3月6日才将全款打到原告账户。被告的违约行为给原告造成了巨大损失，故诉至法院，请求判令被告赔偿违约金125.8万元。诉讼费用由被告承担。
被告韩飞军辩称，被答辩人的诉讼请求不能成立，应予驳回。具体理由如下：被答辩人关于要求答辩人“赔偿违约金125.8万元”的诉讼请求不能成立。答辩人与被答辩人虽于2012年12月7日签订《定金收付书》，在该《定金收付书》中约定“乙方全款于2013年2月1日前全部到甲方账户”，但双方随后又于2012年12月25日签订正式的《北京市房屋买卖合同》，对该条款进行了修改。由于《定金收付书》主要针对定金的问题，关于付款的约定属于预约条款，且被后面的正式书面合同取代，因此，《北京市房屋买卖合同》的效力优于《定金收付书》。答辩人与被答辩人签订《北京市房屋买卖合同》后，双方在合同的履行过程中，有关房屋的首付款、过户、尾款等事项，均是按照《北京市房屋买卖合同》的约定履行的，而不是按照《定金收付书》的条款履行的，从而表明被答辩人以自己的行为认可《北京市房屋买卖合同》的约定。答辩人严格按照该合同的约定履行了支付房款的义务，被答辩人也按照该合同的约定接受了房款，并且双方办理了房屋过户手续。既然答辩人严格按照该《合同》的约定将权利义务履行完毕，那么，答辩人根本就不构成违约。相反，被答辩人至今尚未交付房屋，已经构成违约。至于答辩人尚有2千元未向被答辩人交付，系因被答辩人尚末交付房屋，根据该《合同》第四条第二项的约定，答辩人支付2千元的条件尚未成就，而谈不上违约的问题。
被告韩飞军反诉称，2012年12月7日，反诉人向被反诉人支付2万元定金，商定购买被反诉人位于房山区长阳镇嘉州水郡×号×层×单元×室房屋。2012年12月25日，反诉人与被反诉人签订《北京市房屋买卖合同》，该《合同》第五条第（一）项约定“甲方应于2013年7月1日前腾出该房屋，交付给乙方占有、使用，并移交该房屋钥匙”，同时，该《合同》第七条第（二）项约定“除不可抗力影响外，甲方末按本合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的百分之五支付违约金”。合同签订后，反诉人于2013年2月6日向被反诉人支付了首付房款22.8万元，余款51万元于2013年3月5日经北京市住房公积金贷款支付完毕。2013年2月17日，北京市房屋登记主管部门为反诉人正式办理了《房屋所有权证》，将本案争议房屋登记在反诉人的名下。但被反诉人却违反合同约定，至今未将本案争议房屋交付给反诉人。故请求法院责令被反诉人将房山区长阳镇嘉州水郡×号×层×单元×室房屋交付给反诉人，并向反诉人支付违约金2万元。诉讼费由被反诉人承担。
原告邰红勤针对反诉辩称，对于《合同》第五条是因为在这之前原告已经起诉了，另外2013年7月之前原告已经把房屋腾出具备交付条件，只因为被告方前期已违约，一直拒绝承担违约责任，所以才没有将房屋交付给他。请求法院依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2012年12月7日，原告邰红勤与被告韩飞军签订定金收付书，原告将位于房山区长阳镇嘉州水郡×号×层×单元×室房屋卖给被告，价格为74万元（净得款）。补充条款中约定，原告在2013年7月1日前将房屋交付被告；于公积金贷款备件手续当日被告付给原告购房首付款23万元；双方配合办理贷款及产权过户手续情况下，被告全款于2013年2月1日前全部到原告账户。2012年12月25日，双方签订房屋买卖合同，合同中付款方式约定，被告应于产权过户当日给付原告首付款23万元，剩余房款51万元申请贷款，贷款部分的房款应于贷款机构放贷的当日直接给付原告。合同中另约定被告预留2000元作为履约保证金。被告于2012年12月7日给付定金2万元、2012年12月25日给付首付房款13万元（含定金）、2013年2月6日给付房款9.8万元，2013年3月5日被告贷款给付房款51万元。2013年2月17日，双方办理过户手续，被告取得X京房权证房字第××号房屋所有权证，该房屋产权证上记载争议房屋坐落于房山区长阳镇嘉州水郡×号×层×单元×，房屋建筑面积53.57平方米。现争议房屋原告尚未交付被告，被告尚欠2000元尾款未付。上述事实，有双方当事人陈述，定金收付书、房屋买卖合同、房屋所有权证、收条、银行支付凭证等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，原告邰红勤与被告韩飞军签订定金收付书、房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认，但在履行中根据主从合同的效力应按房屋买卖合同约定的条款履行。现被告已按合同约定付款完毕，且双方按合同约定房屋已办理完过户手续。故原告要求被告承担违约责任给付违约金的请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。对被告反诉原告交付房屋的请求，因按合同约定交付期限已过，本院应予支持。对被告反诉原告给付违约金的请求，因未提供合法有效证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，
判决如下：
一、原告邰红勤于本判决生效后十日内将坐落于房山区长阳镇嘉州水郡×号×层×单元×室交付给被告韩飞军。
二、驳回原告邰红勤的诉讼请求。
三、驳回被告韩飞军的其他反诉请求。案件受理费八千零六十一元，由原告邰红勤负担（已交纳）；反诉费一百五十元，由被告韩飞军负担八十元（已交纳），由原告邰红勤负担七十元（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 刘洪刚
二〇一三年九月十日
书记员 马 雪 关注公众号“”