北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2013）平民初字第1715号原告北京鑫洁森物业管理有限公司，住所地北京市平谷区南独乐河镇望马台村东路186号。组织机构代码：75672652-2。法定代表人周东华，经理。委托代理人张振元，男，北京鑫洁森物业管理有限公司副经理。委托代理人闫海霞，女，北京市时雨律师事务所律师。被告贾建平，男，1981年10月18日出生。委托代理人杨肇琳（被告之妻）。
原告北京鑫洁森物业管理有限公司（以下简称鑫洁森公司）与被告贾建平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫洁森公司的委托代理人张振元、闫海霞，被告贾建平及其委托代理人杨肇琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫洁森公司诉称：被告是×号楼×单元×号的业主，该房屋面积为146.73平方米。我公司负责×号楼的物业服务工作，因被告在享受服务的同时拒绝交纳物业服务费用，故起诉要求被告给付2007年1月1日至2012年12月31日的物业费10565元，并支付拖欠物业费的违约金10565元，共计21130元。
被告贾建平辩称：我与原告之间不存在物业服务合同关系。建设单位与原告所签的前期物业合同违反法律规定，是无效的，该协议不能约束我。我的房产证登记日期为2009年1月22日，在2009年1月22日前我不具有业主资格，原��不应要求我支付物业费。原告提供的物业服务质量有问题：业主问卷调查显示80%的业主对原告的物业服务不满意；原告没有专业水电维修人员，没有专职的电梯操作、维修人员；警卫人员不负责任，致使小区内自行车被盗，汽车被划；公共设施无人维修；楼梯栏杆、门窗满是灰尘；楼道内的灯长期不亮；消防设施不维修，业主家失火，消防队员无水可用；2009年原告私自停水停电两天，且未提前告知业主，直至业主反映才得到解决；雨雪过后，道路无人清扫；小区内没有绿化。原告提供的物业服务未达到一级物业服务标准，无权按照每平方米1元的标准支付物业费。原告主张的物业费计算有误，且无权主张违约金。原告主张2011年以前的物业费超过了诉讼时效。综上，我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告系北京市平谷区×号楼×单元×号的业主，该套楼房建筑面积为146.73平方米。×号楼的开发单位为平谷工商局。平谷工商局与鑫洁森公司于2006年7月1日、2009年8月24日分别签订二份前期物业服务合同，由鑫洁森公司对×号楼提供物业服务。鑫洁森公司的服务内容主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。协议约定物业费收费标准为每月每平方米1元。合同签订后，鑫洁森物业公司依约为被告居住的小区提供了物业服务。被告入住后，未交纳2007年1月1日至2012年12月31日的物业费。2011年，本院到被告居住的×号楼进行勘查，现场情况为：该栋楼后院车辆停放比较整齐，路面整洁，无废纸、垃圾，保洁员正在清扫路面；自行车棚打扫干净，垃圾箱摆放整齐，无乱堆垃圾现象；单元门无损坏，有闭门器，楼道内无废纸，打扫比较干净；楼梯扶手、门窗无明显积尘；楼道内无乱贴小广告现象；电梯运行正常，电梯内清洁，有电话及报警号码；小区设封闭电动门，有警卫值班，有一名修理工在场；无障碍通道护栏无积尘；雨漏管没有损坏。上述事实，有原、被告陈述、前期物业服务协议、本院（2011）平民初字第5293号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第4255号民事判决书等在案佐证。
本院认为：合同双方应当依照合同履行自己的义务。被告系北京市平谷区×号楼×单元×号房屋的业主，原告自2006年7月为该住宅楼提供物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，双方即形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告交纳物业费。被告以原告未经招标方式进入小区，不具有合法资格为由，拒不交纳物业费，没有合理依据；被告以2009年1月22日才取得房产证为由，不同意支付此前的物业费，亦没有合法依据，本院不予支持；被告称原告提供的物业服务不到位，对此原告不予认可，且本院到该楼现场进行了勘查，并未发现原告的物业服务存在明显瑕疵，故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。原告一直为被告所住的小区提供物业服务，被告一直在接受原告提供的物业服务，故对于被告所持原告主张2011年1月以前物业费超过诉讼时效的辩解，不符合法律规定，本院不予采纳。综合考虑原告与被告之间的物业服务合同履行状况，原告主张违约金，依据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条一款、《物业管理条例》第四十二条之规定，
判决如下：
一、被告贾建平于本��决生效后十日内，给付原告北京鑫洁森物业管理有限公司
二〇〇七年一月一日至
二〇一二年十二月三十一日的物业费一万零五百六十五元；
二、驳回原告北京鑫洁森物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百二十八元，由原告北京鑫洁森物业管理有限公司负担二百六十四元（已交纳），由被告贾建平负担六十四元（限本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李晓明
人民陪审员 田德芳
人民陪审员 李翠兰
二〇一三年九月十日
书 记 员 黄佳利 来自：