河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）秦民终字第1566号上诉人（原审被告）秦皇岛市必玉房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。法定代表人张健英，该公司经理。委托代理人王茂武，河北君德风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）历海强，男，1976年2月22日出生，汉族，现住秦皇岛经济技术开发区。
上诉人秦皇岛市必玉房地产开发有限公司因商品房买卖纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2012）海民初字第3528号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发建设的秦皇岛市海港区文博城4-1-2402号房屋，价款503470元。关于房屋产权登记情况，在合同第十五条未约定。后来双方签订了《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》。约定“一、由于该项目分期开发其综合验收需统一进行的原因，双方同意在2009年12月31日前办理产权登记。如果未按期办理，双方同意按照已付房款的1%赔偿买受人损失；
二、由于出卖人不能克服的原因，无法按期办理产权登记手续的，出卖人可以据实予以延期办理产权登记，且不承担赔偿责任。”原告如约履行了合同，但被告未能保证原告在2009年12月31日前办理产权登记。直到2012年5月初该房屋才具备办理产权登记的条件。关于被告抗辩因政府原因导致的延期办证，查明有关情况如下：本案涉及的房屋所在的秦皇岛市海港区文博城小区，建设单位为被告。2009年8月市质监局、市园林局对该项目进行了验收；2009年11月市环保局进行了验收。2011年4月进行竣工验收备案登记。2010年10月秦皇岛市房地产测绘队对该项目房屋开始进行面积测绘，2011年10月出具测绘结果。2012年4月秦皇岛市办公室出具证明，证明被告交清上述项目房屋的维修基金。4月27日秦皇岛市住房保障和房产管理局出具整栋楼的房屋所有权证。被告未能说明政府的哪个机关部门办理哪个手续过程中存在拖延，及拖延的时间。另查明，原审法院审理的李凤兰诉秦皇岛市必玉房地产开发有限公司要求依法确认《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》无效一案，经原审法院（2010）海民初字第1315号民事判决书确认《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》的第二条为无效条款，第一条为有效条款。双方均对判决不服，上诉到秦皇岛市中级人民法院。秦皇岛市中级人民法院以（2011）秦民一终字第58号民事判决书维持一审裁判结果。现双方均向河北省高级法院申请再审。原审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》为双方当事人真实的意思表示，并且不违反相关法律规定，确认合法有效。根据双方的约定，被告应当按照约定的时间将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，保证原告按时办理产权登记。被告于2012年5月初才完成备案登记工作，违反了双方的约定，应当承担违约责任。根据《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》的约定，被告应当按照原告已付房款的1%赔偿原告经济损失。被告援引《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》中的“由于出卖人不能克服的客观原因以及政府等相关部门因素所造成的延期办理产权登记的，出卖人不承担赔偿责任”抗辩是由政府机关的低效率导致的延迟备案。对此，原审法院认为《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》中的“由于出卖人不能克服的客观原因以及政府等相关部门因素所造成的延期办理产权登记的，出卖人不承担赔偿责任”约定属免责条款，该条款中的“不能克服的原因”的范围较合同法规定的不可抗力范围大得多，排除了因第三人原因而导致被告违约时的责任。因此，该条约定属合同法第四十条规定的“免除其责任、排除对方主要权利”情节，该条应为无效条款。同时，实行也未能证明政府机关低效导致延迟办证的事实。即使被告能够证明确实是由于政府机关低效导致延迟办证的事实，也应当先行向原告承担违约责任。故对被告的抗辩理由不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决，被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告历海强延期办证违约金5034.70元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司负担，并于判决生效后十日内交纳。
上诉人秦皇岛市必玉房地产开发有限公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：双方对于违约金已有约定，上诉人未能按期办理产权登记是由于政府机关低效造成的，上诉人不应承担违约责任。本院审理查明的事实和原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人秦皇岛市必玉房地产开发有限公司与被上诉人虽然关于违约金已有约定，但此约定已被生效判决认定为无效，上诉人现以双方有约定抗辩不需承担违约责任理据不足，上诉人对于逾期办理房本应承担相应的违约责任。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秦皇岛市必玉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋丽
审 判 员 刘双全代
审判员 贾晟途
二〇一三年九月十日代
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