福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第2376号原告白火顺，男，汉族，1974年9月11日出生，住福建省安溪县。原告白琼莲，女，汉族，1973年2月6日出生，住福建省安溪县，系原告白火顺之妻。以上二原告共同委托代理人高聪颖，福建泉秀律师事务所律师。被告魏文书，男，汉族，1938年9月23日出生，住泉州市丰泽区。被告何西，女，汉族，1941年12月1日出生，住泉州市丰泽区，系被告魏文书之妻。以上二被告共同委托代理人柯憬渊、陈秀丽，泉州法律服务所法律工作者。
原告白火顺、白琼莲与被告魏文书、何西房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告白火顺及二原告的委托代理人高聪颖、二被告的委托代理人柯憬渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。��告白火顺、白琼莲诉称，2009年9月，原告以28.4万元的价格向二被告之子魏福明购买丰泽区城东街道西福社区安置房。岂料魏福明提供的房产手续是伪造的，魏福明就上述房屋一房三卖，构成合同诈骗罪，于2011年间被丰泽区法院判刑。被告为取得原告对魏福明的谅解，将其房屋卖与原告。被告与泉州市城建国有资产投资有限公司签订编号40056号《城市房屋拆迁补偿安置协议》，安置面积427.72平方米，安置房坐落于丰泽区城东华大街道（西福村）安置小区（即学府上城），选房证顺序号056号。2011年1月8日，原、被告签订《协议书》，被告将与泉州市城建国有资产投资有限公司签订的编号40056号《城市房屋拆迁补偿安置协议》的安置房中的120平方米出售与原告，价格3200元/平方米，原告付给魏福明的房款作为第一次付款。《协议书》第四条第4款：“甲方（被告）应在选房���间及时通知乙方（原告）随同选房，并由乙方优先选房，乙方应承担该房屋产权办证及更名的费用，甲方不再承担由此产生任何经济责任，但应尽力协助乙方办理。”《协议书》第四条第5款：“本协议签订后，如因甲方原因解除本协议或其它原因致使本协议不能履行，甲方应当向乙方支付双倍总房款作为违约金，并按月利率2%支付利息。”原、被告双方签订的《协议书》合法有效，被告应依照《协议书》约定履行义务。上述安置房已完成开发，被告未通知原告自行选房。
原告于2012年12月24日起诉被告，贵院以（2013）丰民初字第155号案件立案受理。诉讼中，被告明确表示不履行《协议书》，因此原告撤诉。请求判决解除原、被告双方于2011年1月8日签订的《协议书》；被告支付原告违约金（包括购房款）768000元；支付以原告已付购房款284000元及月利率2%计算的自2011年1���8日起至付清止的利息（暂计至2013年4月8日利息153360元）。
被告魏文书、何西辩称，一、原、被告双方签订的协议书并未依法成立。承诺必须合法送达才能说明合同成立。被告刚刚签名即觉得不妥马上撕毁合同书，原告见状马上强行抢夺协议书。强行抢夺违背自愿原则，强行抢夺说明双方还没有达成一致，合同并不成立。双方签订的协议书所谓的“指定的安置房”并没有具体的标的物。根据《城市房屋拆迁补偿安置协议书》规定，拆迁安置房要经过选房才能确定。而在房屋尚未选房的情况下，该协议缺乏合同标的物这一基本要件，因此协议书违反《合同法》第十二条、第一百三十条的规定依法不能成立。双方意思表示不真实，原告写给丰泽法院的谅解函中称，原告签协议是为了“赔偿”，现在起诉买卖。说明买卖的意思表示不真实。
二、退一步说，假设协议书成��也是无效的。被告是以自己本人的名义与泉州市城建国有资产投资有限公司签订拆迁安置补偿协议。而被告的儿子瞒着被告骗原告要卖房屋并因此被判处刑罚，因此被告的儿子要卖房屋给原告并非双方真实意愿。被告轻信原告说的取得谅解书其儿子就能放出来。只好与原告签订协议。而原告也是怕受骗的钱要不回来所以将错就错与被告签协议。被告的儿子拿到的28万元明明是诈骗犯罪所得，协议书将其作为买卖协议的房价款，变成了合法所得。双方的目的都是以合法协议形式来掩盖诈骗犯罪，达到非法目的。
三、再退一步说，假设合同成立并有效，协议书约定的违约金明显太高，应当调低。原告的实际损失最多只有28万元，而且这种损失是被诈骗而不是因为协议书。被告没有拿到钱，不应当支付利息。综上，双方签订的协议书不是双方的真实意愿，意思表示不真实。而且没有具体的标的物，无论是形式上或者内容上均不具备房屋买卖合同的法律要件。该协议并未依法成立。庭审中被告表示同意解除协议，但认为双方约定的违约金过高。在本院审理过程中，二原告向本院提供以下证据：1、原告身份证及结婚证，以证明两原告的身份情况。2、编号40056号《城市房屋拆迁补偿安置协议》及选房证，以证明被告有安置房，面积427.72平方米，坐落于丰泽区城东华大街道西福村安置小区。3、协议书，以证明2011年1月8日，原、被告签订《协议书》，被告将与泉州市城建国有资产投资有限公司签订的编号40056号《城市房屋拆迁补偿安置协议》的安置房中的120平方米出售给原告，价格3200元/平方米，原告付给魏福明的房款作为第一次付款。《协议书》第四条第4款：“甲方(被告)应在选房时间及时通知乙方(原告)随同选房，并由乙方优先选房，原告应承担该房屋产权办证及更名的费用，被告不再承担由此产生任何经济责任，但应尽力协助乙方办理。《协议书》第四条第5款：“本协议签订后，如因被告原因解除本协议或其它原因致使本协议不能履行，被告应当向原告支付双倍总房款作为违约金，并按月利率2%支付利息。”4、收条，以证明原告依约支付房款28.4万元。5、城市房屋拆迁补偿安置补充协议，以证明该补充协议是编号40056号《城市房屋拆迁补偿安置协议》的补充，被告何西、魏文书已选房，房号为学府上城2号楼0706室，面积139.68平方米，7号楼0505室，面积115.93平方米，7号楼2806室，面积150.15平方米。6、调查笔录，以证明被告明确表示不履行《协议书》。7、本院（2013）丰民初字第155号民事裁定书，以证明原告与被告的房屋买卖合同纠纷案件曾起诉，后于2013年4月8日申请撤诉。二被告质证���为，对证据1没有意见。对证据2没有意见。对证据3真实性有意见，是碎片拼凑起来，不能证明是同一张纸拼凑的。内容上的真实性有意见，不是双方真实意思表示；28.4万元是诈骗款，不是房款。合法性有意见，违反《合同法》第十二条、第一百三十条规定，没有具体的标的物，不具备买卖合同的主要要件；违反《房地产管理法》第五十二条第六项，违反市政府的规定，把不能买卖的“选房权”拿来买卖。关联性有意见，暴力抢夺的碎片不能证明自愿，承诺没有合法送达不能发生承诺的法律效力。对证据4真实性、合法性均有异议，28.4万元是诈骗款，不是房款。被告只收到20万元，其余八万是原告加的利息。对证据5、6、7无异议。二被告未向本院提供证据。为查明事实，本院依职权调取本院（2011）丰刑初字第31号刑事案件中的部分案卷材料，包括（2011）丰刑初字���31号刑事判决书、（2011）泉刑终字第484号刑事裁定书、被告人魏福明诈骗一案辩护人证据材料（其中包括二原告对被告人魏福明的谅解书、本案原被告诉争的协议书等）。上述证据经质证，二原告无异议。二被告认为本院（2011）丰刑初字第31号刑事判决书第五页倒数十三行魏福明及其亲属与被害人白火顺、白琼莲达成赔偿协议的认定不真实，（2011）泉刑终字第484号刑事裁定书第三页第十二页认定的魏福明及其亲属与被害人白火顺、白琼莲达成赔偿协议错误，没有达成赔偿协议；对辩护人提交的谅解书有异议，谅解书是原告单方写的，不能真实反映被告的意见，要求撤销协议书。对于上述证据，本院分析认证如下：对二原告提供的证据1、2、5、6、7即原告身份证及结婚证、城市房屋拆迁补偿安置补充协议、调查笔录、本院（2013）丰民初字第155号民事裁定书，被告方无异议，可以证明原告身份；被告有签订城市房屋拆迁补偿安置协议，其安置房面积427.72平方米，坐落于丰泽区城东华大街道西福村安置小区；补充协议是编号40056号《城市房屋拆迁补偿安置协议》的补充，二被告已选定安置房，房号为学府上城2号楼0706室，面积139.68平方米，7号楼0505室，面积115.93平方米，7号楼2806室，面积150.15平方米；被告明确表示不履行《协议书》；原告曾就本案起诉后撤诉的事实，本院予以确认。对二原告提供的证据3、4即协议书、收条，及本院调取的本院（2011）丰刑初字第31号刑事案件中的部分案卷材料，被告方虽有异议，但上述证据首先协议是二被告为取得二原告对其子魏福明合同诈骗案的谅解，减轻其子魏福明的罪责而签订，二被告作为魏福明的亲属自愿将其房产出售给被害人即二原告，约定将二原告原支付给魏福明的款项作为第一次付款，该协议并没有违反法律法规的强制性规定；其次二被告辩解该协议书签订后就撕毁，但经查该协议书及谅解书是于2011年1月8日签订，却在此后的同月19日提交给本院作为魏福明减轻罪责的证据；再次事实上，在魏福明合同诈骗一案中，二原告的谅解书及协议书亦作为魏福明赔偿被害人即二原告而在本院及泉州市中级人民法院的生效裁判文书确认，被告魏福明亦得到法院从轻判决。故上述证据的真实性、合法性、与本案的关联性可以确认。经庭审举证、质证和分析认证，本院对本案的主要事实作如下认定：2009年9月21日，原告白火顺、白琼莲以28.4万元的价格向二被告魏文书、何西之子魏福明购买丰泽区城东街道西福社区安置房120平方米，但因魏福明提供伪造的房产手续，于2011年4月被本院以合同诈骗罪判刑。本院在审理魏福明合同诈骗案期间，二被告为取得二原告对魏福明的谅解，于2011年1月8日与二原告签订《协议书》一份，约定将二原告与泉州市城建国有资产投资有限公司签订的编号40056号《城市房屋拆迁补偿安置协议》、选房证顺序号056号、坐落于丰泽区城东华大街道（西福村）安置小区（即学府上城）安置房中的120平方米以3200元/平方米的价格出售给原告，主要内容有：“第一条，本安置房系甲方（即二被告）于2006年8月23日与泉州市城建国有资产投资有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》（合同编号40056号）所指定的安置房，上述安置房坐落于丰泽区城东华大街道（西福村）安置小区，总建筑面积427.72平方米。甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意，并为此承担相应的法律责任和义务。该房屋权属清楚，对该转让房屋拥有绝对处分权，不存在法律上的障碍，不涉及第三方的权利，产权清楚，不得有抵押、按揭、租赁等其他行为。第二条，上述安置房价格为每平方米人民币叁仟贰佰元（￥3200.00），实际出售面积为120平方米。具体付款方式如下：第一次支付房款贰拾捌万肆仟元（￥284000.00）［以已支付给魏福明、郑奕华的房款贰拾捌万肆仟元（￥284000.00）作为第一次付款］；第二次支付人民币壹拾万元整(￥100000.00元)。……第四条，……4、甲方应在选房时间及时通知乙方随同选房，并由乙方优先选房，……。5、本协议签订后，如因甲方原因解除本协议或其它原因致使本协议不能履行，甲方应当向乙方（即二原告）支付双倍总房款作为违约金，并按月利率2%支付利息。……。”二原告及二被告在上述协议书上签名捺印。同日，二原告签署谅解书一份，对魏福明的违法犯罪行为表示谅解。同月19日，魏福明的辩护人将上述协议书、谅解书提交给本院作为减轻魏福明犯罪行为的证据。本院于2011年4月6日作出（2011）丰刑初字第31号刑事判决，认定“2011年1月8日，魏福明及其亲属与被害人白火顺、白琼莲达成赔偿协议。上述被害人对魏福明的犯罪行为表示谅解，要求对其从宽处理。”“被告人的家属在被告人犯罪后……与被害人白火顺、白琼莲达成赔偿协议，酌情对被告人从轻处罚。”该判决并被泉州市中级人民法院以（2011）泉刑终字第484号刑事裁定书终审维持生效。上述协议书签订后，二原告与二被告又发生争执，并将协议书、谅解书撕破，二被告在选房时亦未通知二原告选房。2012年12月16日，二被告与泉州市城建国有资产投资有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置补充协议》，由二被告选定上述学府上城安置房的2幢706号139.68平方米、7幢2806号150.15平方米、7幢505号115.93平方米。后二原告诉至本院，经本院向被告调查，被告明确表示���与原告继续履行协议，二原告遂于2013年4月8日撤诉，本院于同日以（2013）丰民初字第155号民事裁定准许撤诉。2013年4月22日，二原告再次诉到本院。双方当事人的主要争执焦点有：1、涉案的《协议书》是否成立并有效？2、《协议书》约定的违约金是否过高，如果过高应如何调整？对上述争执焦点，二原告认为，1、原、被告在现场签订协议书，签订时合同就成立，根据合同法第32条的规定，不存在承诺送达的问题，只要当事人双方签订或盖章，合同就成立。被告在庭审中也承认2011年1月8日有签订协议，被告是想让原告没有证据，才将原告的协议书撕破，既然双方在协议书签字，合同是成立的。2、被告认为协议书是诈骗，但形成协议书的目的是被告要把魏福明的刑期能够从轻，要原告对魏福明取得谅解。协议书只要是双方签名盖章，就是合法有效，根据法律规定��虽然房子没有建起来，被告也未取得房屋所有权，但根据买卖合同司法解释第3条的规定，合同是有效的。被告认为撕掉了合同就无效的观点不能成立，既然签订了合同，除非经过解除的程序，否则协议都是合法有效的，双方签订协议书，是双方真实意思表示，被告是为了取得原告的谅解，让魏福明诈骗能够从轻判决，才将房屋卖给原告，虽然目前没有标的物，也是可以买卖的。3、协议书如果有效的话，原告根据双方协议书的第四条第5款来主张违约责任，双倍还款以及已付购房款的2%的月利率，违约金的约定是双方真实意思表示，如果被告认为违约金过高，举证责任在于被告，原告的诉求应得到法院的支持。对争执焦点，二被告认为，1、被告赔偿的面积并没有双方签订协议的120平方米，合同的标的物不明确。2、协议书无效，合同法第130条规定，没有明确的标的物就不具备合同的要件，原、被告签订的协议，在签订时就撕破，原告是以抢夺的形式抢走。3、原告提出的违约金过高，请求法院给予适当减少，在其损失的30%以下。结合查明的事实及本案证据，本院对争议焦点分析认定如下：1、涉案的《协议书》是否成立并有效？《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”，原、被告在《协议书》上签名捺印时协议书即成立。《协议书》约定的内容系双方当事人的真实表示，内容未违反法律法规的强制性规定；二被告辩解《协议书》签订后即撕破，但该《协议书》于2011年1月8日签订后却仍由二被告之子魏福明的辩护人提交给本院作为魏福明减轻罪责的证据；在魏福明合同诈骗一案中，谅解书及《协议书》亦作为魏福明赔偿被害人即二原告而在本��及泉州市中级人民法院的生效裁判文书确认，被告魏福明亦得到法院从轻判决。故上述《协议书》依法有效。2、《协议书》约定的违约金是否过高，如果过高应如何调整？《协议书》约定的违约金达总房款的双倍，并按月利率2%支付利息，该违约金及利息从法律性质上均为违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，二被告的行为构成了根本违约，给二原告造成了经济损失，但双方当事人约定的违约金标准过高，本院综合本案案情酌减调整为自2011年1月8日起按月利率2%计算违约金。综上，本院��为，原告白火顺、白琼莲与被告魏文书、何西签订的《协议书》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法成立并有效。因二被告明确表示不履行《协议书》，且原、被告均同意解除该协议，故原告请求解除该协议可予准许。因二被告的行为构成了根本违约，二被告应支付二原告已付购房款284000元，原告请求被告支付购房款不违反法律规定及当事人约定，予以支持。二被告的行为给二原告造成了经济损失，应依约支付违约金，但双方当事人约定的违约金标准过高，依法酌减调整为自2011年1月8日起按月2%计算的利息，二原告该诉讼请求予以部分支持，二被告此节的辩解予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十七条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条、《最高人民法院关���适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、解除原告白火顺、白琼莲与被告魏文书、何西于2011年1月8日签订的《协议书》；
二、被告魏文书、何西应于判决生效之日起十日内支付原告白火顺、白琼莲购房款284000元及该款自2011年1月8日起至判决确定之日止按月2%计算的违约金；
三、驳回原告白火顺、白琼莲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13014元，由原告白火顺、白琼莲负担4628元，由被告魏文书、何西负担8386元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，��诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 胡剑涛
审 判 员 张慧颖
代理
审判员 陈琼璋
二〇一三年九月十日
书 记 员 吴雅婧附本案引用的主要法律及司法解释条文：1、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。���当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 百度搜索“”