浙江省东阳市人民法院执 行 裁 定 书（2013）东执异字第5号案外人蒋星财。委托代理人许洪钟。申请执行人吴品飓。委托代理人楼明强。被执行人蒋良才。本院在执行（2011）东执民字第3180号申请执行人吴品飓与被执行人蒋良才债权纠纷一案中，案外人蒋星财于2013年8月27日对本院作出的（2011）东执民字第3180-1号查封裁定提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭，于2013年9月5日对本案公开进行了听证。案外人蒋星财及其委托代理人许洪钟、申请执行人吴品飓及其委托代理人楼明强到庭参加听证，被执行人蒋良才经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加听证。本案现已听证终结。案外人蒋星财称，1997年2月8日，蒋良才与俞梅芳夫妇因居住于城区，家中房子无人居住管业，故立杜卖契一份，将坐落于黄田畈旭光村的两间半三层坐北朝南水泥结构的房产作价肆万陆仟元卖给案外人，房产坐落情况为东至蒋文庆户，南至路、西至横湶塘、北至路，占地74平方米，案外人于立约当日将现金肆万陆仟元交付给了蒋良才。案外人支付购房款后一直居住于该房屋，并进行了装修。其后，案外人多次要求蒋良才去办理过户手续，蒋良才以有时间回来就去办理为借口，一直推诿没有办理。2011年10月10日，该房产被东阳市人民法院作出的（2011）东执民字第3180-1号裁定书查封。涉案房产虽未办理过户手续，但双方签订的《杜买契》合法有效，并且蒋星财支付了全部购房款及实际占用使用至今，该房产应归案外人所有。没有办理房产证过户手续是因为蒋良才一直在推脱，对此案外人并没有过错。故特提出异议，请求法院解除对蒋良才名下的东字第000030518号房产的查封。案外人为证明其主张向本院提交了以下证据材料：
一、杜卖契原件一份，证明1997年2月8日被执行人蒋良才将涉案房产转卖给案外人的事实。
二、收条原件一份，证明1997年1月12日被执行人蒋良才收取案外人蒋星财46000元购房款的事实。
三、东阳市画水镇黄田畈村民委员会出具的证明原件一份，证明案外人蒋星财与杜卖契上的蒋星才是同一人的事实。
四、东阳市画水镇黄田畈村民委员会出具的证明原件一份，证明涉案房产自1997年后一直由蒋星财管业，并由蒋星财于2003年下半年加高至三层半的事实。
五、案外人蒋星财邻居蒋文庆、许某、蒋森海、王满苏、陆美芳、蒋良忠、蒋金富、陈一中、王玉卿、许天根、陆天峰、金维听出具的书面证明原件三份及该十二人的身份证复印件，证明涉案房产自1997年2月后一直由案外人蒋星财管业，由案外人于2003年下半年加高到三层半，并于2004年下半年装修的事实。
六、泥水工许有军、木工蒋洪兴、油漆工贾本均、蒋德军出具的书面证明原件三份及该四人的身份证复印件，证明案外人蒋星财于2003年下半年雇泥水工将涉案房产加高至三层半，于2004年下半年雇木工、油漆工对涉案房产进行装修，并由蒋星财支付工资的事实。
七、执行裁定书原件一份，证明涉案房产被东阳市人民法院查封的事实。
八、证人许某、陈某的证言（出庭作证），证明涉案房产自1997年后一直由案外人蒋星财管业，2003年案外人将房屋加高至三层半，2004年对房屋进行装修的事实。申请执行人吴品飓口头答辩称，第一、案外人蒋星财与被执行人蒋良才是亲兄弟关系，被执行人为逃避债务与案外人的房屋买卖并不真实。1、被执行人于1997年初就将涉案房产卖给案外人却一直未过户，所以二人之间的买卖并不真实。2、涉案房产于2011年年底就被法院查封，在房屋被查封的前提下案外人却不向被执行人主张房屋所有权，通过法律诉讼途径对涉案房屋进行确权，由此看出案外人的主张并不属实。第二，即使案外人与被执行人间的房屋买卖是真实的，也与本案无关。1、涉案房屋所有权登记为被执行人，而房屋的所有权根据法律规定应以登记为准。2、即使案外人与被执行人房屋买卖合同是真实的，该房产被执行后导致无法过户应由被执行人承担，与申请人无关，案外人可通过法律途径追究被执行人履约不能的责任，要求赔偿。综上，请求法院驳回案外人的请求。申请执行人未向本院提供证据材料。被执行人蒋良才未作书面答辩，也未向本院提供证据材料。经听证查明，本院在执行（2011）东执民字第3180号申请执行人吴品飓与被执行人蒋良才债权纠纷一案的过程中，于2011年10月10日作出查封被执行人蒋良才所有的坐落于东阳市黄田畈镇南路价值在35万元范围内的房产的执行裁定。现案外人蒋星财以被执行人蒋良才已将涉案房产转让于其，该房产实际归其所有，且案外人对涉案房产未过户无过错为由向本院提出书面异议。另查明，被执行人蒋良才与案外人蒋星财系兄弟关系，二人于1997年2月8日订立房屋杜卖契一份，约定涉案房产的交易价格为人民币46000元，并由时任村干部的蒋洪理、蒋正贵作为见证人在杜卖契中签名，同时加盖东阳市黄田畈镇旭光村民委员会的公章。截至本案查封时，涉案房产仍登记在被执行人蒋良才名下。
本院认为，虽然被执行人蒋良才与案外人蒋星财签订了涉案房屋杜卖契，但涉案房产在本院查封时仍登记在被执行人蒋良才名下，依据《中华人民共和国物权法》关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房产仍属于被执行人所有。此外，涉案房产于1997年即由被执行人出卖给案外人，但在法院查封之前的十多年时间里，案外人有足够充分的时间及途径主张并维护自身的权益，要求被执行人协助过户，但其一直怠于行使，故案外人对涉案房产未办理过户登记手续存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，本院裁定查封涉案房产并无不当。案外人要求撤销（2011）东执民字第3180-1号执行裁定书，解除对坐落于东阳市黄田畈镇南路的房产查封的异议请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，
裁定如下：驳回案外人蒋星财的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 金卓颖
代理
审判员 张 燕
代理
审判员 何 倩
二〇一三年九月十日代
书 记员 赵 健 关注公众号“”