吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2013）磐民一初字第635号原告李晓杰。委托代理人颜世华，吉林洁廉律师事务所律师。被告潘艳玲。委托代理人赵祥凤，吉林朗慧律师事务所律师。
原告李晓杰诉被告潘艳玲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员张嘉辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李晓杰的委托代理人颜世华、被告潘艳玲及其委托代理人赵祥凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李晓杰诉称，原、被告于2011年11月23日签订商铺租赁合同，合同约定原告将自有商铺租赁给被告，租期5年，租金每月3，320.00元，被告现已交租金16，600.00元，拖欠租金43，160.00元、物业费9，216.00元，按合同约定拖欠租金应承担滞纳金，每天按实欠租金百分之十承担，现被告应承担违约金10，000.00元，总计拖欠62，376.00元。现原告诉至法院请求判令：
一、解除原、被告签订的商铺租赁合同；
二、被告给付拖欠的租赁费43，160.00元、物业费9，216.00元、违约金10，000.00元，合计62，376.00元；
三、诉讼费由被告承担。
被告潘艳玲辩称，原、被告已于2013年1月3日双方一致同意提前解除租赁合同。被告在履行合同过程中，与原告口头对合同内容进行了变更，将租金的交付方式由每月由被告承担变为第一个月免收，自第二个月起由原、被告分别承担一个月，交替支付，若被告两年后盈利则向原告支付，若未盈利则该部分租金被告不需再向原告支付。现被告亏损严重，故被告不需再向原告支付。合同是双方协商一致的情况下解除的，因此被告并不欠原告租金。因此被告请求法院判决驳回原告的起诉。庭审中，原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：【1】2011年11月23日原、被告双方签订的商铺租赁合同，证明该合同真实合法有效，原告已按合同履行合同义务，合同租赁期5年，以商铺交贷款及利息作为租金，每月3，320.00元，且根据合同第三条第一款被告应承担相关费用。现被告缴纳5个月16，600.00院，拖欠租赁费43，160.00元。合同第三条第三款约定被告拖欠租金需承担每天按实欠租金1%收取滞纳金，双方于2013年7月解除该合同。被告质证对合同真实性没有异议，提出合同实际开始日期为2012年1月5日，因合同第二条约定开业日期延后租赁期限顺延，该合同无法证明被告违约、拖欠租金，亦不能证明该合同于2013年7月解除；【2】2011年11月14日原告购买商铺的协议书，证明商铺为原告所有。被告质证没有异议；【3】原告向商贸城缴纳的物业费票据复印件，证明按合同约定物业费应由被告承担，原告已缴纳。被告质证对真实性无异议，提出原、被告合同已于2013年解除，故2013年1月以后的物业费应由原告承担，被告自1月3日后不再使用原告的店铺，所以不承担费用。被告为证明其抗辩主张，向本院提交证据如下：【1】原、被告间协商一致口头变更合同租金支付方式录音资料一份，证明原、被告协商一致将原合同租金承担、支付方式从每月由被告承担变更为第一个月免收租金，自第二个月起由被告、原告各分担一个月，时限为两年。两年内被告盈利要将原告分担的费用支付给原告，两年内被告不盈利则不需向原告支付。原告质证对真实性有异议，提出原、被告间没有此时长的对话，光盘录音可以剪接，可以改变，录音未通过原告同意，取得程序违法，不能作为证据适用。录音本身也没有放弃租金，交也是垫付，以后还需给；【2】原告出具的收据一张，证明原、被告是按变更后的合同实际履行，被告每隔一个月向原告支付一次，共计16，600.00元，交款最后日期到2012年12月。原告质证对真实性没有异议，提出不能证明两个月交一次租金，收条上没有说明两个月一交和免除租金，不能证明被告的主张；【3】被告自承租原告店铺至撤出店铺的销售账目一份，证明被告自开业至合同解除一直亏损未盈利，所以不需要向原告支付店铺贷款。原告质证对真实性没有异议，提出账本系被告自己的流水账，该柜台赔赚与租赁合同、原告无关；【4】原告于2013年1月6日在店铺的出租广告，证明原告已将店铺收回，自原告贴出广告时，原、被告间租赁协议已实际解除。原告质证对真实性没有异议，提出广告中未记载2013年1月6日向外张贴，系7月份粘贴；【5】证人董会秋出庭作证，证明原告曾要求证人转告被告撤掉货物。原告质证对真实性有异议，提出证人系被告雇佣的服务人员，证人既不是当事人也不是代理人，不能证明解除租赁合同的过程。且证人不清楚时间，证言不准确。经被告申请，为查明案件事实，本院调取商贸城三楼经理刘晶调查笔录一份，经当庭出示双方当事人提出以下意见：原告对真实性没有意见，提出搬出的时间、招租公告的时间有异议，合同没有解除；被告对真实性没有意见。上述证据经举证、质证，本院综合分析评判如下：原告提交的证据【1】经被告质证对合同真实性没有异议，但对证明问题有异议，对该证据的真实性本院予以确认；证据【2】经被告质证没有异议，本院予以采信；证据【3】经被告质证对真实性无异议，对证明问题有异议，对该证据的真实性本院予以确认；被告提交的证据【1】原告质证对真实性有异议，经审查该证据结合被告提交的证据【2】可以确定被告所要证明的问题，原告无相反证据予以否定，对该证据本院予以确认；证据【2】原告质证对真实性没有异议，经审查该证据能够结合其他证据证明部分案件事实，对该证据本院予以采信；证据【3】原告质证对真实性没有异议，对关联性有异议，经审查该证据能够证明本案部分案件事实，对该证据本院予以采信；证据【4】原告质证对真实性没有异议，但对证明问题有异议，对该证据的真实性本院予以确认；证据【5】原告质证对真实性有异议，经审查证人在庭审作证不能准确说出证言内容，对该证据本院不予采信。本院依法调取的调查笔录经当庭出示，双方当事人对真实性均无意见，结合本案其他证据能够证明部分案件事实，本院予以确认。通过以上分析，本院确认案件事实如下：2011年11月23日，原告李晓杰与被告潘艳玲签订商铺租赁合同。合同约定被告租用原告所有的位于磐石市商贸城三楼的商铺，租期5年，日期自2011年12月20日起至2016年12月止。合同上标注如开业日期延后，则租赁日期相应延后。租金约定为承租方按时缴纳该商铺的贷款、贷款利息、贷款相关费用、物业费、承租期内的装修费、卫生费等，具体数额为每月3，320.00元，商铺保险费由出租人承担。并约定违约责任承担方式为每天按实欠租金1%收取滞纳金，由违约方担负违约带来的一切后果。被告承租商铺后，于2012年1月5日开业，即该合同于2012年1月5日实际履行。合同履行后，原、被告口头变更该合同，约定被告免交第一个月租金，此后被告每隔一个月缴纳一次租金，若两年内被告经营的商铺盈利需将两年内未交租金补齐，否则被告不需再补交租金。被告承租该商铺后，并未盈利。被告共缴纳5个月租金计16，600.00元，缴纳至2012年12月。原、被告双方于2013年1月解除该租赁合同，原告自行缴纳2013年物业费以及保险共计9，216.00元。现原告诉至本院请求判令：
一、解除原、被告签订的租赁合同；
二、被告给付欠付租金43，160.00元，物业费9，216.00元，违约金10，000.00元，共计62，376.00元；
三、诉讼费由被告承担。
本院认为，当事人需就自己的诉讼主张提出合法、有效的证据予以证明，且诉讼主张需符合法律规定。庭审中，原告主张商铺租赁合同于2013年7月解除，被告主张租赁合同于2013年1月解除。本院依被告申请调取的调查笔录经当庭出示，双方当事人对真实性均无意见，结合被告提交的证据【2】原告出具的收条以及被告提交的证据【4】出租广告，可以确定该合同履行至2012年末再未继续履行，双方以行为表示解除合同。且结合本案其他案件事实以及原告的诉讼主张，本案诉争商铺租赁合同已实际解除，对原告请求判令解除租赁合同的诉讼请求本院依法驳回；原告主张按租赁合同约定被告拖欠租金13个月，被告主张租赁合同已变更。通过庭审举证，被告提交的证据【1】通话录音内容清楚，表意明确，原告质证提出该证据取得程序违法却无相反证据予以否定。经审查该证据取得虽未经原告同意，但并未侵害原告合法权益且不违反法律禁止性规定。虽为言词证据但结合被告提交的证据【2】原告出具的收条可以确定付款方式的变更。原告未能举证在合同履行过程中是否主张租金的事实，亦未向本院说明理由。原告庭审举证仅能证明原告将其所有的商铺租赁给被告，并自行缴纳2013年的物业费及保险费，因双方租赁合同于2012年末实际解除，原告的诉讼主张与庭审查明的事实矛盾，原告并不能做出合理解释，亦无充分证据予以证明，对被告的证据不能举证予以否定，因此原告主张被告欠付租金及物业费的诉讼请求本院无法支持；根据原、被告口头变更协议，被告第一个月租金免交，此后每隔一个月交一次租金。如被告经营的商铺盈利则需补齐其余租金，否则不需再缴纳租金。合同实际履行一年，被告已实缴5个月租金。庭审中被告已举证证明合同履行期间其经营的商铺并未盈利，原告不能举出相反证据予以否定，原告并无证据证明被告在合同履行过程中存在违约行为，故原告关于违约金的诉讼请求因缺乏证据证明被告违约的事实，本院无法支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十八条、第七十条、第七十二条
判决如下：驳回原告李晓杰的诉讼请求。案件受理费1，360.00元，由原告李晓杰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉吉林省吉林市中级人民法院。
代理
审判员 张嘉辉
二〇一三年九月十日
书 记 员 邢晓玉 百度搜索“”